Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 01 октября 2019 г. по делу N 33-9165/2019

судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи Аврамиди Т.С,

судей Хмарук Н.С, Шестаковой Н.В,

при секретаре Николаевой А.В,

по докладу судьи Аврамиди Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Журбы "данные изъяты" к Головневу "данные изъяты" о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе Головнева "данные изъяты" на заочное решение Ленинского районного суда Республики Крым от 07 августа 2018 года,

УСТАНОВИЛА:

В октябре 2017 года Журба В.П. обратился в суд с иском к Головневу А.В, в котором просил расторгнуть договор аренды, заключенный между сторонами 01.11.2016 года и взыскать с ответчика арендную плату в размере 740 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 01.11.2016 года между сторонами заключен договор аренды принадлежащего истцу недвижимого имущества - садового дома и земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", для его предоставления в субаренду. Обусловленный договором срок аренды составил 11 месяцев, арендная плата - 750 000 руб. В соответствии с дополнительным соглашением от 01.11.2016 года арендатор обязался выплатить часть арендной платы в размере не менее 150 000 руб. в срок до 01.05.2017 года, 300 000 руб. в срок до 10 июля 2017 года, 300 000 руб. в срок до 01 августа 2017 года. Свои обязательства по договору истец исполнил, незамедлительно передав объект аренды арендатору, однако ответчик от исполнения обязанности по уплате арендной платы уклонился, уплатил истцу 10 000 руб. по договору и 02.07.2017 года предпринял действия, направленные на односторонний отказ от исполнения обязательства, нарушив п. 9.3 договора и ст. 310 ГК РФ, в связи с чем, арендодателем в адрес ответчика направлена претензия от 05.09.2017 года о необходимости исполнения договора в полном объеме, которая оставлена без удовлетворения.

Заочным решением Ленинского районного суда Республики Крым от 07 августа 2019 года исковые требования Журба В.П. удовлетворены в полном объеме. Заключенный между сторонами договор аренды от 01.11.2016 года расторгнут. С ответчика в пользу истца взыскана арендная плата в размере 740 000 руб. и 10600 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным заочным решением ответчик подал заявление о его отмене, которое определением Ленинского районного суда Республики Крым от 26 апреля 2019 года оставлено без удовлетворения.

На заочное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, недоказанность установленных судом обстоятельств и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, Головнев А.В. просил его отменить в удовлетворении иска отказать.

Указал, что срок договора аренды, в соответствии с п. 3.1 договора, установлен с момента принятия объекта, который арендуется. Согласно ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, факт передачи объекта аренды должен подтверждаться подписываемым сторонами передаточным актом, однако, надлежащих доказательств передачи объекта аренды и относящихся к нему документов истец суду не представил. Отказ арендодателя от передачи объекта аренды является нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения, в связи с чем, 11.08.2017г. и 02.10.2017г. в адрес истца направлены уведомления о расторжении договора.

О том, что объект аренды находился во владении истца, свидетельствуют скриншоты объявлений о сдаче его для отдыха, с указанием номеров телефонов и электронной почты истца, а также отзывы постояльцев в июле и августе 2017 года.

Выводы суда о том, что факт пользования имуществом ответчиком подтверждается квитанциями об оплате за водопотребление и членских взносов, внесением частичной оплаты по договору аренды, не состоятельны поскольку плательщиком в квитанциях указана ФИО9, оплата по договору аренды какими-либо документами не подтверждается.

Поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды не исполнено, у арендатора не возникла встречная обязанность по внесению арендной платы.

В возражениях на апелляционную жалобу истец указал, что передача имущества по акту приёма-передачи договором не предусмотрена, объект аренды передан ответчику фактически. Факт передачи арендуемого имущества и его использования ответчиком подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.07.2017г. Уведомления о расторжении договора аренды направлены в адрес истца после его обращения в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы (материал 9-251/2017) через 9 месяцев после заключения договора и не могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении арендодателем условий договора аренды.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Журба В.П, представитель третьего лица СВТ-3 "Акташ" не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало.

Руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Головнёв А.В. и его представитель ФИО10 апелляционную жалобу поддержали по доводам, изложенным в ней. Настаивали на том, что объект аренды арендатору не передавался, был занят арендодателем, ввиду чего обязательство по внесению арендной платы не возникло. Головнёв А.В. также пояснил, что его супруга находилась по адресу арендуемого объекта в июне 2017 года в связи с трудовыми отношениями с истцом.

Заслушав судью-докладчика, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материал N, N, по которому вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела МВД по Республике Крым ОВД по Ленинскому району, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды, в остальной части подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 01.11.2016 года между арендодателем Журбой В.П. и арендатором Головнёвым А.В. был заключен договор аренды садового дома с подсобными помещениями и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Согласно п. 1.3-1.5 договора общая площадь объекта аренды составляет 698 кв.м, количество этажей -2, площадь земельного участка, который передается в аренду вместе с объектом, который арендуется: участок N - 1200 кв.м, участок N- 1200 кв.м.

В соответствии с. п. 2, 2.1 договора цель и условия использования объекта аренды - объект аренды передается в аренду для субаренды.

Согласно п. 3.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев с момента принятия объекта, который арендуется. Размер арендной платы за весь объект аренды в целом составляет 750 000 руб. до 01.09.2017 года, с пролонгацией по договоренности. На основании п.п. 5.1.1 - 5.1.12 договора аренды Головнёв А.В. обязался использовать объект по назначению, указанному в п. 2 договора (для сдачи в субаренду), своевременно осуществлять арендные платежи, нести все расходы по эксплуатации объекта аренды, содержать его в исправности, и. т.д. В соответствии с п. 9.1-9.3 договора договор вступает в силу с момента его подписания, условия договора могут быть изменены лишь по взаимному согласию сторон, досрочное расторжение договора возможно лишь с письменного согласия сторон, если иное не установлено договором или законодательством, за исключением случаев, когда одна из сторон систематически нарушает условия договора.

В этот же день стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым определили сроки уплаты арендной платы, а именно: согласовали, что Головнёв А.В. внесет арендную плату в размере не менее 150 000 руб. в срок до 01.05.2017 года, 300 000 руб. в срок до 10.07.2017 года, 300 000 руб. в срок до 10.08.2017 года. Арендодатель обязался возместить Арендатору затраты на содержание и улучшение объекта, а также затраты на подготовку объекта к сезону в случае продажи объекта аренды в срок с 01.11.2016 года по 01.09.2017 года. Арендатор обязался не занимать комнату N арендуемого объекта.

Из копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.07.2017 года, приложенной к исковому заявлению, оригинал которого исследован судом апелляционной инстанции, следует, что 02.07.2017 года ОМВД России по Ленинскому району был зарегистрирован материал проверки по обращению ФИО12 о том, что Журба В.П. препятствует ей покинуть территорию мини-пансионата из за невыполнения договорных обязательств со стороны Головнёва А.В. Опрошенный по данному факту Головнёв А.В. пояснил, что в ноябре 2016 года он заключил договор аренды земельного участка с Журбой В.П. с целью сдачи его в субаренду как жилье для отдыхающих, однако оформить свою деятельность официально не смог, так как расположенный на участке дом является нежилым и сдавать его как временное жилье не разрешается. По этой причине с Журбой В.П. велись переговоры по способам оплаты. 02.07.2017 года Головнёв А.В. должен был забрать супругу ФИО12 домой с участка, в этот день в дневное время ему позвонила супруга и сообщила, что с Журбой В.П. произошел конфликт по поводу выплат за аренду.

Опрошенная по данному факту ФИО12 пояснила, что на летний период она с двумя детьми переехала на арендуемый ими участок N и N в "адрес", который взят в аренду для бизнеса. Ввиду того, что официально осуществлять свою деятельность не представлялось возможным, вносить платежи за аренду в полном объеме не получалось. На данной почве с арендодателем Журбой В.П. сложились напряженные отношения. 02.07.2017 года она договорилась с супругом, что он её с детьми заберет. В этот же день, Журба В.П. также находившийся на участке, заметив, что ФИО12 собирается уезжать, сказал её, что никуда её не выпустит.

На основании объяснений истца и его представителя, судом первой инстанции установлено, что в счет оплаты по договору Головнёв А.В. внес 10 000 руб, его долг перед истцом по арендной плате составляет 740 000 руб.

05 сентября 2017 года истец направил ответчику требование о внесении арендной платы в размере 740 000 руб, указанная претензия получена 19.09.2017 года. 02.10.2017 года ответчик направил истцу уведомление об отказе от исполнения договора, в котором указал, что объект аренды ему не передавался.

Удовлетворяя требования истца о взыскании арендной платы в размере 740 000 руб, суд первой инстанции исходил из того, что подписав договор и дополнительное соглашение на вышеуказанных условиях, ответчик принял объект аренды и обязался уплатить обусловленную договором плату в порядке, установленном дополнительным соглашением, был не в праве в одностороннем порядке отказываться от обязательств, установленных договором.

Выводы суда первой инстанции сделаны на основании ст.ст. 309, 614, 620 ГК РФ и соответствуют установленным обстоятельствам дела, свидетельствующим о том, что объект аренды был передан арендатору, находился в его владении, однако обязательства по внесению арендной платы не были им исполнены. Действия ответчика свидетельствуют об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, при этом обстоятельства на которые он ссылается не могут быть приняты в качестве оснований для освобождения от уплаты арендной платы.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В данном случае договором аренды определена плата в размере 750 000 руб, которая подлежала оплате тремя частями в соответствии с дополнительным соглашением от 01.11.2016 года.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, следовательно, обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено в соответствии с его условиями.

Утверждения апеллянта о том, что обязанность по внесению арендной платы не возникла в связи с тем, что имущество в аренду не передано, опровергаются материалами проверки N, N ОВД по Ленинскому району МВД по РК по факту обращения ФИО12 в полицию 02.07.2017 года, которые исследованы судебной коллегией, и из которых следует, что объект аренды был передан арендатору фактически, находился в его пользовании, а также об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора при отсутствии со стороны арендодателя препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Отсутствие акта приёма-передачи, с учетом установленных обстоятельств фактической передачи вещи, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Более того, из содержания условий договора аренды следует, что объект аренды передан арендатору при подписании договора аренды.

Доводы апеллянта о том, что ФИО12 работала у Журбы В.П, в связи с чем, с детьми проживала на объекте, являются голословными, не подтверждены доказательствами, и опровергаются содержанием ранее данных объяснений по вышеуказанным фактам.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из материалов дела не следует, что в период действия договора до наступления обязанности по внесению платы за арендуемое имущество арендатор направлял арендодателю какие либо претензии и требования по поводу несвоевременной передачи арендуемого имущества.

Уведомление об отказе от договора аренды, представленное ответчиком в материалы дела, датировано 02.10.2017 года, то есть составлено уже после предъявления требования о внесении платы по договору аренду и после окончания срока действия договора аренды(л.д. 28), что свидетельствует об уклонении Головнёва А.В. от исполнения обязательства по договору, в соответствии с избранной им тактикой, и, не свидетельствует о нарушении обязательства со стороны арендодателя. Из представленных ответчиком копий квитанций об оплате почтовых отправлений, направленных в адрес истца, 11.08.2017 года (л.д. 29) не усматривается содержание направленного в адрес истца отправления, кроме того, данные отправления направлены после наступления конечного срока платежа, установленного дополнительным соглашением (10.08.2017г.), что также свидетельствует об уклонении ответчика от исполнения обязательства.

Доводы апеллянта о том, что объект аренды находился в фактическом владении ответчика, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами. Представленный "скриншот" (л.д. 61) объявления о сдаче для отдыха гостевого дома "Широкая бухта" с указанием номера телефона истца и отзывами посетителей, требованиям ст. 59, 71 ГПК РФ не отвечает, поскольку не позволяют идентифицировать указанный в нем объект и установить его тождественность объекту аренды.

Сам по себе факт нахождения Журбы В.П. на объекте аренды не свидетельствует о том, что объект аренды в целом арендатору не передавался. В соответствии с содержанием дополнительного соглашения к договору аренды от 01.11.2016 года, Головнёв А.В. обязался не занимать комнату N арендуемого объекта, что свидетельствует о том, что указанное помещение Журба В.П. оставил за собой.

Согласно положений ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, Журба В.П. на основании договора купли-продажи от 09.07.2016 года является собственником дачного (садового) дома площадью 698 кв.м. количество этажей 2, назначение нежилое. Право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН 04.08.2016 года.

Копия указанного договора купли-продажи и выписки из ЕГРН о регистрации права собственности представлена суду первой инстанции стороной ответчика, что свидетельствует о том, что указанные документы имелись в распоряжении Головнёва А.В.

Доводы Головнёва А.В. о невозможности осуществления деятельности, в связи с которой заключен договор аренды, являются несостоятельными, поскольку объект аренды передан в аренду для субаренды, что следует из п. 2.1 договора. С требованиями о расторжении договора аренды ввиду невозможности передачи имущества в субаренду Головнёв А.В. не обращался, доказательств непригодности предмета аренды для использования, либо наличия в нём недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, им не представлено.

При этом, односторонний отказ от договора аренды со стороны Головнёва А.В, который освободил арендуемый объект досрочно, не имеет правового значения при разрешении вопроса о взыскании арендной платы, поскольку такого права в соответствии с условиями заключенного договора арендатор не имел. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с п. 9.3 договора аренды между сторонами не достигнуто. Арендодатель отказался от досрочного расторжения договора, в связи с чем, его требования о взыскании арендной платы в обусловленном договором размере являются обоснованными и решение суда об их удовлетворении является правильным.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами, является правильным, выводы суда по существу заявленных требований о взыскании арендной платы доводами апелляционной жалобы не опровергнуты, и предусмотренные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены заочного решения в этой части отсутствуют.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора аренды, поскольку установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент обращения в суд с иском договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен.

Как указано выше, согласно п. 3.1 договора аренды - он заключен сроком на 11 месяцев и мог быть пролонгирован только по соглашению сторон. Поскольку обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии между сторонами соглашения о пролонгации договора, он прекратил своё действие в связи с истечением срока аренды.

При таких обстоятельствах основания для расторжения договора аренды у суда первой инстанции отсутствовали, в связи с чем, обжалуемое решение в части удовлетворения требований Журбы В.П. о расторжении договора аренды на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене, с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении соответствующих исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Ленинского районного суда Республики Крым от 07 августа 2018 года в части удовлетворения исковых требований Журбы "данные изъяты" к Головневу "данные изъяты" о расторжении договора аренды - отменить, в отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении соответствующих исковых требований отказать.

В остальной части заочное решение Ленинского районного суда Республики Крым от 07 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Головнева "данные изъяты" - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи