Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 15 октября 2019 г. по делу N 33-2057/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Хапачевой Р.А,

судей - Аутлева Ш.В. и Богатыревой Е.В,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи - Схашком З.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Управления архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 06 августа 2019 года, которым постановлено:

В иске Управления архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" к Магарламову Полад Бахман-оглы о признании объекта капительного строительства самовольной постройкой и ее сносе отказать.

Встречный иск Магарламова Полад Бахман-оглы к Управлению архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии объект капитального строительства - жилой дом со встроенным магазином, общей площадью 243,2 км. м, число этажей - 3, расположенный по адресу: "адрес".

Признать за Магарламовым Поладом Бахман-оглы право собственности на объект недвижимого имущества - жилой дом со встроенным магазином этажность - 3, общей площадью застройки 243,2 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Взыскать с Магарламова Полада Бахман-оглы в пользу Автономной некоммерческой организации "Многофункциональный центр экспертиз" стоимость судебной строительно-технической экспертизы в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

После вступления решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, принятые на основании определения Майкопского городского суда от 20 марта 2019 года, в виде запрета ответчику Магарламову П.Б.О. на любые сделки и регистрационные действия, направленные на отчуждение, переход права и регистрацию в отношении земельного участка с кадастровым номером N, а Управлению Росреестра по Республике Адыгея совершать регистрационные действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N, использовать объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: "адрес", осуществлять ведение строительных работ на земельном участке по адресу: "адрес".

Заслушав доклад председательствующего - судьи Хапачевой Р.А, объяснения представителя истца Управления архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" по доверенности Кочергиновой А.А, поддержавшей доводы жалобы, мнение представителя ответчика Магарламова П.Б.О. по доверенности Амирханова А.Б... полагавшего решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, судебная коллегия

установила:

Управление архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" обратилось в суд с исковым требованием к Магарлдамову П.Б.О. о признании постройки самовольной и ее сносе.

В обоснование заявленных требований Управление указало, что в ходе проведения мониторинга градостроительной деятельности на территории муниципального образования "Город Майкоп" истцом было проведено обследование земельного участка расположенного по адресу: "адрес" в квартале 215, по вопросу законности строительства. В результате визуального обследования был установлен факт строительства объекта капитального строительства - возведено трехэтажное здание из блока ориентировочными размерами 26,0 х 12,0 м с витражным остеклением 1-го этажа на территории земельного участка, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г..Майкоп, ул. Шовгенова, 189. Фактическая площадь застройки объекта капитального строительства (ориентировочно 88%) превышает предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным планом земельного участка - 60%. Определить назначение объекта не представилось возможным, на момент обследования строительные работы не велись. В информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования "Город Майкоп" имеется градостроительный план земельного участка N N от 08.05.2018, расположенного по адресу: "адрес" на реконструкцию индивидуального жилого дома, разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома N от 18.06.2018, выданные на имя ответчика. Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости (от 12.03.2019 N) об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номером N, собственником земельного участка на котором осуществляется самовольное строительство, является Магарламов П.Б.О. Ответчиком было получено разрешение, на реконструкцию индивидуального жилого дома с кадастровым номером N.

При этом согласно представленной схеме планировочной организации земельного участка с обозначением зоны застройки планируемой реконструкции жилого дома, объект не должен был превысить параметры застройки 12,6м на 10,45м, с соблюдением 5-ти метрового отступа от границы земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" и 3-х метрового отступа от границы земельного участка, расположенного по адресу: "адрес". Данные параметры застройки, предусмотренные выданным разрешением на реконструкцию, ответчиком были нарушены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Управление архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" просило суд признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: "адрес", самовольной постройкой; обязать Магарламова П.Б.О. осуществить снос самовольной постройки.

Не согласившись с исковыми требованиями истца, ответчик Магарламов П.Б.О. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Управлению архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование своих требований ответчик указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: N, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 356+/-7 кв.м, категории земель, земли населенных пунктов на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2015. На данном земельном участке располагался ветхий одноэтажный жилой дом, площадью 64,7 кв.м, не пригодный для дальнейшего проживания и его использования по целевому назначению. На основании обращения ответчика в Управление архитектуры МО "Город Майкоп" с целью постройки нового объекта капитального строительства на своем земельном участке взамен старого и непригодного жилого дома для улучшения своих жилищных условий, им было получено разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома от 18.06.2018 N N N сроком до 18.06.2028. Вместе с разрешением на реконструкцию им был получен градостроительный план с указанием допустимого места застройки здания. Перед строительством им были получены согласия от соседей Зубковой Е.Г, проживающей по адресу: "адрес", и Лебедевой P.M, проживающей по адресу: "адрес", вследствие чего нарушений прав и законных интересов других собственников не было установлено. При этом, фактический отступ от границы смежного участка по "адрес" до строения составляет более 4-х метров, а отступ от границы соседнего участка по "адрес" составляет более 3-х метров. В соответствии с выпиской издомовой книги N 682308 в данном домовладении зарегистрированных лиц не числится. Данный земельный участок относится к территориальной зоне Ж-МЗ с разрешенным строительством объектов недвижимости до 3-х этажей.

На основании изложенного, просил суд сохранить в реконструированном состоянии объект капитального строительства - жилой дом со встроенным магазином общей площадью застройки 243,2 км. м, расположенный по адресу: "адрес" и признать за ним право собственности на данный объект недвижимого имущества.

Судом принято обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе истец Управление архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" просит решение Майкопского городского суда от 06.08.2019 отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение, которым удовлетворить требования истца в полном объеме, отказав в удовлетворении встречных требований Магарламова П.Б.О. В обоснование доводов жалобы, истец ссылается на неверное распределение судом первой инстанции обязанности по доказыванию. Указывает, на то, что ответчик не предпринимал надлежащих к мер к легализации спорного объекта.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Магарламов П.Б.О. указывает на необоснованность доводов истца, их несоответствие фактическим обстоятельствам дела. В материалах дела отсутствуют доказательства в обоснование позиции истца по спору. Просит оставить решение Майкопского городского суда от 06.08.2019 без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, заслушав мнение явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 263 ГК РФ закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, Магарламов П.Б.О. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.02.2015 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 111).

18.06.2018 Магарламовым П.Б.О. было получено разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома N N на вышеуказанном земельном участке сроком до 18.06.2028 и градостроительный план с указанием допустимого места застройки здания (л.д. 120-121; 122-127).

В ходе проведения мониторинга градостроительной деятельности на территории муниципального образования "Город Майкоп" Управлением архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" было проведено обследование земельного участка расположенного по адресу: "адрес" в квартале 215, по вопросу законности строительства объекта капитального строительства.

На основании акта обследования установлено, что разрешительная документация на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства отсутствует (л.д. 17-18).

Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства с готовностью 75% от 20.05.2019, выданного АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", общая площадь застройки дома составляет 243,2 кв.м, с числом этажей надземной части - 3, два этажа которого будут использоваться для личного проживания, как жилое помещение, а первый этаж будет использоваться для размещения магазина (л.д.115-119).

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, данным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Ф N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.Для правильного разрешения заявленного спора необходимо установить следующие имеющие значение для дела обстоятельства, а именно: факт возведения истцом спорного строения; возможность возведения такого строения на соответствующем земельном участке; наличие разрешения уполномоченного органа на строительство спорного объекта, а также соблюдение при его возведении градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении гражданских дел суд устанавливает, допущены ли при возведении самовольной постройки, в том числе, существенные нарушения градостроительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

На основании ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, выдает орган местного самоуправления в соответствии с п. 5 ст. 8 ГрК РФ.

Определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 30.04.2019 с целью установления соответствия объекта недвижимости санитарно-бытовым, строительным нормам и правилам, а также с целью установления наличия имеющейся угрозы для жизни и здоровья граждан была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам АНО "Многофункциональный центр экспертиз" (л.д. 55).

Согласно экспертному заключению N 03-13.06-19 от 10.06.2019, спорный объект капитального строительства соответствует действующим требованиям строительных норм и правил, требованиям ГОСТ, нормам СанПин, действующим градостроительным, пожарным и санитарно-бытовым правилам, кроме того, данный объект с технической стороны не влечет за собой нарушение прав и законных интересов других лиц, и не несет угрозу для жизни и здоровья граждан (л.д. 59-106).

Разрешая настоящий спор, и отказывая в удовлетворении требований Управления архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп", и удовлетворяя встречные требования Федорченко В.В, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), а также разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что спорный объект после реконструкции отвечает требованиям строительных и градостроительных норм и правил, что подтверждается вышеназванным заключением судебной строительно-технической экспертизы, согласно которой объект капитального строительства соответствует действующим требованиям строительных норм и правил, требованиям ГОСТ, нормам СанПин, действующим градостроительным, пожарным и санитарно-бытовым правилам, кроме того, данный объект с технической стороны не влечет за собой нарушение прав и законных интересов других лиц, и не несет угрозу для жизни и здоровья граждан.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В постановлении от 14.04.2008 N 7-П Конституционным Судом Российской Федерации указано о том, что, предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ одновременно обязывает его соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 2 ГрК РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территории, инженерно - технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территории.

В силу положений ст. ст. 8, 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдача которого относится к компетенции органов местного самоуправления, как и выдача разрешений на ввод строения в эксплуатацию.

С учетом того, что легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур, иск о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию) подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку (надстройку), предпринимало меры.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Магарламовым П.Б.О. предпринимали меры к своевременному получению от уполномоченного органа разрешения на получение акта ввода объекта в эксплуатацию.

Соответственно, такой способ защиты, как признание права собственности на самовольно возведенное строение может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Иначе при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствует совокупность требований необходимых для разрешения вопроса о признании права собственности на самовольное строение, в виду недоказанности принятия Магарламовым П.Б.О. достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Соответствие спорного строения строительно-техническим, пожарным, градостроительным нормам и правилам, также его пригодность к эксплуатации не является достаточным основанием для признания права собственности на самовольное строение.

Проанализировав положения вышеуказанных норм, судебная коллегия приходит к выводу, что право собственности на спорное помещение не может быть признано за Магарламовым П.Б.О. поскольку не имеется одновременного соблюдения всех условий, предусмотренных положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 06.08.2019 в части удовлетворения встречных требований Магарламова П.Б.О. отменить, принять в указанной части новое решение об оставлении без рассмотрения требований Магарламова П.Б.О. о признании права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 06 августа 2019 года в части удовлетворения встречных требований Магарламова Полада Бахман-Оглы к Управлению архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" о признании права собственности на самовольную постройку отменить.

Принять в данной части новое решение, которым встречные требования Магарламова Полада Бахман-Оглы к Управлению архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" о признании права собственности на самовольную постройку оставить без рассмотрения.

В части отказа в удовлетворении исковых требований Управления архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" к Магарламову Полад Бахман-оглы о признании объекта капительного строительства самовольной постройкой и ее сносе решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 06 августа 2019 года оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течении трех месяцев.

Председательствующий Р.А. Хапачева

Судьи: Ш.В. Аутлев

Е.В. Богатырева