Решение Московского городского суда от 09 октября 2019 г. по делу N 3а-1253/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1253/2019 по административному исковому заявлению наименование организации к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка общей площадью 70 061 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004005:77, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В обосновании требований ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого постановлением Правительства Москвы от дата N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель адрес по состоянию на дата" утверждена в размере сумма Поскольку кадастровая стоимость этого участка значительно превышает его рыночную стоимость, истец считает возможным воспользоваться своим правом на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N014-им-18, подготовленный наименование организации.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца по доверенности фио заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость равную рыночной указанного земельного участка на основании отчета об оценке, с выводами судебной оценочной экспертизы не согласился.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес по доверенности фио исковые требования не признала, представила возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанной стороны.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от дата N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от дата N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что истец по договору аренды N05-014172 от дата, заключенному с Московским земельным комитетом, является арендатором земельного участка общей площадью 70 061 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004005:77, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на дата утверждена постановлением Правительства Москвы от дата N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель адрес" в размере сумма

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве административный истец обратился дата. Решением Комиссии от дата в удовлетворении заявления отказано.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, административным истцом представлен отчет об оценке N014-им-18, подготовленный наименование организации, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила сумма

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено экспертам наименование организации.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от дата N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке N014-им-18, подготовленный наименование организации не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от дата N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость общей площадью 70 061 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004005:77, расположенного по адресу: адрес, определена в размере сумма

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик земельного рынка Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы о том, что заключение судебной оценочной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, не основаны на допустимых доказательствах, поскольку возражения относительной выводов судебной оценочной экспертизы подготовлены представителем административного ответчика, наличие специального образования в области оценочной деятельности у которого документами по делу не подтверждено. Представителем административного истца обоснованных возражений не представлено.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки, в том числе на отличия в местоположении земельных участков, в том числе, относительно красных линий, удаленности от метро.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Коэффициент перехода от стоимости права аренды к стоимости права собственности экспертом определен исходя из основного вида разрешенного использования спорного земельного участка. Согласно правоустанавливающему документу (договор аренды земельного участка NМ-05-014172 от дата), земельный участок предоставлялся в пользование для эксплуатации зданий и сооружений наименование организации, что предполагает его использование в административных и производственных целях. Согласно данным ЕГРН видом разрешенного использования спорного земельного участка является размещение объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. В связи с чем, эксперт пришел к правильному выводу о том, что основным видом использования спорного земельного участка является научно-техническая деятельность, что ближе всего к офисному использованию согласно справочнику оценщика СРД-17. Фактическое использование улучшений земельного участка является вторичным по отношению к виду разрешенного использования земельного участка, поэтому в расчетах эксперт исходил из законодательно закрепленного вида использования и применял корректировку в соответствии с видом разрешенного использования согласно правоустанавливающего документа.

Утверждения представителя административного ответчика об отсутствии необходимости учета скидки на торг при определении арендной ставки противоречит принципам оценки и рыночной практики. Обоснование своей позиции представитель не приводит. Согласно всем справочникам оценщика, используемым при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, скидка на торг является обязательным параметром расчетов. Отсутствие в тексте объявления информации о возможности торга не освобождает эксперта от обязанности учитывать важные ценообразующие факторы при определении рыночной стоимости, что, по мнению суда, присуще рыночной экономике.

Представитель административного ответчика неверно трактует расчеты эксперта, поскольку при определении потенциального валового дохода была использована вспомогальная площадь, что отражено в таблице 27 экспертного заключения. Из расчета арендуемой площади были исключены лишь те помещения, которые в принципе не могут сдаваться в аренду - пожарные лестницы, венткамеры, отдельные технические помещения. Данная структура арендуемой площади полностью соответствует как рыночной практике, так и структуре предложений объектов-аналогов - в предлагаемые помещения не входят лестницы, венткамеры, отдельные технические помещения.

В этой связи, суд считает, что позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, представил обоснованные возражения на замечания относительно выводов судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия, указанные представителем административного ответчика, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, допустимых доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление наименование организации к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве удовлетворить частично.

Установить по состоянию на дата на период до дата кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка общей площадью 70 061 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004005:77, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

Датой обращения наименование организации в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является дата.

В удовлетворении остальной части исковых требований наименование организации к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева