Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2019 г. по делу N 33-45808/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И,

судей Курочкиной О.А, Антоновой Н.В,

при секретаре Гаар Ю.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.

гражданское дело N 2-638/19 по апелляционной жалобе Храмова Д.Н, Бахваловой А.С. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 25 июня 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Храмова Д.Н, Бахваловой А.С. к ООО "Управляющая компания "РеутКомфорт" о признании недействительными пунктов договора, взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов, штрафа - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истцы Храмов Д.Н, Бахвалова А.С. обратились в суд с иском к ответчику ООО "Управляющая компания "РеутКомфорт", и, уточнив исковые требования, просили: признать недействительными п.п. 3.4,3.5,3.9 договора N *** от 09.09.2016 г, в части возложения на истцов обязанности нести расходы по оплате за содержание и обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту, на основании ст. 168 ГК РФ, и применить последствия недействительности сделки; взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 72 096, 08 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2075,69 руб.; расходы, понесенные в связи рассмотрением дела, в размере 20 000 руб.; взыскать штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", в размере 37 491, 69 руб.

Требования мотивированы тем, что 07.03.2013 года между ООО "Эксперт" и ООО "Бизнес-Строй" (первоначальный участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 13 07.03.2013 г..В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке по адресу: ***,2-я очередь строительства), владения ***, *** и ***, кадастровые номера *** ; *** и *** *** соответственно, и после получения разрешения на эксплуатацию указанного жилого дома передать первоначальному участнику долевого строительства в собственность объекты долевого строительства, входящие в состав жилого дома, в том числе квартиру, состоящую из 2-х комнат, имеющую условный номер (индекс) ***, N, номер на площадке ***, площадью всех помещений 65.39 кв. м, расположенную на 4*** этаже, в корпусе *** ***, секции *** жилого дома. 04.06.2015 г..первоначальный участник долевого строительства на основании договора уступки прав требований N *** уступил истцам права требования на объект долевого строительства. 09.09.2016 г..между истцом и ответчиком - ООО "УК "РеутКомфорт" (до 22.02.2017 "ЭкспертЭксплуатация") заключен договор N *** возмездного оказания услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным жилым домом, в соответствии с которым ответчик обязуется по заданию заказчика оказать, а заказчик обязуется оплатить коммунальные услуги, а также услуги по управлению и эксплуатации дома, надлежащему содержанию и ремонту имущества дома.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 16.06.2017 г, акт приема-передачи квартиры к договору подписан истцами с ООО "ЭкспертСтрой" 14.09.2017 г..В нарушение требований п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ ответчиком начислены коммунальные платежи за период, предшествующий подписанию акта приема-передачи, с 09.09.2016 г..по 14.09.2017 г..на сумму 72 069 рублей 08 копеек. Счета истцами полностью оплачены. Истцы дважды обращались к ответчику с просьбой о перерасчете коммунальных платежей, однако получили отказ. 17.04.2018 г..в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о возврате суммы излишне уплаченных коммунальных платежей. В ответ ответчик представил письмо N *** от 26.07.2018 об отказе в добровольном удовлетворении претензии. Положения пунктов 3.4, 3.5, 3.9 договора (N*** от 09.09.2016), предусматривающие обязанность истцов нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, прямо противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ. Ответчик неправомерно начислил истцам счета на оплату коммунальных платежей на сумму 72 096,08 руб, а также неправомерно отказал в возврате указанной суммы.

В судебном заседании истец Бахвалова А.С, а также представитель истцов по доверенности Котова С.С. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "РеутКомфорт" по доверенности Шкарина Д.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель третьего лица ООО "ЭкспертСтрой" в судебное заседание не явился, извещался судом о слушании дела.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят истцы Храмов Д.Н, Бахвалова А.С, ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильное применение норм материального права.

Истец Бахвалова А.С, представитель ответчика ООО "Управляющая компания "РеутКомфорт", представитель третьего лица ООО "ЭкспертСтрой" в заседание судебной коллегии не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, представителя третьего лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 07.03.2013 года между ООО "Эксперт" и ООО "Бизнес-Строй" (первоначальный участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N *** 07.03.2013 г.

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке по адресу: ***,2-я очередь строительства), владения ***, *** и ***, кадастровые номера *** ; *** и *** соответственно, и после получения разрешения на эксплуатацию указанного жилого дома передать первоначальному участнику долевого строительства в собственность объекты долевого строительства, входящие в состав жилого дома, в том числе квартиру, состоящую из 2-х комнат, имеющую условный номер (индекс) ***, N номер на площадке ***, площадью всех помещений 65.39 кв. м, расположенную на *** этаже, в корпусе ***, секции *** жилого дома.

04.06.2015 г. первоначальный участник долевого строительства на основании договора уступки прав требований N *** уступил истцам права требования на объект долевого строительства; 09.09.2016 г. между истцом и ответчиком - ООО "УК "РеутКомфорт" (до 22.02.2017 г. "ЭкспертЭксплуатация") заключен договор N *** возмездного оказания услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным жилым домом, в соответствии с которым ответчик обязуется по заданию заказчика оказать, а заказчик обязуется оплатить коммунальные услуги, а также услуги по управлению и эксплуатации дома, надлежащему содержанию и ремонту имущества дома.

09.09.2016 г. по поручению компании-застройщика многоквартирного дома N *** по *** области выданы ключи и заактирован осмотр квартиры N*** указанного дома.

09.09.2016 г. истцами подписаны акт осмотра квартиры и инженерного оборудования, находящегося в квартире, и акт приема передачи ключей от помещения N *** МКД N ***, в том числе с получением ключей от почтового ящика, квартирного электрического щитка, паспорта на индивидуальный прибор учета (ИПУ) воды, пожарный шланг, терморегуляторы и пр, актом зафиксированы начальные показания ИПУ по холодному и горячему водоснабжению указанного помещения.

Акт приема-передачи квартиры к договору *** от 07.03.2013 г. подписан истцами с ООО "ЭкспертСтрой" 14.09.2017 г.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (ст. 249 ГК РФ расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Ст. 289 ГК РФ - квартира как объект права собственности; собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Ст. 290 ГК РФ - общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме; 1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.)

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Как следует из материалов дела, предметом договора N *** от 09.09.2016 г. возмездного оказания услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным домом, заключенного между сторонами, является обязанность ответчика по заданию истцов оказать, а истцы обязуются оплатить коммунальные услуги, а также услуги по управлению и эксплуатации дома, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с Приложением N 1 указанного договора.

Факт передачи в пользование помещения N *** МКД N *** истцам зафиксирован актом осмотра указанного помещения 09.09.2016 г, подписанного истцами, что не противоречит п. 3.4 договора о том, что начисление платы производится в случае передачи квартиры застройщиком заказчику.

В силу вышеизложенного и руководствуясь аналогией закона и права, как указал суд первой инстанции, в соответствии с ч. 3 ст. 30, ч.ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (часть 1 статьи 153, часть 4 статьи 154 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги.

Проанализировав фактические обстоятельства по делу, применив положения ст. 431 ГК РФ при толковании условий заключенного договора, оценив собранные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами исполнялись условия договора N *** от 09.09.2016 г. возмездного оказания услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным домом с момента передачи истцам ключей и фактического пользования жилым помещением; ответчиком предоставлялись коммунальные услуги и услуги по содержанию МКД N ***, связанные с обеспечением дома, а истцами своевременно оплачивались предоставленные услуги по выставленным платежам.

С учетом изложенного, как указал суд, оспариваемые пункты 3.4, 3.5, 3.9 договора, предусматривающие обязанность истцов нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, не противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и соответствуют требованиям закона.

Поскольку оснований для удовлетворения основного требования - о признании недействительным части договора не установлено, отказано судом и в удовлетворении производных исковых требований о взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку считает, что данные выводы основаны на материалах дела, анализе представленных сторонами письменных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, нормы действующего законодательства применены судом верно.

Выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.

В поданной апелляционной жалобе истцы настаивают на незаконном начислении ответчиком за спорный период коммунальных платежей при отсутствии двух условий, предусмотренных положениями п. 6 ч. 2 ст. 153 ГК РФ, поскольку договор заключен, а оплата начислена до выдачи разрешения на строительство и до подписания акта приема-передачи, что противоречит требованиям закона. Коллегия с данной позицией не согласна, полагая ее юридически ошибочной. Законом не исключена обязанность внесения платежей и до оформления права собственности лицом, фактически получившим жилое помещение, на что в данном случае указывает, как обоснованно сослался суд первой инстанции, получение ключей от квартиры, и данное обстоятельство истцами не опровергнуто. При этом, получив ключи и доступ к использованию квартиры, истцы приступили и к исполнению договора возмездного оказания услуг, положения которого не противоречат нормам гражданского и жилищного законодательства, которыми руководствовался суд при принятии решения.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 25 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: