Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 октября 2019 г. по делу N 33-43518/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ефимовой И.Е.,

судей Полковника С.В, Целищева А.А,

при помощнике судьи Чернышевой А.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Полковникова С.В. гражданское дело N 2-1910/2019 по апелляционной жалобе фио на решение Бутырского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

Исковые требования фио к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.

Взыскать с наименование организации в пользу фио сумму неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме сумма, и расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать,

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к наименование организации о взыскании арендной платы с дата по дата в размере сумма, неустойки за несвоевременную оплату аренды за указанный период в размере сумма, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что ответчик не в полном объеме произвел выплату арендных платежей по заключенному между сторонами договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес от дата, в связи с чем образовалась задолженность.

Истец фио и его представители по доверенности фио и фио в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио в судебном заседании исковые требования не признала и просила суд отклонить их в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы, указывая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ материалы дела, заслушав пояснения истца фио и его представителя фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика наименование организации по доверенности фио, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона в полном объеме не отвечает.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из п.1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статьям 606, 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что дата между фио (арендодатель) и наименование организации (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 16, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду: комнатыNN1, 2, 3, 4, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20а, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 в помещении N 1 согласно экспликации к поэтажному плану, общей площадью 1024,6 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания по адресу: адрес ул. адрес 48.

Согласно п. 2.2.10, 2.2.10.1, 2.2.10.03 договора аренды и приложения N 1 к данному договору арендатор обязался своевременного и в сроки, установленные договором, вносить арендную плату, оплачивать начисленные и выставленные арендодателем пени и штрафы.

На основании п.п. 3.3, 3.5 Приложения к договору аренды ежемесячная величина арендной платы составляет сумма, оплата производиться не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

Из п.п. 3.4, 3.4.2 Приложения к договору аренды следует, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год пересматривать размер ежемесячной величины арендной платы на 6 % в сторону увеличения, о чем обязуется письменно уведомить арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения.

С дата величина арендной платы увеличена истцом до сумма.

дата ответчиком получено уведомление о повышении величины арендной платы с дата на 6 %. Соответственно с дата арендная плата составила сумма ежемесячно.

Предметом обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением послужило нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременного и полного внесения размера арендной платы, в частности дата ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, при этом не передав объект аренды арендодателю (истцу) и в установленном договором порядке не внес плату по договору. В результате недобросовестного поведения ответчика, как участника гражданского оборота, истцом была не дополучена арендная плата за названное нежилое помещение за период с дата по дата в размере сумма, на которую (арендную плату) истцом была начислена неустойка в размере сумма.

В своих возражениях на иск представитель ответчика наименование организации указал на то, что дата в соответствии с положениями п. 8.3 договора аренды ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и передачи истцу спорного объекта недвижимости. дата истец при осмотре объекта недвижимости отказался от составления акта-приема передачи помещения, сославшись на ряд замечаний, изложенных на оборотной стороне акта. В связи с отказом истца от составления акта-приема передачи помещения, стороной ответчика дата был составлен односторонний акт приема-передачи, который в последствие дата был направлен в адрес истца вместе с комплектом ключей от помещения, заказным почтовым отправлением. Вместе с тем, поскольку фактически договор аренды помещения прекратил свое действие дата, ответчиком на счет истца дата были переведены денежные средства в размере сумма, в счет арендной платы за период фактического пользования ответчиком помещения истца в дата. Таким образом, ответчик полагает, что сумма неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, рассчитана истцом без учета фактических обстоятельств по делу, и за период с дата по дата, составляет сумма.

Суд, первой инстанции изучив доводы стороны ответчика, и сопоставив их с письменными материалами гражданского дела, а также исходя из диспозитивности ранее приведенных норм материального права, нашел их убедительными и заслуживающими внимания в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом стороне, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции установлено, что в оспариваемом договоре аренды нежилого помещения от дата, сторонами были установлены и согласованы ключевые условия аренды недвижимого имущества, в том числе состоящие из прав и обязанностей арендатора и арендодателя, порядка передачи объекта аренда и возврата помещения, срока действия договора и досрочного расторжения договора.

Так, в силу п. 8.3 договора арендатор имеет права в одностороннем порядке отказать от исполнения настоящего договора с обязательным письменным уведомлением арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Во исполнение названных условий, в том числе п.8.3 договора, дата ответчиком наименование организации в адрес истца фио было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и передаче объекта аренды дата по акту приема-передачи. Указанное уведомление было направлено заказным письмом, факт его получения сторонами в судебном заседании не оспаривался.

дата в присутствии истца фио, представителя ответчика наименование организации и представителя собственника помещения фио, был составлен акт приема-передачи помещения, от подписания которого истец в одностороннем порядке отказался, сославшись на ряд нарушений указанных выявленных в ходе осмотра помещения и отраженных на оборотной стороне акта. Повторный осмотр помещения был назначен на дата.

При повторном осмотре помещения дата представитель истца и собственника помещения также от составления акта осмотра помещения отказались, в связи с чем стороной ответчика было произведено фотографирование названного помещения и его опломбирование, что подтверждается фотоотчетом и актом осмотра помещения.

В связи с отказом истца от подписания акта-приема передачи недвижимого имущества, дата был составлен и подписан односторонний акт приема-передачи помещения, который дата был направлен в адрес истца вместе с комплектом ключей от помещения заказным почтовым отправлением.

Данное обстоятельство суд расценил как фактический отказ арендатора от продолжения арендных отношений, а в совокупности с действиями истца по принятию данного отказа, правомерно посчитал, что арендные отношения сторон были прекращены дата.

Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика арендной платы за период с дата по дата, поскольку руководствуясь ст. ст. 421, 422, 309, 310, 622, 395, 610 ГК РФ обоснованно исходил из надлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды помещения, в том числе связанных с внесением ежемесячных платежей в счет арендной платы, а также соблюдением условий расторжения договора аренды.

Вместе с тем, судом первой инстанции во внимание были приняты положения п. 5.4. Приложения N 1 к Дополнительному соглашению N 5 от дата к Договору N 16 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым в случае несвоевременной оплаты Арендатором платежей, установленных договором, оплачиваются пени в размере 0, 5 % за каждый день просрочки.

Таким образом, поскольку внесение платежа по арендной плате за дата (исходя из фактического времени пользования ответчиком помещения) было совершено арендодателем только дата, т.е. по истечению 62 дня с момента прекращения договора аренды, у истца возникло право на взыскание с ответчика неустойки за несвоевременное внесение обязательных платежей за период с дата по дата, что составляет сумма, которая была взыскана судом первой инстанции в пользу истца в полном объеме.

При этом суд отклонил требования стороны ответчика о применении к спорным правоотношениям положений ст.333 ГК РФ, сославшись на то, что проценты, предусмотренные договором, не являются неустойкой и не подлежат снижению в порядке ст. 333 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

Вместе с тем, судом первой инстанции в качестве одного из доводов для отклонения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате был сделан вывод о наличии в спорном нежилом помещении по адресу: адрес несогласованной перепланировки, его ненадлежащего состояния и выплате истцу компенсации за названную перепланировку денежных средств в размере сумма и сумма.

Между тем, данный вывод суда основан на неверном применении норм материального права, в связи с чем полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы в указанной части.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Решение суда не содержит указание на обстоятельства дела, а также доказательства, на основании которых суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в спорном нежилом помещении по адресу: адрес несогласованной перепланировки, его ненадлежащем состояния, а также выплаты ответчиком истцу компенсации за это в размере сумма и сумма.

Действительно, в материалах гражданского дела содержится дополнительное соглашение N 5 к договору аренду от дата, согласно которому ответчик обязуется выплатить истцу денежные компенсации в размере сумма и сумма, между тем в названном соглашении отсутствует прямая конкретизация о том, что денежные средства в размере сумма является компенсацией за перепланировку арендуемого помещения, названная сумма была определена сторонами для удовлетворения всех требований арендодателя, в частности одним из которых была задолженность по арендной плате.

Названное дополнительное соглашение, на которое ссылается суд первой инстанции, не являлось предметом рассмотрения в рамках заявленного спора, и не может свидетельствовать о несогласованной перепланировке помещения, о наличии ненадлежащего состояния помещения и выплате компенсации, в связи с чем судебное решение подлежит изменению в данной части путем исключения из его мотивировочной части вывода суда о наличии в спорном нежилом помещении по адресу: адрес несогласованной перепланировки, его ненадлежащем состоянии, за что ответчиком выплачена истцу компенсация денежных средств в размере сумма и сумма, а в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения по ранее приведенным мотивам.

Доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений, заявленных истцом в ходе заседания судебной коллегии об отсутствии в договоре аренды жилого помещения самостоятельных оснований для его расторжения, не опровергают выводы суда о прекращении между сторонами договорных отношений в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным ( пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Право ответчика на безусловный отказ от исполнения обязательств по договору аренды предусмотрено пунктом 8.3 договора аренды.

Названным пунктом договора аренды предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив арендодателя за 30 календарных дней до момента прекращения договора.

Арендатор дата направил арендодателю уведомление о расторжении договора с дата. Факт получения уведомлений истцом не отрицается.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции, протолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, пришел к обоснованному выводу о наличии у арендатора права на односторонний отказ от договора аренды, который может быть совершен в безусловном порядке.

Оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает.

Доводы жалобы о несоблюдении ответчиком процедуры возврата помещения, в том числе при его ненадлежащем состоянии, судебная коллегия также находит несостоятельными по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно абзацам 1, 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества ( абзац 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

По смыслу указанных норм наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, поскольку права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с позицией, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от дата N 35 "О последствиях расторжения договора" также разъясняется, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

дата был составлен и подписан односторонний акт приема-передачи помещения, который дата был направлен в адрес истца вместе с комплектом ключей от помещения заказным почтовым отправлением.

Поскольку имущество было возвращено истцу, то выводы суда об отсутствии правовых оснований для начисления ответчику платежей за пользование имуществом после его возврата являются правильными.

Иные доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бутырского районного суда адрес от дата изменить.

Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о наличии в нежилом помещении по адресу: адрес, общей площадью 1024,6 кв.м, несогласованной перепланировке и о его ненадлежащем состоянии, компенсации, полученной истцом в размере сумма и сумма

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: