Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2019 г. по делу N 33-46938/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Вьюговой Н.М,

судей Сальниковой М.Л, Бобровой Ю.М,

при помощнике Сусловой А.Д,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сальниковой М.Л,

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Савельева П.Ю. по доверенности Данилова А.В. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2018 г, которым постановлено:

Исковое заявление Савельева Павла Юрьевича к Финащенкову Павлу Павловичу об обязании зарегистрировать право собственности - оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска путем снятия запрета Финанщенкову Павлу Павловичу совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества квартиры, расположенной по адресу: *****, Управлению Росреестра г. Москвы осуществлять регистрационные действия, связанные с отчуждением и переходом права в отношении недвижимого имущества квартиры, расположенной по адресу: *****,

УСТАНОВИЛА:

истец обратился в суд с иском к ответчику о его обязании зарегистрировать в ЕГРН право собственности на квартиру по адресу: *****на основании решения Зеленоградского районного суда г..Москвы от 26 мая 2017 года по делу N 2-1046/2017, указывая на то, что 03 марта 2016 года между Савельевым П.Ю. и Финащенковым П.П. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (будущей вещи), предметом которого является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру N 25, расположенную по адресу: *****, которая принадлежала ранее продавцу на праве собственности; стороны осведомлены, что недвижимое имущество выбыло из владения продавца в результате хищения и для исполнения договора продавцу необходимо после вступления в силу приговора суда истребовать квартиру из чужого незаконного владения и зарегистрировать за собой право собственности, поэтому договор заключается в отношении будущей вещи.

Решением Зеленоградского районного суда г..Москвы от 26 мая 2017 года, вступившего в законную силу, исковые требования Финащенкова П.П. к Демидовой М.В, Петровой Ю.А. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества, вселении, восстановлении регистрационного учета, прекращении права пользования, выселении, снятии с регистрационного учета - удовлетворены частично, среди прочего постановлено - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *****, заключенный 31 января 2007 года между Финащенковым Павлом Павловичем и Садыриной (Демидовой) Мариной Владимировной; Применить последствия недействительности сделки, погасив записи: - о регистрации договора от 09 февраля 2007 года за *****; - о регистрации права собственности от 09 февраля 2007 года за N *****, возвратить в собственность Финащенкова Павла Павловича квартиру, расположенную по адресу: *****, истребовать квартиру у Петровой Юлии Алексеевны, восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности на квартиру за Финащенковым Павлом Павловичем. Таким образом, для исполнения ответчиком заключенного с истцом договора в силу закона необходима регистрация права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора, за продавцом в ЕГРН. Однако ответчик уклоняется от регистрации права собственности в ЕГРН, что приводит к невозможности исполнения заключенного 03 марта 2016 года договора и нарушает права истца, как покупателя квартиры, учитывая, что истец уплатил ответчику половину стоимости квартиры.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель истца Савельева П.Ю. по доверенности Данилов А.В. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, полагая решение не законным и необоснованным, постановленным без учета фактических обстоятельств дела и при неверном применении норм материального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности Данилова А.В, ответчика и его представителя по доверенности Музафарову А.Р, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне и времени слушания надлежащим образом, и находит решение суда не подлежащим отмене как постановленное в соответствии с требованиями законодательства и на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств по делу.

Пунктом 1 ст.551ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче ( абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 03 марта 2016 года между Савельевым П.Ю. и Финащенковым П.П. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (будущей вещи), предметом которого является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру N 25, расположенную по адресу: *****, которая принадлежала ранее продавцу на праве собственности; стороны осведомлены, что недвижимое имущество выбыло из владения продавца в результате хищения и для исполнения договора продавцу необходимо после вступления в силу приговора суда истребовать квартиру из чужого незаконного владения и зарегистрировать за собой право собственности, поэтому договор заключается в отношении будущей вещи.

В соответствии с п.3 договора стороны обязались передать недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение 3-х дней с момента возникновения права собственности у продавца.

В соответствии с п.5 договора продавец обязуется перед покупателем предпринять действия по возникновению у них права собственности на недвижимое имущество в уголовном и гражданском судопроизводстве, в частности по истребованию из чужого незаконного владения, признания недействительными сделок и иных необходимых действий, при уклонении от выполнения данного обязательства покупатель вправе предъявить иск в суд о понуждении продавца к совершению действий и возмещению убытков.

Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 26 мая 2017 года, вступившим в законную силу, исковые требования Финащенкова П.П. к Демидовой М.В, Петровой Ю.А. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества, вселении, восстановлении регистрационного учета, прекращении права пользования, выселении, снятии с регистрационного учета - удовлетворены частично, в том числе постановлено - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *****, заключенный 31 января 2007 года между Финащенковым Павлом Павловичем и Садыриной (Демидовой) Мариной Владимировной, применить последствия недействительности сделки, погасив записи: - о регистрации договора от 09 февраля 2007 года за *****; - о регистрации права собственности от 09 февраля 2007 года за N *****, возвратить в собственность Финащенкова Павла Павловича квартиру, расположенную по адресу: *****, истребовать квартиру у Петровой Юлии Алексеевны, восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности на квартиру за Финащенковым Павлом Павловичем.

До настоящего времени право собственности Финащенкова П.П. на указанную квартиру не зарегистрировано.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, при этом исходил из того, что требование истца об обязании истца зарегистрировать в ЕГРН право собственности на квартиру по адресу: *****на основании решения Зеленоградского районного суда г. Москвы от 26 мая 2017 года по делу N 2-1046/2017 является ненадлежащим способом защиты права, поскольку надлежащим способом защиты права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимой вещи является требование о передаче имущества и о государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю в случае, если продавец является собственником продаваемого имущества. В случае если право собственности продавца на спорное помещение не зарегистрировано, это исключает возможность возникновения права собственности у истца по заключенному между сторонами договору. В случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано, покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков.

Поскольку в удовлетворении иска было отказано, суд отменил обеспечительные меры, наложенные Балашихинским городским судом Московской области от 14 ноября 2017 года в отношении спорной квартиры, поскольку они также являются препятствием для исполнения договора купли-продажи ответчиком.

Судебная коллегия соглашается с перечисленными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, следуют из верно истолкованных норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку договор купли-продажи от 03 марта 2016 года недвижимого имущества (будущей вещи) заключенный между Савельевым П.Ю. и Финащенковым П.П, не подлежал государственной регистрации, совершен сторонами в надлежащей форме, однако продавцом Финащенковым П.П. обязанность по передаче квартиры покупателю не исполнена, что не отрицалось сторонами в ходе рассмотрения дела, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований Савельева П.Ю. об обязании Финащенкова П.П. зарегистрировать право собственности на квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи будущей вещи, в соответствии с решением Зеленоградского районного суда г.Москвы от 26 мая 2017г. являются верными.

Доводы жалобы истца о том, что выводы суда сделаны без учета принятых на себя ответчиком обязательств в п.4 и п.5 договора купли-продажи являются несостоятельными, поскольку согласно условиям данных пунктов договора Финащенков П.П. не принимал на себя обязательств по регистрации прав собственности в отношении спорной квартиры и у Савельева П.Ю. не возникло право на предъявление иска к Финащенкову П.П. о понуждении последнего к государственной регистрации права собственности в отношении спорной квартиры на основании судебного решения. Указанные доводы не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как разъяснено в п.1 и п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ( статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора ( статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Фактически договор купли-продажи будущей вещи от 03.03.2016г. был заключен в отношении квартиры, которая у Финащенкова П.П. отсутствовала, право собственности Финащенкова П.П. на нее зарегистрировано не было, в связи с чем, у Савельева П.Ю. не возникло право понудить Финащенкова П.П. к регистрации права собственности на данную квартиру, при указанных обстоятельствах Савельев П.Ю не лишен права требовать возврата уплаченной продавцу по договору денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков.

Доводы жалобы о том, что Финащенков П.П. после признания судом недействительной сделки по отчуждению им спорной квартиры уклоняется от регистрации права собственности на нее, тем самым препятствуя исполнению заключенного между сторонами 03.03.2016г. договора купли-продажи и нарушает права истца, повторяют позицию стороны истца в суде первой инстанции, направлены на неправильное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, не содержат новых обстоятельств, не проверенных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не опровергают правильности выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи