Решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 г. по делу N 3а-1806/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Софт-Проект" об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Софт-Проект" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * и земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2.

В административном исковом заявлении ООО "Софт-Проект" просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной АНО "УГМ-С", а именно 213 296 973 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, 183 378 024 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1 и 12 645 438 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 373 191 425 рублей 16 копеек, и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, кадастровая стоимость которых установлена в размере 737 411 400 рублей 71 копейки - в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, 42 638 113 рублей 80 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

Поскольку ООО "Софт-Проект" является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Софт-Проект" по доверенностиЗубов А.С. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования, возражал относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта; ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностямКовалев П.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта *, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 18).

В отношении названного нежилого здания утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 373 191 425 рублей 16 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 37).

Административный истец также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды земельных участков (т. 1, л.д. 21-36). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 737 411 400 рублей 71 копейки, земельного участка с кадастровым номером *2- 42 638 113 рублей 80 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 38-39).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Софт-Проект" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, административный истец 25 февраля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Софт-Проект" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя АНО "УГМ-С", в котором рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 213 296 973 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, 183 378 024 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1 и 12 645 438 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро городского кадастра".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 291 719 180 рублей, земельного участка с кадастровым номером *1 - 610 142 463 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - 45 309 126 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного АНО "УГМ-С", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта как в части несоответствия отчета требованиями законодательства, так и в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО " Бюро городского кадастра" - *.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела.

Эксперт пояснил, что земельный участок, являющийся объектом оценки, фактически используется для эксплуатации офисного центра и гостиничного комплекса. В связи с этим раздел отчета "анализ рынка" в соответствии с ФСО N 7 должен включать характеристики и анализ показателей сегмента рынка гостиничной недвижимости. Вместе с тем оценщиком в отчете N 41-У указанный анализ не приведен. Кроме того, часть информации анализа рынка является не актуальной на дату оценки, что привело к искажению результатов исследования.

Экспертом разъяснено, что в отчете об оценке должны быть приведены фактические данные о ценах сделок и предложений из сегмента рынка земельных участков, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для объекта оценки. При этом согласно п. 20 ФСО N 7, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствие с видом его фактического использования. Вместе с тем, в отчете об оценке указанный анализ и выводы не приведены, что является нарушением п. 11в ФСО N 7.

Эксперт указал, что обеспеченность земельным участок является важным ценообразующим фактором при оценке единого объекта недвижимости. Фактор обеспеченности земельным участком характеризует наличие незастроенной площади участка в составе объекта недвижимости. При этом в отчете об оценке не проведена сравнительная характеристика объектов аналогов по данному показателю, что нарушает п. 22е ФСО N 7.

В соответствии с п. 22в ФСО N7, при проведении оценки оценщиком должны быть описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Вместе с тем, в отчете приведены только три объекта аналога, не представлен объем доступных рыночных данных и не описаны правила отбора объектов-аналогов, что привело к искажению результатов оценки и повлияло на итоговую стоимость объектов.

Суд считает, что выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом приведен подробный анализ допущенных нарушений.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Также эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

В заключении эксперта приведены скриншоты, содержащие всю необходимую информацию об используемых объектах-аналога, приведены правила отбора объектов-аналогов для расчета стоимости. Доводы о том, что стоимость объектов-аналогов в настоящее время отличается от стоимости используемой экспертом, являются необоснованными, поскольку экспертом были подобраны объявления по состоянию на дату оценки (1 января 2018 года).

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.

Доводы административного истца о возникших у него сомнениях в квалификации эксперта со ссылкой на то обстоятельство, что за один год экспертом выполнено значительное количество экспертиз, выполнение которых физически невозможно, являются надуманными и выводов, изложенных в экспертном заключении в рамках оценки конкретных объектов недвижимости, не опровергают. Равным образом не являются обоснованными ссылки представителя административного истца на методические рекомендации по оценке имущественных активов для целей залога, подготовленные Ассоциацией российских банков, поскольку они не применимы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей пересмотра кадастровой стоимости.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Софт-Проект" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, при этом согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит,что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * и земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *2 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов налогового законодательства правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам налогоплательщиков, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований ООО "Софт-Проект" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *2.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 25 февраля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 291 719 180 рублей, земельного участка с кадастровым номером *1 - в размере 610 142 463 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 февраля 2019 года.

В удовлетворении заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *2 ООО "Софт-Проект" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 7 октября 2019 года