Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 сентября 2019 г. по делу N 33-7602/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Дубинина А.И.,

судей: Мирошниченко Д.С, Ковалевой Ю.В,

при секретаре судебного заседания Ахтырской С.Н,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Труфанова А.Л. на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 03 июля 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению Труфанова А.Л. к Саиян А.А, Пасхальной Г.Н, Троценко Л.П, Ванюшину И.И. о расторжении договоров купли-продажи, прекращении записей о регистрации, взыскании убытков, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Мирошниченко Д.С,

установила:

Труфанов А.Л. обратился в суд с иском (в последующем утоненным) к Саиян А.А, Пасхальной Г.Н, Троценко Л.П, Ванюшину И.И. о расторжении договоров купли-продажи, прекращении записей о регистрации, взыскании убытков, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец Труфанов А.Л. купил земельный участок N в СТ "Водник", кадастровый N, назначение - земли населенных пунктов, под сад, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, простая письменная форма, запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ истец Труфанов А.Л. купил земельный участок N в СТ "Водник", кадастровый N, назначение - земли населенных пунктов, под сад, что подтверждается договором купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, простая письменная форма, запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ истец Труфанов А.Л. купил земельный участок N в СТ "Водник", кадастровый N, назначение - земли населенных пунктов, под сад, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, простая письменная форма, запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Представителем продавцов (Пасхальной Г.Н. - участок N, Троценко Л.П. - участок N, Ванюшина И.И. - участок N по указанным сделкам выступал Саиян А.А, свои полномочия он подтверждал соответствующими доверенностями на право совершения этих сделок и расчетов по ним. На момент продажи все указанные земельные участки были ранее учтенными, находились на кадастровом учете с 1992 года, но права на них не были зарегистрированы в ЕГРН. Указанные земельные участки привлекли покупателя Труфанова А.Л. своей территориальной доступностью и компактностью расположения, поскольку они имели смежные границы.

Согласно подписанной покупателем Труфановым А.Л. и представителем продавцов Саиян А.А. расписки от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению и установили следующий расчет по сделкам. Общую стоимость трех земельных участков N, N, N в СТ "Водник" в размере 3 000000,00 руб. покупатель Труфанов А.Л. оплачивал путем передачи Саиян А.А.: денежной суммы в размере 1 300000,00 руб.; оставшаяся сумма в размере 1 700000,00 руб. передана продавцу Саиян А.А. в виде передачи прав на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес", в кварт. 193, принадлежащую на момент сделки гражданской супруге покупателя - Стояновой А.Ф.

Свидетелем при подписании данной расписки и в дальнейшем оформителем необходимых документов выступала Данилова О.А. Достигнутые сторонами соглашения были оформлены соответствующими сделками купли-продажи недвижимости. По своей правовой природе соглашение между Саиян А.А. и Труфановым А.Л. подпадает под понятие договора мены с доплатой.

Покупатель Труфанов А.Л. со своей стороны выполнил все условия достигнутого соглашения - передал Саиян А.А. денежную сумму в размере 1 300000,00 руб. и передал право собственности на однокомнатную "адрес", в квартале 193, стоимостью 1 700000,00 руб. По желанию Саиян А.А. эта квартира была оформлена на имя его жены - Саиян С.С, (сведения об этом имеются в расписке от ДД.ММ.ГГГГ). Далее, после оформления на себя права собственности на указанные земельные участки N, N, N Труфанов A.Л. приступил к строительству на земельных участках N и N нежилого здания, в настоящее время право собственности на этот объект незавершенного строительства (степень готовности 30%), кадастровый N зарегистрировано за истцом в ЕГРН, номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.

Тем не менее, как стало известно истцу из двух исковых заявлений, комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Ставрополь обратился в суд к Труфанову A.Л. и бывшим владельцам земельных участков о признании недействительными межевания этих земельных участков N и N, признании внесенных сведений реестровыми ошибками в части их границ и площади и об исправлении реестровых ошибок, об обязании Труфанова A.Л. как действующего собственника освободить указанные земельные участки. КУМИ в обосновании своих требований сослался на то, что данные земельные участки расположены вне границ территории СТ "Водник" и расположены на территории земель, собственность на которую не разграничена (Р-1 Зона городских лесов). Согласно ст. 17, 18, 19 ЗК РФ распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления.

18 апреля 2018 года Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края рассмотрел данные гражданские дела и заявленные КУМИ исковые требования в обоих случаях удовлетворил.

Из-за выявленных при межевании и постановке на кадастровый учет нарушений земельных участков N и N вынесенные решения суда от 18 апреля 2018 года фактически лишают Труфанова А.Л. права владения и пользования этими земельными участками в тех границах и площади, в которых они являлись предметом сделки по купле-продаже, заключенной Труфановым А.Л. с представителем продавцов Саиян А.А.

Из-за ошибок, допущенных при межевании и подготовке межевых планов участков возникли кадастровые (реестровые) ошибки в сведениях ЕГРН о границах и площади этих земельных участков. Фактически в настоящее время складывается ситуация, когда покупатель Труфанов А.Л. добросовестно оплатил и приобрел земельные участки, обозначенные на местности представителем продавцов Саиян А.А, с указанием их границ и площади, а в настоящее время имеет установленное судом предписание "освободить земельные участки", на том основании, что они находятся "на землях, собственность, на которую не разграничена", соответственно, пользоваться ими на правах собственника невозможно. В процессе эксплуатации этих земельных участков стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение истца относительно потребительских свойств приобретенной недвижимости. Несмотря на указание в п. 6 заключенных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок N), от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок N) и от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок N) утверждение продавца о том, что передаваемая недвижимость свободна от прав и притязаний третьих лиц, в действительности как установлено Октябрьским районным судом города Ставрополя Ставропольского края от 18 апреля 2018 года, это не соответствует существующему положению дел.

Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Пасхальной Г.Н. в пользу Труфанова А.Л. денежную сумму в размере 12000,00 руб. в качестве цены договора купли-продажи земельного участка; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Троценко Л.П. в пользу Труфанова А.Л. денежную сумму в размере 12000,00 руб. в качестве цены договора купли-продажи земельного участка; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Ванюшина И.И. в пользу Труфанова А.Л. денежную сумму в размере 12000,00 руб. в качестве цены договора купли-продажи земельного участка; расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Саиян А.А. денежную сумму в размере 1 300000,00 руб, переданных в качестве авансового платежа за покупку земельного участка N с кадастровым номером N, земельного участка N с кадастровым номером N, земельного участка N с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес" Взыскать с Саиян А.А. в пользу Труфанова А.Л. сумму понесенных расходов на строительство объекта незавершенного строительства - нежилого здания (степень готовности 30%), кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 2 750000,00 руб.; взыскать с Саиян А.А. в пользу Труфанова А.Л. сумму оплаченной государственной пошлины в размере 23200,00 руб.; взыскать с Саиян А.А. в пользу Труфанова А.Л. денежную сумму в размере 50000,00 руб. в качестве оплаты услуг представителя.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 03 июля 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Судом расторгнут договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекращена запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ. С Пасхальной Г.Н. в пользу Труфанова А.Л. взыскана денежная сумма в размере 12000,00 руб. в качестве цены договора купли-продажи земельного участка.

Судом расторгнут договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекращена запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ. С Троценко Л.П. в пользу Труфанова А.Л. взыскана денежная сумма в размере 12000,00 руб. в качестве цены договора купли-продажи земельного участка.

Судом расторгнут договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекращена запись регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ. С Ванюшина И.И. в пользу Труфанова А.Л. взыскана денежная сумма в размере 12000,00 руб. в качестве цены договора купли-продажи земельного участка.

В удовлетворении требований Труфанова А.Л. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о прекращении записи регистрации в ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ - отказано.

В удовлетворении требований Труфанова А.Л. во взыскании с Саиян А.А. денежной сумму в размере 1 300000,00 руб, переданных в качестве авансового платежа за покупку земельного участка N с кадастровым номером N, земельного участка N с кадастровым номером N, земельного участка N с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес" - отказано.

В удовлетворении требований Труфанова А.Л. о взыскании с Саиян А.А. в пользу Труфанова А.Л. сумму понесенных расходов на строительство объекта незавершенного строительства - нежилого здания (степень готовности 30%), кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 2 750000,00 руб. отказано.

В удовлетворении требований Труфанова А.Л. к Саиян А.А. о взыскании денежной суммы в размере 50000,00 руб. в качестве оплаты услуг представителя отказано.

В удовлетворении требований о взыскании с Саиян А.А. в пользу Труфанова А.Л. суммы оплаченной государственной пошлины в размере 23200,00 руб. отказано.

В апелляционной жалобе истец Труфанов А.Л. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает, что при вынесении решения судом первой инстанции не были в полной мере учтены представленные им доказательства, судом не была принята во внимание позиция Саияна А.А, изложенная им в возражениях на исковое заявление купли-продажи недвижимости и приведение сторон договоров в первоначальное положение от ДД.ММ.ГГГГ, в которых ответчик признает факт получения им от Труфанова A.Л. денежных средств в сумме 1 300000,00 руб, при подписании договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ, которым оформлялась сделка купли-продажи земельного участка N. Суд первой инстанции признал требования истца, касающиеся расторжения договоров купли-продажи земельных участков обоснованными и законными вследствие чего удовлетворил их. Однако, при этом суд исключил возможность привлечения Саиян А.А. к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания денежных средств, в сумме 2 750000,00 руб. в счет возмещения истцу затрат на строительство объекта незавершенного строительства мотивируя это тем, что истцом не представлено достоверных, относимых, допустимых доказательств, что неправомерными действиями ответчика истцу причинены убытки. Как установлено судом первой инстанции и признается ответчиком Саияном А.А, условия заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков, а также цели дальнейшего возможного использования этих участков обсуждались непосредственно между Труфановым А.Л. и Саияном А.А. Именно на основании таких обсуждений истец и принимал решения о совершении сделок по покупке спорных земельных участков.

Собственники земельных участков (Пасхальная Г.Н, Троценко Л.П, Ванюшин И.И.) лично не участвовали ни при оформлении договоров купли-продажи имущества, ни при обсуждении перспективы и целей дальнейшего возможного использования участков Труфановым А.Л, ни при расчетах по договорам купли-продажи. Следовательно, именно Саиян А.А. является виновником причинения истцу убытков, возмещения которых требовал Труфанов А.Л.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Саиян А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на доводы в них изложенные.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ истец Труфанов A.Л купил земельный участок N в СТ "Водник", кадастровый N, назначение - земли населенных пунктов, под сад, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, простая письменная форма, запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ истец Труфанов А.Л. купил земельный участок N в СТ "Водник", кадастровый N, назначение - земли населенных пунктов, под сад, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, простая письменная форма, запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ истец Труфанов A.Л. купил земельный участок N в СТ "Водник", кадастровый N, назначение - земли населенных пунктов, под сад, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, простая письменная форма, запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Представителем продавцов (Пасхальной Г.Н. - участок N, Троценко Л.П. - участок N, Ванюшина И.И. - участок N) по указанным сделкам выступал Саиян А.А, который свои полномочия подтверждал соответствующими доверенностями на право совершения этих сделок и расчетов по ним.

На момент продажи все указанные земельные участки были ранее учтенными, находились на кадастровом учете с 1992 года, но права на них не были зарегистрированы в ЕГРН.

Судом так же установлено, что решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Труфанову А.Л. судом были удовлетворить частично. Судом признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", выполненные кадастровым инженером Махневой Н.В. на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ. Признаны реестровой ошибкой сведения в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в части его границ и площади. Возложена обязанность на Труфанова А.Л. освободить земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м. из земель, собственность на которую не разграничена.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Труфанову А.Л. были удовлетворены частично. Судом признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером "адрес", площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", выполненные кадастровым инженером Махневой Н.В. на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ. Признаны реестровой ошибкой сведения в едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в части его границ и площади. Судом возложена обязанность на Труфанова А.Л. освободить земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м. из земель, собственность на которую не разграничена.

Таким образом, из-за выявленных при межевании и постановке на кадастровый учет нарушений земельных участков N, N, N вынесенные решения суда от ДД.ММ.ГГГГ фактически лишают Труфанова А.Л. права владения и пользования этими земельными участками в тех границах и площади, в которых они являлись предметом сделки по купле-продаже, заключенной Труфановым А.Л. с представителем продавцов Саиян А.А.

Право выбора специалиста - кадастрового инженера, производившего межевание участков и определившего местоположение границ и площади земельных участков, принадлежало бывшим собственникам этих участков - Пасхальной Г.Н, Троценко Л.П, Ванюшину И.И, их представителю Саиян А.А. и позднее истцу (участок N - при уточнении площади и границ участка). Именно из-за ошибок, допущенных при межевании и подготовке межевых планов участков, возникли кадастровые (реестровые) ошибки в сведениях ЕГРН о границах и площади этих земельных участков.

Несмотря на указание в п. 6 заключенных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок N), от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок N) и от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок N) утверждение продавца о том, что передаваемая недвижимость свободна от прав и притязаний третьих лиц, в действительности как установлено Октябрьским районным судом города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ, это не соответствует существующему положению дел.

Разрешая дело, суд правильно применил к возникшим правоотношениям нормы 452, 460, 475 ГК РФ, и исходил из установленного факта продажи товара с существенными недостатками, которые не могут быть устранены, и послужили основанием для расторжения договоров купли продажи спорных земельный участков и взыскании компенсации уплаченной цены товара.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Стояновой А.Ф. и Саиян С.С. и прекращении записи в ЕГРН, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истец Труфанов А.Л. субъектом данного правоотношения не является.

Судом первой инстанции в обоснование отказа в части иска, сослался на тот факт, что у истца отсутствует право на подачу искового заявления с требованиями указанными в нем, поскольку не является стороной сделки.

С данным выводом судебная коллегия соглашается, поскольку п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняет, что исходя из системного толкования ст. 166, 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности, в части, ничтожной сделки, и с учетом указанного, не имеется оснований для квалификации заявленных требований, как требований о признании сделок недействительными по мотиву притворности, поскольку к спорным правоотношениям применимы нормы об исцелении сделки и сохранении той ее части, в которой она может быть совершена.

С учетом системного толкования вышеуказанных положений о недействительности ничтожных сделок, истец, как иное лицо, не являющееся стороной оспариваемой сделки: предъявив требование о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), обязан представить доказательства, что он имеет охраняемый законом интерес в признании оспариваемой сделки недействительной, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; предъявив требование о применении последствий недействительности (ничтожности) договора купли-продажи обязан представить доказательства, что гражданским законодательством не установлен иной способ защиты его права и защита его права возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Такие доказательства истцом Труфановым А.Л. суду не представлены, в виду чего судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы и отмене решения суда.

Также судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца Труфанова А.Л. о взыскании с ответчика Саияна А.А. убытков, связанных с выявленными недостатками в проданных им земельных участках, являются необоснованными, поскольку истцом не представлено доказательств о наличии в действиях Саияна А.А. противоправных либо виновным действий, которые повлекли за собой причинение истцу указанных убытков.

Ответчик Саиян А.А. выступал в качестве представителя продавцов по спорным сделкам купли-продажи земельных участков. Доводы истца о том, что ответчиком Саияном А.А. был предложен кадастровый инженер, который допустил кадастровые ошибки в межевании спорных земельных участков, указанные акты межевания были признаны недействительными, земельный участки сняты с кадастрового учета, в виду чего у истца возникли убытки, являются не состоятельными, не мотивированными, таким образом подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности и необоснованности решения суда основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, не подтверждены доказательствами, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. 12, 56, 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального, а также процессуального права, влекущих за собой обязательную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене или изменению состоявшегося по делу решения и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 03 июля 2019 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: