Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 октября 2019 г. по делу N 33-31838/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Антоновой Н.В.,

судей Лебедевой И.Е, Курочкиной О.А,

при секретаре Гурко К.И,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. дело по апелляционной жалобе представителя Мордвинцевой Э.С. по доверенности Дроздова Л.Б. на решение Тверского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

в удовлетворении иска Некрасова А. Н. к ООО "Асмато" о признании права собственности, встречного искового заявления Мордвинцевой Э. С. о признании добросовестным приобретателем, отказать.

Иск Правительства города Москвы об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, удовлетворить.

Признать право собственности города Москвы на квартиру, общей площадью 167 кв.м, номер квартиры 1, расположенную на 4 этаже жилого дома-новостройки по адресу:.., кадастровый номер...

Истребовать квартиру общей площадью 167 кв.м, номер квартиры 1, расположенную на 4 этаже жилого дома-новостройки по адресу:.., кадастровый номер... из незаконного владения Мордвинцевой Э.С.

Погасить запись о государственной регистрации права собственности Мордвинцевой Э.С. на квартиру общей площадью 167 кв.м, номер квартиры 1, расположенную на 4 этаже жилого дома-новостройки по адресу:.., кадастровый номер..,

УСТАНОВИЛА:

Некрасов А.Н. обратился в суд с иском к ООО "АСМАТО" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 167 кв.м, номер квартиры 1, расположенной на 4 этаже жилого дома-новостройки по адресу:... и машиноместа в подземной автостоянке, 3-42, расположенного на 3 уровне подземной автостоянки общей стоимостью 746 350 долларов США на основании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. N.., ссылаясь на выполнение обязательств по договору и оплате в полном объеме денежных средств, а также на отсутствие возможности самостоятельно реализовать свое право для осуществления государственной регистрации данного объекта недвижимости.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. требования Некрасова А.Н. к ООО "АСМАТО" удовлетворены в полном объеме.

По заявлению Правительства города Москвы определением Тверского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. решение Тверского районного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела представителем третьего лица Правительства города Москвы заявлены самостоятельные требования об истребовании квартиры из незаконного владения Мордвинцевой Э.С. по тем основаниям, что квартира подлежит передаче в собственность города Москвы.

В свою очередь Мордвинцевой Э.С. предъявлен встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем поскольку квартира была приобретена ею на законных основаниях по возмездной сделке, передана по Акту приема-передачи, до приобретения квартиры документы на нее были проверены риелтором, что свидетельствует о проявлении разумной осмотрительности относительно полномочий продавца при приобретении жилого помещения. О притязаниях третьих лиц на спорную квартиру ей стало известно лишь при рассмотрении настоящего дела.

Представитель истца по первоначальному иску Чернявский И.В. в судебное заседание явился.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) Дроздов Л.Б. в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований, против удовлетворения самостоятельных требований Правительства города Москвы возражал.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Асмато" Сулима А.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица Правительства города Москвы Вдович А.В. в судебное заседание явился, первоначальный иск и встречные исковые требования не признал, просил об удовлетворении самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель третьего лица конкурсный управляющий АКБ "Легион" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ГОУ ВПО "Московский государственный медико-стоматологический университет" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель Мордвинцевой Э.С. по доверенности Дроздов Л.Б. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам по делу, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Мордвинцевой Э.С. по доверенности Дроздова Л.Б, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Правительства города Москвы Вдович А.В, просившей оставить решение суда без изменения, а также указавшей на недобросовестность Мордвинцевой Э.С. при приобретении спорной квартиры, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. на основании Распоряжения Правительства Москвы N... от ДД.ММ.ГГГГ. между Правительством Москвы, ООО "Асмато" и Московским государственным медико-стоматологическим университетом был заключен Инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ. N.., в рамках которого осуществлялось строительство нового института ортодонтии и челюстно-лицевой хирургии МГМСУ по адресу:.., а так же строительство жилого дома по адресу:... с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-автостоянкой.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "Асмато" и Некрасовым А.Н. заключен Предварительный договор купли-продажи N... квартиры N., расположенной на 4 этаже жилого дома по вышеуказанному адресу, общей площадью 167 кв. м, а также машиноместа 3-42, находящегося на 3 уровне подземной автостоянки этого дома.

В соответствии с п. 2.4. Предварительный договор купли-продажи N... общая стоимость квартиры и машиноместа определена в размере 746 350 долларов США.

Согласно п. 2.4.1. Договора Истец - Покупатель принял на себя обязательство перечислить Ответчику - Продавцу обеспечительный платеж а размере 746 350 долларов США в течение пяти банковских дней с даты заключения договора.

По условиям Предварительного договора купли-продажи N... основной договор купли-продажи должен быть заключен Сторонами не позднее, чем через 3 (Три) календарных месяца с даты регистрации права собственности Продавца на спорную квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N...

Как усматривается из Кадастрового паспорта, спорная квартира представляет собой жилое помещение, расположенное на 4 этаже, общей площадью 167,0 кв. м, квартире N... присвоен кадастровый номер...

Первоначально Инвестиционным контрактом было установлено следующее распределение общей площади жилого дома, расположенного по адресу... : 5% - Совету ректоров ВУЗов г. Москвы; 25% - Университету для передачи сотрудникам, являющимися очередниками на улучшение жилищных условий; 70% - ООО "Асмато".

Согласно п. 3.2. контракта (в редакции Дополнительного соглашения N1 от... г.) оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.

ДД.ММ.ГГГГ. Правовым управлением Правительства Москвы было дано заключение о том, что ООО "Асмато" и ГОУ ВПО "Московский государственный медико-стоматологический университет" вправе самостоятельно перераспределять площади и интересы г. Москвы при этом затронуты не будут.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "Асмато" и ГОУ ВПО Московский государственный медико-стоматологический университет" было заключено Дополнительное соглашение к Инвестиционному контракту, на основании заключения Правового управления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, Университет передал ООО "Асмато" свои права на 25% жилой площади в указанном доме, в том числе на квартиру N 8.

В дело предоставлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с которым спорная квартира и машиноместо переданы ООО "Асмато" Некрасову А.Н.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. по делу N... ООО "Асмато" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Назаров Д.Г.

Материалами дела также подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "Асмато" и Некрасовым А.Н. подписано соглашение о расторжении предварительного договора N... от ДД.ММ.ГГГГ. со дня получения покупателем от продавца ранее уплаченных денежных средств.

Как усматривается из содержания Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, единственным обязательством, вытекающим из названного соглашения, являлась обязанность возвратить ранее полученные денежные средств от Некрасова А.Н.

Иных обязательств, пролонгирующих действие самого договора, или устанавливающих дополнительные права и обязанности стороны по расторжению договора, не усматривается.

Во исполнение соглашения о расторжении договора, ООО "Асмато" перечислило на счет истца ранее полученные денежные средства в размере 746 350 долларов США, что на дату совершения платежа составило 25 609 880 руб. 72 коп. (платежное поручение N... от ДД.ММ.ГГГГ.)

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской по счету ООО "Асмато", открытому в АКБ "ЛЕГИОН" (АО).

ДД.ММ.ГГГГ. согласно договору купли-продажи Некрасов А.Н. передал в собственность Мордвинцевой Э.С. квартиру по адресу:.., кадастровый номер.., стоимостью 44 000 000 руб, жилое помещение передано покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Мордвинцевой Э.С. зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. по делу N.., дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ. N... на реализацию инвестиционного проекта по адресам:.., подписанное ООО "Асмато" и ГОУ ВПО "Московский государственный медико-стоматологический университет" признано недействительным.

Названным судебным актом установлена доля города Москвы в размере 30% жилой площади дома в размере 25 квартир, в том числе спорной квартиры.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 10, 131, 219, 301-302, 429, 445, 453 ГК РФ, ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", исходил из того, что к моменту совершения сделки по отчуждению Некрасовым А.Н. в пользу Мордвинцевой Э.С. спорного имущества, заключенный ранее предварительный договор купли-продажи... от ДД.ММ.ГГГГ. был расторгнут сторонами в установленном законом порядке, указанным имуществом истец не обладал и не мог являться стороной договора купли-продажи, кроме того, на основании судебного решения, спорный объект недвижимости был передан городу Москве, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований Некрасова А.Н. и удовлетворении требований Правительства г. Москвы.

Отклоняя требования Мордвинцевой Э.С. о признании её добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд первой инстанции, сославшись на пункты 38-39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года указал, что отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи нарушает права субъекта РФ - города Москвы, в связи с чем встречный иск Мордвинцевой Э.С. о признании её добросовестным приобретателем удовлетворен быть не может ввиду отсутствия на то законных оснований.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции об истребовании имущества из владения Мордвинцевой Э.С. и об отказе в признании её добросовестным приобретателем по делу сделан без установления по делу юридически значимых обстоятельств.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 данного кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 5 статьи 10 этого же кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32).

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (пункт 37).

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Суждения относительно данных юридически значимых по делу обстоятельствах

судом первой инстанции не высказаны, что в силу статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части разрешения требований Правительства города Москвы относительно истребования квартиры из владения Мордвинцевой Э.С. и требований Мордвинцевой Э.С. о признании её добросовестным приобретателем.

Пунктом 3 статьи 3 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", вступившем в силу 01 февраля 2012 года предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до ДД.ММ.ГГГГ. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Положения статьи 219 названного кодекса о том, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, сами по себе не означают, что лицо, создавшее объект незавершенного строительства своими силами либо за свой счет, не имеет на него никаких прав либо то, что его права не подлежат защите.

Таким образом, незаконным отчуждением объекта капитальных вложений, к которому относится и спорная квартира, построенная по Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ. N... были нарушены не только обязательственные права стороны инвестиционного договора, в данном случае города Москвы, но и её вещные права на результат инвестиционной деятельности.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В случае признания судом права собственности данный собственник имеет право на удовлетворение его требований способом, предусмотренным статьями 301 и 302 указанного кодекса, - путем истребования имущества из чужого незаконного владения.

Лицо, право собственности которого не было зарегистрировано, не лишено права заявлять одновременно два требования - о признании права собственности и об истребовании имущества.

Последовательное предъявление требований - вначале о признании права собственности, а после вступления решения в силу - об истребовании имущества, обязательным не является.

Как следует из материалов дела акт о реализации инвестиционного проекта между ООО "АСМАТО" и Правительством города Москвы не подписан, согласно решению Арбитражного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. квартира N... на 4 этаже общей площадью 167 кв.м по адресу:... подлежала передаче городу Москве, что указывает на выбытие имущества из владения города Москвы помимо его воли, а также отсутствие у ООО "АСМАТО" права на распоряжение данным имуществом путем принятия на себя обязательства по его продаже Некрасову А.Н.

Обсуждая доводы Мордвинцевой Э.С. о добросовестном приобретении спорной квартиры, судебная коллегия исходит из следующего.

Мордвинцева Э.С. приобрела спорную квартиру у Некрасова А.Н. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ... Из данного договора купли-продажи следовало, что право собственности Некрасова на квартиру возникло на основании решения суда, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ... В день подписания данного договора (до даты регистрации перехода права собственности на квартиру от Некрасова А.Н. к Мордвинцевой Э.С.) составляется расписка согласно которой Некрасов А.Н. получил от Мордвинцевой Э.С. 44 000 000 рублей за проданную квартиру.

Из пояснений представителя Мордвинцевой Э.С. в суде первой и апелляционной инстанции следует, что ни Мордвинцева Э.С. ни ее сын Мордвинцев А.В. (участвующий на ее стороне в совершении сделки) с Некрасовым А.Н. ранее знакомы не были. Передача значительной суммы денег ранее незнакомому человеку до получения каких-либо гарантий по фактической регистрации перехода права собственности на приобретаемую квартиру не отвечает критерию разумности и осмотрительности и ставит под сомнения добросовестность Мордвинцевой Э.С. при заключении данной сделки, а также реальность передачи денежных средств, факт наличия которых на момент написания расписки материалами дела не подтвержден. Так, ссылка представителя Мордвинцевой Э.С. на то, что её сыном Мордвинцевым А.В. ДД.ММ.ГГГГ. сняты со счета 220 000 долларов США о фактическом проведении расчетов за квартиру не свидетельствуют, поскольку данная сумма эквивалента 12 751 200 рублям (57,96*220 000) и о наличии 44 000 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. не указывает. Показания Метревели Г.А. о возврате в... года Мордвинцеву А.В. 20 000 000 рублей ставятся судебной коллегией по сомнение ввиду недоказанности фактических заемных отношений, а также отсутствием доказательств, свидетельствующих о наличии у Метревели Г.А. 20 000 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, при его совокупном годовом доходе 3600 000 рублей (300 000 рублей в месяц согласно его пояснениям, данным в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ.). Справки о доходах Мордвинцева А.В, предоставленные ООО "ИнПлат", не указывают на наличие у Мордвинцева А.В. необходимых денежных средств на дату расчета за квартиру. Предоставленный агентский договор N... от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ООО "Агентство недвижимости Простор-офис Цветной бульвар" и Мордвинцевым А.В. не подтверждает факт приобретения спорной квартиры при помощи сотрудников данного агентства ввиду отсутствия сведений о фактическом исполнении данного договора.

В свою очередь судебная коллегия отмечает, что факт получения денежных средств удостоверен только распиской Некрасова А.Н, вместе с тем достоверность доказательств, исходящих от Некрасова А.Н. ставится судебной коллегией под сомнение, поскольку при предъявлении настоящего иска Некрасов А.Н. проявил себя с недобросовестной стороны. Так при принятии Тверским районным судом г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ. решения Некрасов А.Н. утаил факт расторжения договора на котором основывал свои требования о признании права собственности на квартиру и возврата ООО "АСМАТО" денежных средств полученных от Некрасова А.Н. в сумме 25 609 880 рублей 72 копейки, что свидетельствует о недобросовестном поведении Некрасова А.Н, предъявившего требования о передаче в собственность имущества фактически (на момент предъявления иска) им не оплаченного.

Учитывая недобросовестное поведение Некрасова А.Н. предъявившего права на неоплаченное им имущество, а также принимая во внимание отсутствие доказательств свидетельствующих о наличии у Мордвинцевой Э.С. 44 000 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия полагает, что расписка о получении денежных средств, написанная Некрасовым А.Н. ДД.ММ.ГГГГ. направлена на создание видимости исполнения обязательств по договору и на реальный характер расчетов между сторонами не указывает.

Поскольку факт оплаты спорной квартиры не доказан, судебная коллегия полагает что Мордвинцева Э.С. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, в связи с чем, требования истца Правительства горда Москвы об истребовании квартиры общей площадью 167 кв.м, номер квартиры 1, расположенной на 4 этаже жилого дома-новостройки по адресу:.., кадастровый номер... из незаконного владения Мордвинцевой Эльвиры Серафимовны подлежат удовлетворению, а исковые требования Мордвинцевой Э.С. о признании её добросовестным приобретателем спорной квартиры отклонению.

Доводы представителя ответчика о том, что конкурсным управляющим АКБ "Легион" (АО) подтвержден факт поступления денежных средств в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. от Некрасова на сумму 49 226 000 рублей основанием для признания Мордвинцевой добросовестным приобретателем служить не может, поскольку поступление данных денежных средств не подтверждает факта расчетов за квартиру между Некрасовым и Мордвинцевой.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не рассмотрены требования Мордвинцевой Э.С. о признании права Правительства Москвы отсутствующим, правового значения не имеют, поскольку за Правительством Москвы, как юридическим лицом, право собственности на квартиру не зарегистрировано.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тверского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. в части истребования квартиры и встречного иска Мордвинцевой Э.С. о признании добросовестным приобретателем- отменить, принять по делу новое решение, которым истребовать квартиру общей площадью 167 кв.м, номер квартиры.., расположенную на 4 этаже жилого дома-новостройки по адресу:.., кадастровый номер... из незаконного владения Мордвинцевой Э. С. В удовлетворении встречных требований Мордвинцевой Э.С. о признании добросовестным приобретателем -отказать.

В остальной части решение Тверского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: