Решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 г. по делу N 3а-3120/2019

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Михалевой Т.Д., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3120/2019 по административному исковому заявлению наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной земельных участков:

общей площадью 2 229 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1000, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

общей площадью 1 476 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1001, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003026:1000 и пользователем земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003026:1001, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N94Ю/03/19, подготовленный наименование организации.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности фио поддержала исковые требования, с выводами судебной оценочной экспертизы не согласилась, представила письменные возражения, просила установить кадастровую стоимость указанных земельных участков на основании представленного отчета об оценке.

Представитель Департамента городского имущества адрес по доверенности фио просил в удовлетворении требований отказать по доводам письменных пояснений, возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представил.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от дата N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Лица, фактически владеющие земельным участком в силу того, что на нем находятся принадлежащие им здания и сооружения, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком.

Следовательно, административный истец, являясь арендатором одного земельного участка и пользователем другого имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец по договору аренды NМ-01-021363 от дата, заключенному с Московским земельным комитетом, является арендатором земельного участка общей площадью 2 229 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1000, расположенного по адресу: адрес.

Кроме того, административный истец осуществляет фактическое землепользование в отношении земельного участка общей площадью 1 476 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1001, расположенного по адресу: адрес.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на дата" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на дата.

В отношении указанных земельных участков утверждена кадастровая стоимость по состоянию на дата, в размере сумма и сумма соответственно.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости в размере рыночном, административный истец представил в суд отчет об оценке N94Ю/03/19, подготовленный наименование организации, согласно которого рыночная стоимость земельных участков определена:

общей площадью 2 229 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1000, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

общей площадью 1 476 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1001, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дата, а также поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке N94Ю/03/19, подготовленный наименование организации, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на дата рыночная стоимость земельных участков расчитана:

общей площадью 2 229 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1000, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

общей площадью 1 476 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1001, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы о том, что заключение судебной оценочной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, не основаны на допустимых доказательствах, поскольку возражения относительной выводов судебной оценочной экспертизы подготовлены представителем административного истца, наличие специального образования в области оценочной деятельности у которого документами по делу не подтверждено. Представленное заключение наименование организации выводов заключения судебной оценочной экспертизы не опровергает, а потому не может быть принято судом во внимание.

На представленные замечания экспертом фио представлены обоснованные возражения, не согласиться с которыми у суда оснований не имеется.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки, в том числе на отличия в местоположении земельных участков.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Доводы представителя истца о некорректности подбора аналогов для определения стоимости объектов исследования ничем не подтвержден. Все подобранные экспертом объекты - аналоги, относятся к одному сегменту рынка с объектами исследования и схожи с ними по экономическим, физическим и иным характеристикам, определяющим их стоимость. В частности, все три объекта - аналога являются земельными участками, принадлежащими к категории земель населенных пунктов, как и объекты исследования, т.е. полностью сопоставимы по данному критерию. Все три объекта - аналога расположены в адрес в пределах условного четвертого транспортного кольца, т.е. максимально сопоставимы с объектами исследования по фактору местоположения.

Все три объекта - аналога являются участками, предназначенными под строительство коммерческих объектов, имеющих максимальную сопоставимость с объектами исследования по фактору доходности недвижимости, т.е. под строительство офисов (аналоги N1,2) или торговых объектов (аналог N3), т.е. максимально сопоставимы с объектами исследования по виду разрешенного использования, на которых расположено здание офисного центра.

Таким образом, по важнейшим экономическим и физическим характеристикам объекты - аналоги имеют максимальное сходство с объектами исследования и являются аналогами, пригодными для определения стоимости.

Утверждение представителя истца о том, что стоимость объектов - аналогов N1,3 завышена экспертом в силу того, что не внесена понижающая корректировка на наличие исходной разрешительной документации для данных участков, является бездоказательным, поскольку в объявлениях о продаже не сказано, что стоимость разработки документации включена в стоимость продажи. Кроме того, в приведенном представителем истца справочном источнике, значение корректировки в 30% отсутствует, там указан диапазон от 12% до 29%.

Утверждения представителя административного истца о том, что примененная экспертом корректировка на дату определения рыночной стоимости применена некорректно, поскольку используется корректировка по динамике цен офисной недвижимости, а объектом исследования является рыночная стоимость земельного участка, являются необоснованными. В ходе исследования, экспертом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0003026:1000 и 77:01:0003026:1001 имеют вид разрешенного использования - для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров. Фактическое использование участков совпадает с разрешенным, поскольку на участке с кадастровым номером 77:01:0003026:1000 расположено здание офисного центра. адрес с кадастровым номером 77:01:0003026:1001 функционально обеспечивает подъезды к зданию и используется в качестве парковки. Таким образом, фактическое использование земельных участков - эксплуатация офисного здания. Офисные здания функционально связаны с земельными участками, на которых они расположены, поэтому динамика цен офисной недвижимости, распространяется и на земельные участки, которые предназначены для её постройки. Представитель истца в своем отзыве не приводит никаких данных, опровергающих этот вывод эксперта.

Поскольку для адрес не существует отдельного исследования динамики цен на земельные участки, предназначенные под офисную застройку, в связи с недостаточной развитостью данного сегмента рынка, для проведения полномасштабного исследования, то для корректировки эксперт использовал данные по рынку офисной недвижимости. В свою очередь, представитель истца не указывает на существование каких либо исследований рынка или аналитических материалов, свидетельствующих о том, что динамика цен на земельные участки под офисную застройку в адрес отличается от динамики цен на офисную недвижимость. В этой связи, суд считает, что корректировка на дату определения стоимости внесена обоснованно, методика проведения исследования экспертом не нарушалась.

Корректировка на местоположение для участков - аналогов внесена экспертом по графику, приведенному в Справочнике СРК-2017 для права аренды. Все использованные в расчетах объекты - аналоги продавались на правах аренды. Цена объектов - аналогов была указана именно за право аренды, поэтому и корректировку на местоположение следует проводить по уравнению, приведенному в Справочнике для права аренды.

Представитель истца ошибочно утверждает, что применение в Справочнике СРК-2017 уравнения для расчета корректировки на местоположение ограничено максимальным значением корректировки в 30%. В приведенной представителем истца, копии страницы вышеуказанного справочника сказано, что автор методики считает "экстремальным" значением корректировку в 50%, но это не означает автоматический запрет на расчет корректировок с большим значением по данной методике.

В этой связи, суд считает, что позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, а также представил мотивированные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия в заключении экспертизы, указанные представителями сторон, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, допустимых доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость земельных участков, указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы, при этом принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной объектов недвижимости в ином размере, чем указано в заявлении.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рыночном размере по состоянию на дата удовлетворить частично.

Установить по состоянию на дата на период с дата и до утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельных участков:

общей площадью 2 229 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1000, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

общей площадью 1 476 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003026:1001, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказать.

Датой обращения наименование организации с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева