Решение Московского городского суда от 04 октября 2019 г. по делу N 3а-2004/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Русская Сеть Делового Обслуживания" об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АО "Русская Сеть Делового Обслуживания" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2 и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "ЦДК", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 229 653 649 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 210 730 577 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2 и 138 135 710 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 572 061 965 рублей 78 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 457 670 131 рубля 39 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 303 742 218 рублей 78 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель АО "Русская Сеть Делового Обслуживания" по доверенности Комиссарова М.С. в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Полещук С.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности Матвеев А.А. против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, представителя Управления Росреестра по Москве, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами *1, *2, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 572 061 965 рублей 78 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 457 670 131 рубля 39 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13-14) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 16-17).

Административный истец также является арендатором земельного участка с кадастровым номером * (договор аренды от 17 апреля 1998 года). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 303 742 218 рублей 78 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 15).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных зданий уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "Русская Сеть Делового Обслуживания" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 20 февраля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Русская Сеть Делового Обслуживания" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "ЦДК", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 229 653 649 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 210 730 577 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2 и 138 135 710 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Роосконсалтгруп".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 299 399 869 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 -285 653 012 рублей, земельного участка с кадастровым номером * -162 880 611 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "ЦДК", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "ЦДК", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Правительство Москвы и департамент городского имущества г. Москвы ссылаются на то, что экспертом неверно определена доля стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости; экспертом в рамках доходного подхода необоснованно использованы сведения лишь об арендопригодной, а не общей площади объектов оценки, необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объектов исследования НДС; экспертом подобраны объекты-аналоги с более ранним годом постройки, чем оцениваемые здания; не введена корректировка на наличие парковки, на состояние отделки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Управление Росреестра по Москве ссылается на то, что экспертом ошибочно сделан вывод о том, что земельные участки-аналоги предлагаются на праве долгосрочной аренды; экспертом подобраны объекты-аналоги с более ранним годом постройки, чем оцениваемые здания; не введена корректировка на наличие парковки, на состояние отделки.

В ответ на возражения экспертом ООО "Роосконсалтгруп" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт в своих пояснениях разъяснил порядок расчета стоимости, приходящейся на земельный участок в составе единого объекта недвижимости. Эксперт указал, что приведенные административным ответчиком значения 54,8%, 45,2% не являются долей стоимости земельного участка, напротив, согласно приведенным расчетам доля земельного участка в стоимости ЕОН не превышает 25%.

Суд также отмечает, что ссылки административного ответчика на приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 не применимы к экспертному заключению, поскольку указанный приказ устанавливает рекомендации по государственной кадастровой оценки, а не по определению рыночной стоимости.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объектов оценки, то экспертом приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объектов исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемых объектов.

Экспертом разъяснено, что стоимость нежилых зданий в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

Отвечая на замечания представителя Управления Росреестра по Москве, эксперт пояснил, что согласно используемого им источника информации право собственности и право долгосрочной аренды в условиях рынка г. Москвы являются равнозначными по стоимости, в связи с чем введение соответствующей корректировки на состав передаваемых прав не требуется. Суд также отмечает, что действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ не содержат юридически закрепленного понятия краткосрочного и долгосрочного договора аренды, в связи с чем мнение Управления Росреестра по Москве о том, что долгосрочными являются лишь договоры аренды, заключенные на срок более 10 лет, достоверными данными не подтверждены. В такой ситуации с учетом права эксперта пользоваться любыми источниками информации при наличии мотивированного обоснования (которое приведено им в письменных ответах), нарушений экспертом при проведении исследования не допущено.

Отвечая на идентичные вопросы Департамента городского имущества г. Москвы и Управления Росреестра по Москве о неприменении корректировки на год постройки, на наличие парковки, на состояние отделки, эксперт пояснил, что все подобранные объекты-аналоги являются схожими с объектами оценки по ценообразующим факторам. Указанные сведения о ценообразующих факторах содержатся в тексте объявлений, скриншоты которых в полном соответствии с требованиями ФСО приведены в заключении. Экспертом недостоверных сведений, отличных от информации, изложенной в объявлениях, в заключении не приведено. Суд учитывает, что оценка параметров объектов-аналогов осуществлялась экспертом исходя из его опыта и профессиональных знаний, год постройки здания сам по себе не свидетельствует о его ненадлежащем техническом состоянии.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов оценки в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Русская Сеть Делового Обслуживания" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2 и земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 20 февраля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 299 399 869 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - в размере 285 653 012 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 162 880 611 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 18 октября 2019 года