Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 17 апреля 2019 г. по делу N 33-440/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Батагова А.Э,

судей Хадонова С.З. и Темираева Э.В,

при секретаре Маркиной С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Туаева А.Ю. к АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания о признании права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе Туаева А.Ю. на решение Правобережного районного суда РСО-Алания от 14 декабря 2018 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении иска Туаева А.Ю. к АМС Бесланского городского поселения о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества, нежилое здание - магазин, расположенный на земельном участке с кадастровым номером.., расположенный по адресу:... ", общей площадью 109,7 кв.м.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Темираева Э.В, возражения представителя АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания - Кокаевой И.В. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания

установила:

Туаев А.Ю. обратился в суд с иском к АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания о признании права собственности на нежилое здание - магазин, расположенный на земельном участке с кадастровым номером.., по адресу:... общей площадью 109,7 кв.м.

В обоснование иска указал, что постановлением АМС Правобережного района от 27 августа 2013 года ему утвержден акт выбора земельного участка из земель населенных пунктов, находящийся по адресу.., для строительства магазина, общей площадью 68 кв.м. В декабре того же года этому земельному участку присвоен адрес:... 13 декабря 2013 года Постановлением АМС Правобережного района РСО-Алания данный земельный участок ему предоставлен в аренду. 05 мая 2014 года между ним и АМС Правобережного района заключен договор аренды в отношении предоставленного земельного участка. Перед началом строительства спорного объекта он, Туаев А.Ю, 19 июня 2014 года получил разрешение на строительство одноэтажного магазина. Возведенный им объект недвижимого

имущества обладает признаками самовольной постройки, так как вместо одноэтажного здания магазина, возведено двухэтажное нежилое здание общей площадью 109,7 кв.м. Он обратился в АМС Правобережного района РСО-Алания с заявлением о выдаче разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, однако ему в этом было отказано, поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, а также на том основании, что им возведено двухэтажное здание, вместо разрешенного одноэтажного. Во внесудебном порядке зарегистрировать за собой право собственности не может, поэтому вынужден был обратиться в суд. Экспертным заключением подтверждается, что оспариваемое здание соответствует строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан при условии нормальной эксплуатации.

Истец Туаев А.Ю, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, пожелал участвовать в деле через представителя Сасиеву Ж.М, которая в судебном заседании исковое требование просила удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что возведенная самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Представитель ответчика, АМС Бесланского городского поселения

Правобережного района РСО-Алания - Кокаева И.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что истец вместо разрешенного одноэтажного здания площадью 58 кв.м, построил двухэтажное здание площадью 109,7 кв.м, что свидетельствует о самовольном строительстве объекта. Кроме того, срок договора аренды предоставленного земельного участка истек 04 апреля 2015 года. Договор аренды с истцом не продлевался. За ним по настоящее время числится задолженность по арендной плате.

Правобережным районным судом РСО-Алания 14 декабря 2018 года по делу постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласился Туаев А.Ю.

В апелляционной жалобе Туаев А.Ю. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Туаева А.Ю. - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, и приходит к следующему.

В соответствии с 4.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции

проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции

исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях

относительно жалобы.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в

апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств,

имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой

инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие

выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда,

обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм

материального права или норм процессуального права (ст.330 ГПК РФ).

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Недостаток в виде отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Из договора аренды N... от 5 мая 2014 года усматривается, что между АМС Правобережного района РСО-Алания и Туаевым А.Ю. заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу:... " сроком до 4 апреля 2015 года.

Пунктом 4.3.2 Договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

После заключения указанного договора аренды земельного участка Туаевым А.Ю. получено в АМС Правобережного района РСО-Алания разрешение на строительство магазина (1-этажное здание, площадью застройки 68,0 кв.м, общая площадь 58,0 кв.м.). Срок действия разрешения установлен до 19 сентября 2014 года.

Согласно техническому паспорту нежилого здания, Туаевым А.Ю. на земельном участке по... построено двухэтажное здание литер "А" площадью 109,7 кв.м. Год постройки здания (начала строительства) указан 2018 год.

В июне 2018 года истец обратился в АМС Бесланского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта, однако 25 июня 2018 года ему в этом отказано в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, и возведением двухэтажного здания площадью 109,7 кв.м, вместо разрешенного одноэтажного здания площадью 68 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что оспариваемый объект недвижимого имущества, расположенный по адресу:... общей площадью 109,7 кв.м. является самовольной постройкой. Земельный участок, на котором расположен указанный объект, истцу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, аренды не принадлежит, поскольку срок договора аренды истек. Здание возведено после истечения срока договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, доказательств соответствия здания градостроительным, противопожарным, санитарным, и иным нормам суду не представлено.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По правилам пункта 2 ст.621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

В силу ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом правилами ч.2 ст.452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По истечении срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор Туаев А.Ю. продолжил пользование земельным участком на тех же условиях, что предусмотрены договором.

Пункт 4.3.2. договора предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды с другими лицами на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора, не свидетельствует о том, что при отсутствии возражений арендодателя, договор не считается продленным на неопределенный срок согласно положениям ч.2 ст.621 ГК РФ. При желании расторгнуть договор, возобновленный на неопределенный срок, арендодатель обязан был направить арендатору уведомление о расторжении договора аренды, чего администрацией города не сделано.

Таким образом, доказательств, подтверждающих, что договор аренды от 5 мая 2014 года прекращен, ответчиком не представлено.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что 5 мая 2014 года Туаеву А.Ю. земельный участок, расположенный по адресу:... предоставлен для строительства магазина (1-этажное здание, площадью застройки 68,0 кв.м, общая площадь 58,0 кв.м.). На указанном участке Туаевым А.Ю. возведено вместо одноэтажного, нежилое двухэтажное здание. По истечении срока действия договора аренды Туаев А.Ю. продолжал пользоваться земельным участком и пользуется им по настоящее время, требований к истцу об истребовании земельного участка, прекращении или сносе строения не предъявлялось.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя Туаева А.Ю. - Сасиевой Ж.М. по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, из заключения которой следует, что строительные материалы которые использовались при возведении двухэтажного нежилого здания магазина литер "А", расположенного по... соответствует требованиям строительных норм и правил, возведение нежилого здания соответствует существующим градостроительным, строительным нормам и правилам и, следовательно, вероятно не нарушает права и законные интересы жильцов близлежащих зданий, строительные конструкции двухэтажного нежилого здания, назначением которого является предприятие торговли, при условии нормальной эксплуатации не будут создавать угрозу жизни и здоровью граждан, связанную с угрозой обрушения.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что самовольная постройка, возведенная истцом, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть, условия, предусмотренные законом, при которых может быть признано право собственности истца на самовольную постройку, выполнены, что подтверждается также экспертным заключением ФФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в РСО-Алания" в Правобережном районе от 6 марта 2019 года.

При таких обстоятельствах, как полагает судебная коллегия, само по себе отсутствие письменного договора аренды не может служить основанием для ограничения прав истца на объект незавершенного строительства.

Туаев А.Ю. создавший самовольную постройку за счет собственных сил и средств, предпринимал меры к ее легализации, в частности, объект строительства поставлен на учет в Филиале ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" по РСО-Алания, на него изготовлен технический паспорт, также истец обращался в АМС Бесланского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства.

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что объект строительства создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности на двухэтажное нежилое здание магазина, расположенного по адресу:...

На основании изложенного, решение суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Туаева А.Ю. о признании права собственности на нежилое здание.

Руководствуясь статьями 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания

определила:

решение Правобережного районного суда РСО-Алания от 14 декабря 2018 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Туаева А.Ю. удовлетворить.

Признать за Туаевым А.Ю. право собственности на объект недвижимого имущества, нежилое здание-магазин, расположенный на земельном участке с кадастровым номером... по адресу... общей площадью 109,7 кв.м.

Апелляционную жалобу Туаева А.Ю. удовлетворить.

Председательствующий Батагов А.Э.

судьи Хадонов С.З.

Темираев Э.В.

Справка: гражданское дело рассмотрено по первой инстанции под председательством судьи Правобережного районного суда Республики Северная Осетия - Алания Етдзаева А.Г.