Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 25 сентября 2019 г. по делу N 33а-1274/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Дзыба З.И.

судей Езаовой М.Б, Асланукова А.Х.

при секретаре Урусове Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда КЧР от 25 июля 2019 года по делу по исковому заявлению Байрамукова А.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании отказа Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска незаконным, обязании предоставить земельный участок на праве аренды.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Дзыба З.И, объяснения представителя Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска - Урчукова В.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Байрамуков А.А. обратился в суд к Управлению по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка площадью 570 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, "адрес", на праве аренды; просил суд обязать административного ответчика предоставить ему вышеуказанный земельный участок на правах аренды сроком на три года без проведения торгов. Требования обосновал тем, что 2 июня 2016 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и Э.М.Х. был заключен договор аренды спорного земельного участка, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. 24 апреля 2018 года между Э.М.Х. и Байрамуковым А.А. заключен договор уступки прав и обязанностей аренды данного земельного участка, которой тоже был зарегистрирован в установленном законом порядке. В период действия договора аренды Байрамуков А.А. возвел на земельном участке объект незавершенного строительства площадью 24 кв.м. и процентом готовности 70%. В 2019 году, предвидя, что до окончания срока аренды административный истец окончить строительство объекта не сможет, 22 апреля 2019 года он обратился к административному ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для окончания строительства. Административный ответчик отказал в продлении договора аренды земельного участка по тем основаниям, что данный земельный участок будет предоставляться по результатам проведения торгов на право заключения договора аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск по изложенным в нем основаниям и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, полагая, что возведенные истцом объекты недвижимости построены им самовольно, то есть с нарушением градостроительных норм и правил и без получения разрешения.

Истец Байрамуков А.А, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в отсутствие истца.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 25 июля 2019 года исковые требования Байрамукова А.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее-Управление) о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги и обязании предоставить земельный участок на праве аренды удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчика ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и вынесении по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права, поскольку суд пришел к неверному выводу о незаконности и необоснованности обжалуемого отказа.

Поскольку вид судопроизводства (административное или гражданское) определяет суд, судебная коллегия рассматривает данное дело в порядке гражданского судопроизводства в силу следующего:

Из материалов дела следует, что Байрамуков А.А. обратился в суд с заявлением о признании отказа Управления N 30-360/1 от 30 апреля 2019 г. незаконным и обязании предоставить земельный участок площадью 570 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" на праве аренды без проведения торгов.

Согласно прямому указанию, содержащемуся в пункте 1 Письма Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.2015 N 7-ВС-7105/15, дела о признании недействительным (незаконным) ненормативного акта о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, в аренду либо на ином праве рассматриваются в исковом порядке по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ. Утверждение приоритета правил гражданского судопроизводства над правилами судопроизводства административного основывается также на том, что истец в данной ситуации обращается в суд за защитой одного и того же интереса. Признание акта органа власти незаконным представляет для истца ценность не само по себе, а только как необходимое условие для удовлетворения последующего требования гражданско-правового характера. Конечное благо, приобретаемое лицом в связи с актом защиты его права, образует смысловое и функциональное единство с теми промежуточными благами и требованиями, которые получают защиту в ходе движения к цели.

Таким образом, заявленные требования фактически предъявлены в защиту имущественных прав Байрамукова А.А. и должны рассматриваться в порядке гражданского судопроизводства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям и пояснил, что законных оснований для предоставления Байрамукову А.А. спорного земельного участка на праве аренды без проведения торгов для завершения строительства не имеется. Срок действия разрешения на строительство, которое было выдано предыдущему арендатору Э.М.Х, истек 14.01.2015 г. Право собственности на какой-либо объект незавершенного строительства за Э.М.Х. не зарегистрировано. На указанном земельном участке объект незавершенного строительства, возведенный Э.М.Х. отсутствует. В период действия договора аренды Байрамуков А.А. возвел объект незавершенного строительства другой площади. Однако Байрамуков А.А. не является собственником объекта незавершенного строительства, какой-либо разрешительной документации на строительство Байрамукову А.А. не выдавалось. Просил решение суда первой инстанции отменить и в удовлетворении исковых требований отказать.

Надлежаще извещенные истец и его представитель в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы ответчика имеются.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 02.06.2016 г. между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и Э.М.Х. заключен договор N154 аренды земельного участка площадью 570 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", для строительства семейно-гостиничного комплекса на срок до 01.05.2019 г.

24.04.2018 г. между Э.М.Х. и Байрамуковым А.А. был заключен договор уступки прав и обязанностей аренды указанного земельного участка, по условиям которого Байрамуков А.А. принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N 154 от 02.06.2016 г.

Согласно техническому плану от 16.04.2019 г. на спорном земельном участке административным истцом возведен объект незавершенного строительства с процентом готовности 70 %.

22.04.2019 г. Байрамуков А.А. обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для окончания строительства начатого объекта.

Из ответа Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска за N30-360/1 от 30.04.2019 г. следует, что истцу отказано в продлении договора аренды спорного земельного участка со ссылками на нормы пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. В ответе также указано, что данный земельный участок будет предоставляться после проведения торгов на право заключения договора аренды.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов по договору аренды. Следовательно, в силу положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" истец как собственник расположенного на спорном земельном участке недостроенного объекта имеет право на заключение договора аренды этого земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, пришел к выводу о незаконности и необоснованности обжалуемого отказа Управления.

Однако с таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.

Действующее законодательство возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность обеспечивать управление, распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Байрамукову А.А, к которому перешли права и обязанности первоначального арендатора Эртуева, земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Установлено, что заявление о заключении нового договора аренды подано Байрамуковым А.А. до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 02.06.2016 г. N 154; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 02.06.2016 г. N 154 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем, для заключения с Байрамуковым А.А. договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемого судебного акта не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Ссылка суда первой инстанции на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является необоснованной.

Так, в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, Земельный кодекс предусматривает однократное заключение нового договора аренды для завершения строительства, но при этом, с заявлением должен обратиться собственник объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015г, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 г, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

На момент дачи ответа Управлением по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска о том, что у Байрамукова А.А. преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Нормативные правовые акты предусматривают для получения этого документа определенную процедуру и правила. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно выписки из ЕГРН ФГБУ Росреестра по КЧР, к Байрамукову А.А. по договору уступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 24.04.2018 г. перешли права и обязанности аренды земельного участка, расположенного в "адрес". Согласно выписке из ЕГРН ФГБУ Росреестра по КЧР на период 26.07.2019 г. на указанном земельном участке значится объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты" от 19.05.2015 г. площадью 170, 2 кв.м, процентом готовности 11%. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Как указывает истец в исковом заявлении, вышеуказанный объект с кадастровым номером "данные изъяты" фактический не существует. Байрамуковым А.А. в период действия договора аренды возведен другой объект незавершенного строительства площадью 24, 0 кв.м. с процентом готовности 70%. Указанные доводы истец подтверждает техническим планом объекта незавершенного строительства, приложенного в материалы дела. Однако, указанный технический план является ксерокопией, не заверенной надлежащим образом. Ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии оригинал технического плана объекта незавершенного строительства не представлен.

Таким образом, допустимых доказательств о наличии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства истцом суду не представлено. Однако ответчиком факт наличия такого объекта не оспаривается.

Как установлено в судебном заседании срок действия разрешения на строительство, которое было выдано предыдущему арендатору Э.М.Х, истек 14.01.2015 г, т.е. до заключения с Байрамуковым А.А. договора уступки прав и обязанностей по аренде испрашиваемого земельного участка. Разрешительная документация на строительство объекта недвижимости в установленном законом порядке Байрамуковым А.А. получена не была. Объект незавершенного строительства, указанный в техническом плане, на кадастровый учет не поставлен.

Указанные обстоятельства не дают истцу Байрамукову А.А. правовых оснований утверждать, что он является собственником объекта незавершённого строительства.

В силу ч. 1, 2 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.

Судом первой инстанции не учтено, что положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка собственниками расположенных на них объектов, применяются в совокупности лишь в том случае, если не ставится под сомнение факт законности нахождения недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке.

При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с Байрамуковым А.А. нового договора аренды без проведения торгов.

Однако указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в нарушение требований ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не исследовались и не получили оценки.

В связи с изложенным, состоявшееся по делу решение нельзя признать законным, оно противоречит материалам дела и нормам материального и процессуального права, подлежащим применению по настоящему делу и регулирующим рассматриваемые правоотношения, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а потому обжалуемое судебное постановление в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Черкесского городского суда КЧР от 25 июля 2019 года по делу по исковому заявлению Байрамукова А.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании отказа Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска N 30-360/1 от 30 апреля 2019 г. незаконным и обязании предоставить земельный участок площадью 570 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" на праве аренды - отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Байрамукова А.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании отказа Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска N 30-360/1 от 30 апреля 2019 г. незаконным и обязании предоставить земельный участок площадью 570 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" на праве аренды - отказать.

Председательствующий

Судьи