Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 24 октября 2019 г. по делу N 33-2031/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В,

судей Козиной Е.Г. и Пужаева В.А,

при секретаре Зобниной Я.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 октября 2019 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску Коркиной Р.И. к администрации городского округа Саранск, муниципальному предприятию городского округа Саранск "Горстройзаказчик", в лице конкурсного управляющего Вахтерова А.А, о признании прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения, признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок с апелляционной жалобой представителя администрации городского округа Саранск Кистенева К.И. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 30 июля 2019 г.

Заслушав доклад судьи Пужаева В.А, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Коркина Р.И. обратилась в суд с иском к администрации городского округа Саранск, муниципальному предприятию городского округа Саранск "Горстройзаказчик" (далее - МП "Горстройзаказчик") в лице конкурсного управляющего Вахтерова А.А. о признании прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения, признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок.

В обоснование требований указала на то, что 10 сентября 2008 г. между администрацией городского округа Саранск и МП "Горстройзаказчик" был заключен договор аренды "N" земельных участков с кадастровыми номерами "N" и "N" для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства сроком на 4 года. Соглашением от 07 сентября 2011 г. в вышеуказанный договор аренды внесены изменения, согласно которым два исходных земельных участка подлежали разделу на 128 земельных участков меньшей площадью.

09 февраля 2012 г. между МП "Горстройзаказчик" и Коркиной Р.И. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды "N" от 10 сентября 2008 г, по условиям которого Коркиной Р.И. были переданы права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 1417 кв.м, с кадастровым номером "N", находящегося по адресу: "адрес".

26 октября 2009 г. между Коркиной Р.И. и МП "Горстройзаказчик" заключен договор участия в инвестиции строительства инженерных сетей "N", цена которого составила 122 506 руб, оплаченная истцом в полном объеме.

31 декабря 2009 г. между инвестором и заказчиком заключен договор участия в инвестиции строительства жилого дома "N", по которому стороны приняли на себя обязательства по строительству и финансированию первого этапа строительства на земельном участке жилого дома (нулевой цикл), площадью 130 кв.м.

Поскольку в период действия договора аренды земельных участков "N" от 10 сентября 2008 г. объект незавершенного строительства, возведенный полностью за счет средств и силами истца, 28 июня 2012 г. поставлен на государственный кадастровый учет со степенью готовности 26 %, считает, что у неё возникли права и обязанности по вышеуказанному договору аренды и, учитывая, что она по настоящее время пользуется спорным земельным участком в соответствии с целевым назначением и видом его разрешенного использования, исправно оплачивая арендные платежи, договор аренды земельных участков "N" от 10 сентября 2008 г. считается возобновленным на неопределенный срок, тем более каких-либо возражений со стороны ответчика в её адрес относительно использования земельного участка не поступало.

Просила суд признать за ней права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков "N" для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, заключенного 10 сентября 2008 г. между администрацией городского округа Саранск и МП "Горстройзаказчик", применительно к земельному участку с кадастровым номером "N", площадью 1417 кв.м, расположенному по адресу: "адрес"; признать заключенным на неопределенный срок договор аренды земельных участков "N" от 10 сентября 2008 г. для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, заключенного между администрацией городского округа Саранск и МП "Горстройзаказчик", применительно к вышеуказанному земельному участку.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 30 июля 2019 г. исковые требования Коркиной Р.И. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа Саранск Кистенев К.И. просил решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что: договор от 10 сентября 2008 г, с учетом договора от 09 февраля 2012 г, противоречит положениям статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), по смыслу которой одной из сторон договора о комплексном освоении территории является инвестор, в качестве которого может выступать только юридическое лицо, другой является публично-правовое образование; договор о комплексном освоении территорий не может быть бессрочным; договор от 10 сентября 2008 г. является прекращенным в связи с истечением срока, на который он был заключен, при этом заключение нового договора аренды, согласно земельному законодательству (действующему на момент возникновения правоотношений) невозможно без проведения торгов, в связи с чем оспаривает вывод суда о том, что спорный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды, а также о том, что указанный земельный участок не выбывал из владения и пользования Коркиной Р.И.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Коркиной Р.И. - Абраамян О.А. просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание истец Коркина Р.И, ответчик МП "Горстройзаказчик" в лице конкурсного управляющего Вахтерова А.А, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, об отложении разбирательства по делу суд не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно нее возражений, заслушав объяснения представителя истца Коркиной Р.И. - Абраамяна О.А, представителя администрация городского округа Саранск Кемаевой В.Н, судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ приходит к нижеследующему.

Из материалов дела усматривается, что 10 сентября 2008 г. администрация городского округа Саранск и МП "Горстройзаказчик" заключили договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства "N", предметом которого являлись земельный участок площадью 98 146 кв.м с кадастровым номером "N" и земельный участок площадью 131 599 кв.м с кадастровым номером "N", относящиеся к землям населенных пунктов, расположенные в "адрес" в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 указанного договора срок договора - 4 года.

Арендатор имеет право в установленном законодательством порядке передавать свои права и обязанности по договору, в том числе заключать договор субаренды земельного участка, его частей, с согласия арендодателя (пункт 4.3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц, о предстоящем освобождении участков как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Согласно пункту 4.4.14 договора арендатор обязан после окончания срока действия договора передать участки по акту приема-передачи арендодателю. Прекращение договора аренды не освобождает арендатора от внесения арендной платы за время просрочки, связанной с передачей участков арендодателю.

Договор субаренды земельного участка, его частей, подлежит государственной регистрации (если заключен на срок свыше 1 года) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия и направляется арендатором арендодателю для последующего учета (пункт 7.2 договора).

Согласно пункту 7.3 указанного договора срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

Указанный договор аренды зарегистрирован 11 ноября 2011 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия за "N".

Договором участия в инвестиции строительства инженерных сетей "N" от 26 октября 2009 г, заключенным между МП "Горстройзаказчик" (заказчик) и Коркиной Р.И. (инвестор), стороны договора приняли на себя обязательства по участию в строительстве и финансировании строительства инженерных сетей, включающих в себя водопроводные, канализационные сети, сети электроснабжения и газоснабжения, на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", цена договора составляет 122 506 руб, которую оплатила истец Коркина Р.И. в полном объеме, что подтверждается квитанцией от 29 октября 2009 г.

Договором участия в инвестиции строительства инженерных сетей "N" от 31 декабря 2009 г, заключенным между МП "Горстройзаказчик" (заказчик) и Коркиной Р.И. (инвестор), стороны договора приняли на себя обязательства по участию в строительстве и финансировании первого этапа строительства индивидуального жилого дома (нулевой цикл) площадью не менее 130 кв.м на земельном участке с инвентарным номером "N" по генплану, расположенном по адресу: "адрес"; цена договора составляет 420 000 руб, в том числе: 408 000 руб. - сметная стоимость 1-го этапа строительства, 12 000 руб. - оплата затрат на работы и услуги, связанные с регистрацией права заказчика на земельный участок; срок строительства объекта и инженерных сетей по договору - до 01 сентября 2012 г.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства "N" от 10 сентября 2008 г, заключенным 07 сентября 2011 г. между администрацией городского округа Саранск и МП "Горстройзаказчик", в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения, он изложен в редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки согласно приложению к договору, относящиеся к землям населенных пунктов, расположенные в "адрес" для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства в границах, указанных в кадастровых паспортах (выписках) участков".

Согласно приложению к данному соглашению администрация городского округа Саранск передало МП "Горстройзаказчик" земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером "N" площадью 1417 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", разрешенное использование: для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства "N" от 10 сентября 2008 г, заключенным 09 февраля 2012 г. между МП "Горстройзаказчик" и Коркиной Р.И, арендатор - МП "Горстройзаказчик" передало, а Коркина Р.И. приняла права и обязанности арендатора по договору аренды от 10 сентября 2008 г. "N" в отношении земельного участка с кадастровым номером "N", площадью 1417 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали до момента такого перехода.

Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 13 июня 2012 г.

Уведомлением от 08 февраля 2012 г. "N" администрации городского округа Саранск сообщено о произошедшей уступке прав и обязанностей арендатора в отношении спорного земельного участка Коркина Р.И. и МП "Горстройзаказчик".

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 февраля 2019 г, земельный участок с кадастровым номером "N", площадью 1417 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", на праве аренды принадлежит истцу на основании договора аренды от 10 сентября 2008 г. "N", соглашения о внесении изменений в договор аренды от 07 сентября 2011 г. и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 09 февраля 2012 г.

28 июня 2012 г. возведенный на вышеуказанном земельном участке Коркиной Р.И. объект незавершенного строительства, со степенью готовности - 26%, площадью 93,6 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 октября 2017 г. "N".

Задолженности по арендным платежам за Коркиной Р.И. в период действия договора не имеется (при этом арендные платежи приняты ответчиком и за период с 2012 по 2019 года).

Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и, соответственно, сомнений в их достоверности не вызывают.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Коркиной Р.И, суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока действия договора аренды земельных участков "N" от 10 сентября 2008 г. ни одной из сторон не выражено намерений о прекращении арендных отношений, арендуемый земельный участок из владения и пользования истца не выбывал, администрацией городского округа Саранск спорный земельный участок не истребован, задолженности по арендным платежам не имеется, следовательно, заключенный ранее договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Данный вывод суда основан на правильном применении закона и должной оценке представленных сторонами доказательств.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 4, 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения об уступке прав и обязанностей от 09 февраля 2012 г.) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Поскольку Коркина Р.И. в течение срока договора аренды и после его окончания выполняла условия договора и обязанности арендатора, в том числе, и в части комплексного освоения участков в соответствии с целевым назначением, и в части исполнения обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку договор аренды прекратил свое действие 10 сентября 2012 г, несостоятельны, поскольку в данном случае, после окончания срока действия вышеуказанного договора аренды "N" от 10 сентября 2008 г, с учетом соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства "N" от 10 сентября 2008 г, заключенного 09 февраля 2012 г. между МП "Горстройзаказчик" и Коркиной Р.И, арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, внося арендную плату, в связи с чем суд правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного Постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В том числе, в силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 ГК РФ о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, требования Коркиной Р.И, при отсутствии возражений со стороны администрации городского округа Саранск при заключения соглашения от 09 февраля 2012 г. и получения последней арендных платежей за 2012-2019 годы, оплате Коркиной Р.И. цены договора участия в инвестиции строительства инженерных сетей "N" от 26 октября 2009 г, возведения истцом объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке являются обоснованными.

Согласно части 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что инвестором по смыслу вышеуказанной статьи может выступать только юридическое лицо, не могут быть приняты во внимание.

Согласно части 8 статьи 46.1 ГрК РФ (действующего на момент заключения соглашения) предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части не влекут отмены решения суда.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определили установилобстоятельства, имеющие значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал всестороннюю, полную и объективную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, аргументированно изложенная в обжалуемом судебном акте, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции при разрешении спора правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилзаконное и обоснованное решение.

Правовых доводов, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 30 июля 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации городского округа Саранск Кистенева К.И. - без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Верюлин

Судьи Е.Г. Козина

В.А. Пужаев

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 октября 2019 г.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия В.А. Пужаев