Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 09 октября 2019 г. по делу N 33-1249/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

Председательствующего Негрий Н.С,

судей: Адзиновой А.Э, Асланукова А.Х,

при секретаре судебного заседания Хабовой М.Т,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и Болатчиева И.Х. на решение Карачаевского городского суда КЧР от 02 июля 2019 года по иску Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа к Болатчиеву Исламу И.Х. о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании жилого дома самовольной постройкой и о его сносе.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Негрий Н.С, объяснения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Акбаевой Л.Х, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (в последующем переименованное в Управление архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений, далее по тексту - Управление) обратилось в суд с иском к Болатчиеву И.Х. о признании отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства жилого назначения площадью "данные изъяты" кв.м, признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного в районе "адрес", заключенного "дата" Управлением и Болатчиевым И.Х, признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и о сносе данной самовольной постройки, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка объект незавершенного строительства отсутствовал, в связи с чем, не имелось законных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что между Управлением и Болатчиевым И.Х. заключен договор аренды земельного участка от "дата" N... согласно постановлению администрации Карачаевского городского округа от 14.09.2015 N915 о предоставлении Болатчиеву И.Х. земельного участка без проведения торгов на основании ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ. К заявлению о предоставлении земельного участка без проведения торгов Болатчиевым И.Х. было представлено свидетельство N... о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства жилого назначения, площадью "данные изъяты" кв.м, степенью готовности объекта 12% на данном земельном участке. По мнению истца, обжалуемый договор аренды земельного участка от "дата" нарушает право неопределенного круга лиц на приобретение права аренды спорного земельного участка, следовательно, указанный договор аренды является недействительной сделкой в силу его ничтожности.

Решением Карачаевского городского суда от 12 января 2018 года, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа были удовлетворены частично. Суд признал недействительным оспариваемый договор аренды земельного участка, признал возведенный жилой дом самовольной постройкой и обязал Болатчиева И.Х. снести данный жилой дом за свой счет, применил последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ответчика обязанность возвратить земельный участок истцу, а также отказал в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства.

"дата" Болатчиев И.Х. обратился с заявлением о пересмотре вышеуказанного решения по новым обстоятельствам, ссылаясь на изменения федеральным законом оснований для признания сооружения самовольной постройкой.

Определением Карачаевского городского суда КЧР от 18.12.2018 года в удовлетворении заявления Болатчиева И.Х. о пересмотре вступившего в законную силу судебного акта по новым обстоятельствам отказано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КЧР от 13.03.2019 года по частной жалобе Болатчиева И.Х. указанное определение от 18.12.208 года отменено, заявление Болатчиева И.Х. о пересмотре по новым обстоятельствам решения Карачаевского городского суда КЧР от 12.01.2018 удовлетворено, указанное решение отменено по новым обстоятельствам, дело направлено для рассмотрения по существу в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Управление поддержало заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просило его удовлетворить.

Представитель ответчика Болатчиева И.Х. - Чагаров Т.С.-А. просил отказать в удовлетворении исковых требований Управления.

Остальные лица, участвующие в деле извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явились, о причинах своей неявки суд не известили.

Решением Карачаевского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от "дата" исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от "дата" N.., заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и Болатчиевым И.Х, признан недействительным. В удовлетворении остальной части исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Карачаевского городского округа отказано.

Не согласившись с решением суда, представителем Управления подана апелляционная жалоба, согласно которой он просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований о признании постройки самовольной и обязании Болатчиева И.Х. снести жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты". Считая решение незаконным и необоснованным, указывает, что здание, снос которого требует истец, создано на участке, отведённом ответчику с нарушением установленного законом порядка, договор аренды признан судом недействительным. Таким образом, при том, что судом было установлено условие, необходимое для признания постройки самовольной, судом был сделан вывод о незаконности соответствующего требования. В обоснование своей позиции суд ссылался на пункты 23-24, 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Между тем указанные пункты постановления касаются вопросов, возникающих у судов при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку. Такого требования в рассматриваемом деле сторонами не заявлялось.

В апелляционной жалобе представителя ответчика содержится просьба об отмене решения суда в части признания договора аренды земельного участка от "дата" недействительным, и принятии в этой части нового решения об отказе в иске. Ссылается, что при вынесении решения судом существенно нарушены нормы материального и процессуального права, не дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, так как при наличии объекта недвижимости в виде жилого дома, принадлежащего ответчику на праве собственности, согласно ст. 39.20 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, не мог быть признан недействительным.

Письменных возражений на апелляционные жалобы не поступило.

Явившаяся в суд апелляционной инстанции Акбаева Л.Х, поддержала доводы апелляционной жалобы Управления, просила их удовлетворить, решение суда оставить без изменения.

Остальные лица участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явились, о причинах своей неявки суд не известили.

Судебная коллегия, учитывая, что все участвующие в деле лица были извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц на основании норм ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения иска о признании договора аренды недействительным в связи с существенным нарушением норм материального права.

Из материалов дела следует, что "дата" постановлением мэра Карачаевского городского муниципального образования N... утвержден акт выбора земельного участка от "дата" N.., площадью "данные изъяты" кв.м. в районе "адрес" в "адрес". "ФИО"8 разрешено проведение проектно-изыскательских работ под строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке (т. 3 л.д.67).

Постановлением мэра от 08.02.2006 N78 на данном земельном участке Болатчиеву Х.И. разрешено строительство индивидуального жилого дома (т.3 л.д. 68).

Администрацией Карачаевского городского округа выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома от "дата" N... Срок действия разрешения - до "дата" (т.3 л.д. 69).

Постановлением мэра Карачаевского городского округа от 24.11.2008 N1452 также был утвержден акт выбора земельного участка от "дата" N.., площадью "данные изъяты" кв.м. в районе "адрес" в "адрес". Одновременно с этим, земельный участок предоставлен ответчику Болатчиеву И.Х. в аренду для строительства индивидуального жилого дома.

"дата" земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N...

"дата" администрацией Карачаевского городского округа Болатчиеву Х.И. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома N... на срок до "дата" (т.1 л.д.114).

"дата" между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и Болатчиевым И.Х. заключен договор аренды N.., согласно которому спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства индивидуального жилого дома, со сроком действия с "дата" по "дата". Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по КЧР "дата" (т.1 л.д. 17-20).

"дата" Болатчиев И.Х. обратился в администрацию Карачаевского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" без проведения торгов и участок был ему предоставлен (т.1 л.д.42-43).

Основанием предоставления земельного участка, явилось постановление и.о. мэра КГО от "дата" N... о предоставлении вышеуказанного земельного участка Болатчиеву И.Х. под индивидуальной жилой застройкой, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства, сроком на 15 (пятнадцать) лет.

Указанное постановление послужило основанием для заключения "дата" между Управлением имущественных и земельных отношений и Болатчиевым И.Х. нового договора аренды N.., который прошел государственную регистрацию (запись в ЕГРП от "дата" N... ) (т. 1 л.д. 35-37, 116)

Согласно кадастровой выписке от "дата" N... объект незавершенного строительства, площадью "данные изъяты" кв.м. внесен в государственный кадастр недвижимости "дата", и ему присвоен кадастровый N... Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР "дата" осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика Болатчиева И.Х. на данный объект незавершенного строительства, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N...

Также из материалов дела следует, что ответчик закончил строительство жилого дома и зарегистрировал право собственности.

Так, право собственности на жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенном в районе "адрес" зарегистрировано "дата" (т.2 л.д. 107-111)

Отказывая в удовлетворении иска Управления о признании жилого дома самовольной постройкой и сносе спорного объекта, суд первой инстанции обоснованно применил положения ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона N 339-ФЗ от 3 августа 2018 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с данным Федеральным законом были внесены изменения как в статью 222 ГК РФ, устанавливающую основания для признания строения самовольной постройкой и основания для сноса самовольной постройки.

При этом, в частности, пунктом 3.1 статьи 222 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности лицом, во временном владении и пользовании которому в целях строительства предоставлялся земельный участок, а пунктом 3 статьи 22 Федерального закона N 52-ФЗ установлен запрет для принятия решений о сносе самовольной постройки в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, при наличии одновременно следующих условий:

-права на эти объекты зарегистрированы до "дата";

-параметры этих объектов соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

-эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или ином законном основании собственникам этих объектов.

Таким образом, федеральным законом были изменены основания для признания здания самовольной постройкой, послужившие основанием для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный в районе "адрес" был первоначально предоставлен Болатчиеву И.Х. "дата" для строительства индивидуального жилого дома на срок до "дата". Впоследствии был заключен новый договор аренды N... сроком до "дата". Право аренды было зарегистрировано в ЕГРП, в течение срока аренды ответчику неоднократно выдавалось разрешение на строительство. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что владение земельным участком осуществлялось на законном основании.

Далее, из материалов дела следует, что возведенный ответчиком жилой дом с кадастровым номером 09:10:0070110:4553, площадью 34,1 кв.м. соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, доказательств обратного истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Согласно исследования, выполненного ООО " "данные изъяты"" от "дата" нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении строения расположенного в районе "адрес", кадастровый N... не допущено и дальнейшая эксплуатация и содержание объекта не создает угрозу жизни и здоровья граждан (том 5 л.д.82-90).

Кроме того, как было указано право собственности на жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, зарегистрировано "дата", то есть до "дата".

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о необходимости удовлетворения требований Управления о признании жилого дома самовольной постройкой и сносе.

Довод апелляционной жалобы Управления о необходимости удовлетворения иска о сносе спорного жилого дома, в связи с тем, что договор аренды земельного участка, на котором он возведен, признан недействительным, в связи с чем, отсутствует законное владение земельным участком, заслуживает внимания.

Действительно, суд первой инстанции, принимая решение об отказе в признании жилого дома самовольной постройкой и сносе объекта недвижимости, признал недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" от "дата", заключенный между сторонами.

Данный вывод суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, сделан с нарушением норм материального права.

Так, согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку судом первой инстанции отказано в признании спорного жилого дома самовольной постройкой и сносе, неопределенность в статусе земельного участка на котором расположен объект недвижимости, приведет к тому, что гражданин не сможет оформить права на земельный участок.

Судом первой инстанции также не принято во внимание, что принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства (разрешение на строительство от "дата" и "дата"), следует расценивать как согласие публичного образования, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Кроме того, нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, порождает сомнения в правовой судьбе данного объекта капитального строительства, что в свою очередь не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

Не может согласиться судебная коллегия и с позицией Управления о том, что ответчик в нарушение требований законодательства без торгов заключил спорный договор аренды.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015г, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015г, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Как было указано выше земельный участок ответчику Болатчиеву И.Х. для строительства жилого дома был предоставлен до "дата", а разрешение на строительство, выданное "дата" действовало до "дата", в связи с чем, Болатчиев И.Х. был вправе претендовать на продление договора аренды без торгов для завершения строительства.

Более того, судом не было учтено и то обстоятельство, что на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, а также на момент регистрации права собственности на возведенный жилой дом договор аренды земельного участка не был признан недействительным.

Учитывая вышеизложенное, решение суда в части удовлетворения иска Управления о признании недействительным договора аренды земельного участка от "дата" N... заключенного с Болатчиевым И.Х. подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения, об отказе в удовлетворении данного требования.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачаевского городского суда от 2 июля 2019 года отменить в части удовлетворения иска Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа о признании недействительным договора аренды земельного участка от "дата" N... заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и Болатчиевым И.Х. и вынести в этой части новое решение

В удовлетворении исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа о признании недействительным договора аренды земельного участка от "дата" N... заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и Болатчиевым И.Х, отказать.

Решение Карачаевского городского суда от 2 июля 2019 года в остальной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа, без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: