Решение Московского городского суда от 08 октября 2019 г. по делу N 3а-3136/2019

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Михалевой Т.Д., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3136/2019 по административному исковому заявлению наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной:

нежилого здания с кадастровым номером: 77:05:0001013:1081 общей площадью 9 349,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:2209 общей площадью 1 539,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:2228 общей площадью 26,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:1085 общей площадью 1 152,0 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:1086 общей площадью 1 234,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:2226 общей площадью 6 464,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчеты об оценке N 3с-5, N3С-5/2-1, N 3С-5/2-2, N3С-5/3, N 3С-5/4, N 3с-5/1, подготовленные наименование организации.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности фио исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость на основании представленных отчетов об оценке, не согласился с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества адрес по доверенности фио просила в удовлетворении требований отказать, представила письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дата года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилых помещений и нежилого здания и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

нежилое здание с кадастровым номером: 77:05:0001013:1081 общей площадью 9 349,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:2209 общей площадью 1 539,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:2228 общей площадью 26,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:1085 общей площадью 1 152,0 кв.м, расположенного по адресу: адрес;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:1086 общей площадью 1 234,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес;

нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0001013:2226 общей площадью 6 464,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на дата" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на дата.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке N 3с-5, N3С-5/2-1, N 3С-5/2-2, N3С-5/3, N 3С-5/4, N 3с-5/1, подготовленные наименование организации.

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на дата, а также поставлен вопрос о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке N 3с-5, N3С-5/2-1, N 3С-5/2-2, N3С-5/3, N 3С-5/4, N 3с-5/1, подготовленные наименование организации, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на дата рыночная стоимость определена:

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания и нежилых помещений полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы о том, что заключение судебной оценочной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, не основаны на допустимых доказательствах, поскольку возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы подготовлены представителем административного ответчика, наличие специального образования в области оценочной деятельности у которого документами по делу не подтверждено. Представителем административного истца возражения на экспертизу не представлены.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В сравнительном подходе были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектами экспертизы.

Объекты исследования отнесены экспертом к офисным зданиям класса B. Критерии классификации офисных объектов по качеству подробно описаны на стр. 49 -50 заключения эксперта. Объект-аналог N1 также классифицируется как офисное здание класса В. В связи с чем, необходимость внесения корректировок относительно класса объектов отсутствует.

Согласно экспликации к торговым помещениям в составе объекта исследования N 7 с кадастровым номером 77:05:0001013:1081 отнесены помещения, под общественное питание (91,7 кв. м), но их доля в общей структуре площадей крайне мала, менее 1% от общей площади -9 349,3 кв.м, что отражено на стр. 49 заключения эксперта.

В объекте исследования N12 с кадастровым номером 77:05:0001013:2226 присутствует помещение столовой площадью 231,8 кв.м, что составляет 3,6% от общей площади здания - 6 464,3 кв. адрес доля данного типа помещений в общей структуре площадей в зданиях не могла сказаться на достоверности оценки, если также учесть тот факт, что средние ставки аренды, рассчитанные экспертом для офисов, применены и к расчету дохода от помещений вспомогательного значения, таких, как коридоры на этажах, санузлы, кладовые и подсобные помещения, которые не несут "полезной" нагрузки для арендаторов, следовательно, должны сдаваться по более низким ставкам. Кроме того, согласно экспликации данное помещение отнесено к административным, т.е. офисным.

Суд считает, исследования в рамках заключения проведено экспертом объективно, на строго научной, практической основе, всесторонне и в полном объеме.

В этой связи, суд считает, что позиция административного истца и административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу, что противоречия в заключении экспертизы, указанные представителем административного ответчика, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, допустимых доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости, указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы, при этом принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной объектов недвижимости в ином размере, чем указано в заявлении.

Доводы представителя административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве удовлетворить частично.

Установить по состоянию на дата на период с дата и до утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость соответствующую рыночной:

нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001013:1081 общей площадью 9 349,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001013:2209 общей площадью 1 539,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001013:2228 общей площадью 26,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001013:1085 общей площадью 1 152,0 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001013:1086 общей площадью 1 234,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001013:2226 общей площадью 6 464,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказать.

Датой обращения наименование организации с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.