Решение Московского городского суда от 14 октября 2019 г. по делу N 3а-2732/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8.

В административном исковом заявлении ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Новые горизонты", по состоянию на 15 декабря 2017 года в размере 2 057 092 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 3 665 975 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 2 438 739 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 4 788 319 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 642 098 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5, в размере 2 522 652 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *6, по состоянию на 30 октября 2018 года в размере 69 651 885 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером, в размере 108 817 573 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *8.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *8, ООО "Пробизнесторг" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *7. Кадастровая стоимость спорных помещений по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 15 декабря 2017 года установлена в размере 4 051 910 рублей 50 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 8 185 796 рублей 08 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, 5 445 486 рублей 66 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3, 10 691 891 рубля 01 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *4, 1 264 758 рублей 19 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5, 5 632 858 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *6. Кадастровая стоимость спорных помещений по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 30 октября 2018 года установлена в размере 187 817 198 рублей 92 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *7, 308 120 859 рублей 16 копеек в отношении помещения с кадастровым номером*8.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" по доверенностям Бердников И.А. в судебном заседании представил ходатайство об уточнении заявленных требований; просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Приймак Ю.В. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *8, ООО "Пробизнесторг" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14), выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 15-51).

По состоянию на 15 декабря 2017 года кадастровая стоимость в отношении спорных объектов установлена в размере 4 051 910 рублей 50 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 8 185 796 рублей 08 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, 5 445 486 рублей 66 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3, 10 691 891 рубля 01 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *4, 1 264 758 рублей 19 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5, 5 632 858 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *6 ; по состоянию на 30 октября 2018 года установлена в размере 187 817 198 рублей 92 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *7, 308 120 859 рублей 16 копеек в отношении помещения с кадастровым номером*8, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 52-58).

Административные истцы ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" являются плательщиками налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" как плательщиков налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Также в соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8 и 12 декабря 2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

25 декабря 2018 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 59-61), в связи с чем заявитель обратился в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений представили в суд отчет, подготовленный по заданию заявителей ООО "Новые горизонты", в котором по состоянию на 15 декабря 2017рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 2 057 092 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 3 665 975 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 2 438 739 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 4 788 319 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 642 098 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5, в размере 2 522 652 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *6, по состоянию на 30 октября 2018 года в размере 69 651 885 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером, в размере 108 817 573 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *8.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Консалтинговая группа "Венатэль".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 15 декабря 2017 года составляет 4 573 701 рубль, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 7 760 269 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - 5 162 412 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - 10 136 086 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - 1 427 629 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *6 - 5 340 041 рубль. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *7 по состоянию 30 октября 2018 года составляет 112 223 528 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *8 -177 426 878 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Новые горизонты", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административные истцы, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнили заявленные требования и просили установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Новые горизонты", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что стоимость объекта-аналога N 1, подобранного экспертом в рамках сравнительного подхода, значительно отличается от рыночной цены на данный объект; не применена корректировка на тип здания; необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объекта исследования НДС.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, проанализировал данные о динамике цен в сегменте объектов исследования, выявил предложения к продаже, сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

В заключении эксперта приведены скриншоты, содержащие всю необходимую информацию об используемых объектах-аналогах. Доводы о том, что стоимость объекта-аналога N 1 в настоящее время отличается от стоимости используемой экспертом, являются необоснованными, поскольку экспертом были подобраны объявления по состоянию на дату оценки (15 декабря 2017 года).

Равным образом подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок на тип здания, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта. Кроме того, административным ответчиком не представлено научно обоснованных доказательств зависимости цены торговых помещений от типа здания, в котором они находятся. Напротив, согласно приведенному в заключении анализу рынка основным ценообразующими факторами для торговой недвижимости является нахождение объекта на первых линиях магистралей для обеспечения большого потока посетителей, нахождение объекта на первом этаже для повышения доступности. Тот факт, находится ли торговый объект на первом этаже жилого либо нежилого дома на его коммерческую привлекательность не влияет.

Стоимость нежилых зданий в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Торгово-коммерческое сообщество-1", ООО "Пробизнесторг", не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости

в размере рыночной необходимо считать дату обращения в Комиссию - 12 декабря 2019 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." утверждена новая кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6 (приложение N 1 к Распоряжению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2019 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объекта подлежит применению по 31 декабря 2018 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 декабря 2017 года, в размере 4 573 701 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 7 760 269 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 5 162 412 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 10 136 086 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - в размере 1 427 629 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *6 - в размере 5 340 041 рубля. Установленная судом кадастровая стоимость указанных помещений подлежит применению по 31 декабря 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *7 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 октября 2018 года, в размере 112 223 528 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *8 - в размере 177 426 878 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 декабря 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2019 года