Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 октября 2019 г. по делу N 33-1610/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Тхагалегова З.Т. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием: Забакова Ш.С, его представителей ФИО13 и ФИО14, представителя Тохова З.М. - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Забакова Шамиля Султановича к Тохову Замиру Михайловичу о признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности, возложении обязанности по выплате оставшейся части долга по договору купли-продажи недвижимости, по встречному исковому заявлению Тохова Замира Михайловича к Забакову Шамилю Султановичу о возложении обязанности по оплате оставшейся стоимости недвижимого имущества, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи, возложении обязанности по предоставлению земельного участка и по возврату движимого имущества,

по апелляционным жалобам Тохова З.М. и Тохова М.А. на решение Нальчикского городского суда КБР от 9 августа 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

Забаков Ш.С. обратился в суд с уточненным иском, в котором просил: признать заключенным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенный в г. Нальчик между ним и Тоховым З.М.; признать его право собственности на земельный участок общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенный в г. Нальчик; зарегистрировать переход права собственности на земельный участок общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенный в г. Нальчик; обязать Забакова Ш.С. выплатить Тохову З.М. остаток стоимости земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым N, расположенный в г. Нальчик в сумме 3 700 000 рублей, в течение 30 дней с вступления решения суда в законную силу.

Требования были мотивированы тем, что между ним и Тоховым З.М. был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Нальчикского округа КБР ФИО6 (N "адрес"9). Согласно условий предварительного договора он обязался передать денежные средства в размере 7 200 000 рублей, а ответчик в счет полученных средств обязался продать земельный участок с кадастровым N (далее земельный участок 1), расположенный по адресу: "адрес". В предварительном договоре не был оговорен срок исполнения его условий.

Так же ответчиком дано нотариальное обязательство "адрес"4 от ДД.ММ.ГГГГ ему о продаже смежного земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес" ( далее земельный участок 2) стоимостью 200 000 рублей.

Впоследствии оба указанных участка были объедены в один, которому присвоен кадастровый N (далее земельный участок N).

Им были исполнены свои обязательства по оплате стоимости предварительного договора и нотариального обязательства в размере 3 700000 руб. в том числе: 3500000 руб. по предварительному договору; 200 000 руб. по нотариальному обязательству.

Им направлен ответчику проект договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ с целью заключения основного договора.

Ответом от 18.06.2019 г. ответчик отказался от заключения основного договора ссылаясь на то обстоятельство, что параметры земельного участка в проекте основного договоре не соответствуют параметрам земельного участка указанного в предварительном договоре, между тем, как ранее было указано, этот участок был образован вследствие объединения земельных участков, которые были предметом нотариального предварительного договора и нотариального обязательства.

Вышеуказанное подтверждает факт уклонения ответчика от заключения основного договора на основании предварительного договора. Более того, ответчик разместил объявление-растяжку на земельном участке с объявлением о продаже, что подтверждает отсутствие намерений у ответчика о заключении основного договора.

В исковом заявлении приводились положения ст.ст. 429, 431 ГК РФ, и также указывалось, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N стоимостью 7200000 рублей.

Ответчик обязался перед ним о продаже последнему земельного участка N стоимостью 200000 руб.

Он исполнил свои обязательства по предварительному договору в размере 3500000 руб.

Он исполнил свои обязательства по оплате стоимости участка N в размере 200 000 руб... Ответчиком данное обстоятельство не оспаривается.

Земельный участок N и земельный участок N объединены, вследствие чего образовался земельный участок N.

Остаток суммы обязательств по предварительному договору за ним составляет 3500000 руб.

Им направлен проект основного договора купли-продажи земельного участка N.

Ответом от 18.06.2019 г. ответчик отказался от заключения основного договора.

Ответчиком объявлено о продаже земельного участка N неопределенному кругу лиц в обход требований предварительного договора. Отчуждение имущества являющегося предметом достигнутых соглашений между сторонами по инициативе ответчика ущемляет его законные права и интересы.

Тохов З.М. подал встречное исковое заявление, в котором просил обязать Забакова Ш.С.: оплатить полную стоимость земельного участка площадью 791 кв.м, кадастровый N, в размере 3 500 000 рублей, до подписания договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка; заключить договор купли-продажи земельного участка, соответствующий условиям предварительного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, проект которого вручен представителю ответчика 20.06.2019 г.; предоставить земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу: "адрес", 1 линия, б/н; вернуть в собственность ворота резные, забор и бассейн.

Во встречном исковом заявлении указано, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка, изложенным на бланке N N от ДД.ММ.ГГГГ, и обязательством о предоставлении ему земельного участка, изложенным на бланке N N от ДД.ММ.ГГГГ у истца (ответчика по первоначальному иску) имеются следующие требования к ответчику (истцу по первоначальному иску): оплатить полную стоимость земельного участка указанного в предварительном договоре; заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях соответствующих предварительному договору; предоставить земельный участок, указанный в обязательстве N N от ДД.ММ.ГГГГ; восстановить или заплатить за имущество, которое было разобрано и увезено Забаковым Ш.С.

Основания требований истца (ответчика по первоначальному иску) подтверждаются тем, что между ним и Забаковым Ш.С. существует ряд обязательств, удостоверенных нотариусом ФИО6, а именно: предварительный договор купли-продажи земельного участка, изложенный на бланке N N от ДД.ММ.ГГГГ; обязательство о продаже земельного участка, изложенное на бланке N N от ДД.ММ.ГГГГ; обязательство о предоставлении ему земельного участка, изложенное на бланке N N от ДД.ММ.ГГГГ.

Направленный в его адрес проект договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует положениям предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного (N N нотариусом.

Так, пункт 1.2. проекта содержит обязанность продавца передать покупателю земельный участок общей площадью 1003 кв.м, расположенный по адресу: г. Нальчик, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), с кадастровым N.

Между тем, в пункте 1 предварительного договора указывается земельный участок, находящийся по адресу: "адрес", площадью 791 кв.м, кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей.

Земельный участок площадью 1003 кв.м, с кадастровым N и разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), не является предметом предварительного договора.

Кроме того, из пункта 5 предварительного договора следует, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка после выплаты полной стоимости земельного участка, указанного в пункте 3 предварительного договора (7 200000 рублей), в срок до 1 мая 2018 (до настоящего времени полной оплаты нет).

Вместе с тем, в пункте 3.3. проекта приводится, что окончательная оплата стоимости земельного участка в размере 3 700 000 рублей будет осуществлена покупателем продавцу при подаче настоящего договора для государственной регистрации в отделении МФЦ. Очевидно, что положение пункта 3.3. проекта прямо противоречит пункту 5 предварительного договора, как по срокам совершения сделки, так и по их содержанию и порядку.

Вопреки сроку, установленному в предварительном договоре (до 1 мая 2018 года) до настоящего времени истцом не оплачена полная стоимость земельного участка, а направленный в его адрес проект содержит недопустимые противоречия, препятствующие заключению основного договора. В связи с этим, в адрес Забакова Ш.С. был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с указанием срока оплаты полной стоимости земельного участка и требованием, подписать проект договора, соответствующего условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ для последующей государственной регистрации в установленном законом порядке.

Кроме того, согласно обязательству N N от ДД.ММ.ГГГГ Забаков Ш.М. обязуется предоставить Тохову З.М.: земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу: "адрес", 1 линия, б/н.; в срок до мая 2019 произвести демонтаж принадлежащего Тохову З.М. строения расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", перенос его на земельный участок по адресу: "адрес", 1 линия, б/н и произвести строительные работы по монтажу данного строения. Смета на указанные виды работ от ДД.ММ.ГГГГ с Тоховым З.М. согласована.

При этом истец до настоящего времени не предоставил земельный участок, обозначенный выше. Забаков Ш.С. начал и не закончил демонтаж имущества и строения, расположенного на его земельном участке, тем самым вынудив его своими силами демонтировать оставшееся имущество, чтобы обеспечить их сохранность.

Забаков Ш.С. разобрал и вывез имущество принадлежащее ему, а именно: летняя веранда с бассейном фирмы "Маркпул" (Канада), ворота резные размером 4х2,5 метра, забор размером 32 метра на 2 метра и т.д.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 9 августа 2019 года постановлено: исковые требования Забакова Шамиля Султановича к Тохову Замиру Михайловичу удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенный по адресу Кабардино- Балкарская Республика, г. Нальчик.

Признать право собственности Забакова Шамиля Султановича и зарегистрировать переход права собственности Забакова Шамиля Султановича на земельный участок с кадастровым N, площадью 1003 кв.м, расположенного по адресу Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик.

Обязать Забакова Шамиля Султановича выплатить Тохову Замиру Михайловичу остаток стоимости земельного участка общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, в сумме 3 700 000 рублей, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных требовании Тохова Замира Михайловича к Забакову Шамилю Султановичу отказать.

Не согласившись с решением, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, Тохов З.М. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Забакова Ш.С. отказать; исковые требования Тохова З.М. к Забакову Ш.С. в части возврата имущества: ворота резные 4 х 2,5 метра, забор 32 х 2 метра, бассейн фирмы "Маркопул" (страна производитель: Канада), удовлетворить.

В апелляционной жалобе повторяются обстоятельства, изложенные в решении суда, и не соглашаясь с ними указывается, что он не имел намерения производить отчуждение земельных участков как одного (единого) земельного участка. Его обязательство о продаже Забакову Ш.С. земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" носит самостоятельный характер к обязательству о продаже земельного участка, расположенного по адресу: "адрес".

Ни предварительный договор, ни отдельно данное им обязательство не предусматривали условия и его обязанности производить объедение названных земельных участков, и создание единого участка.

Таким образом, у суда первой инстанции не было оснований к выводу о том, что "вышеуказанными дополнительными обязательствами сторон предусмотрен механизм для определения предмета договора купли-продажи... ".

Указанное также свидетельствует о том, что между сторонами не был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости (о чем суд указал в обжалуемом решении), так как в таком договоре должен быть определен предмет договора, а не механизм его определения.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении указал на срок оплаты Забаковым Ш.С. "оставшейся" суммы 3 700 000 рублей в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Фактически суд установилотсрочку платежа из договора, признанного им заключенным, хотя в своем решении указал, что стороны дату (срок) платежа оставшейся суммы за земельный участок, определенный в предварительном договоре, стороны не согласовали.

При этом судом не учтено, что договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа, считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК РФ).

При несогласованности условия о сроках оплаты предмета договора, суд первой инстанции не имел права самостоятельно его определять, а должен был констатировать незаключенность договора.

Отказывая в удовлетворении его встречных исковых требований к Забакову Ш.С, суд первой инстанции не привел законных оснований, по которым отказал в удовлетворении встречного иска в части возложения на Забакова Ш.С. обязанности по возврату ему следующего имущества: ворота резные 4 х 2,5 метра, забор 32 х 2 метра, бассейн фирмы "Маркопул" (страна производитель: Канада).

Не согласившись с решением, считая его незаконным и подлежащим отмене в связи с тем, что суд, разрешая спор, не привлек ее к участию в деле, в то время как названным решением суда, затрагиваются и нарушаются ее имущественные права, Тохова М.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В удовлетворении исковых требований Забакова Ш.С. к Тохову З.М. отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе указано, что она является супругой Тохова З.М, что подтверждается свидетельством о заключении брака.

Соответственно, она также, как и ее супруг, в силу положений ст. 34 СК РФ, является сособственником имущества, в отношении которого было принято решение суда.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции без привлечения ее к участию в деле, лишило ее возможности представить свои возражения относительно обстоятельств и предмета требований, заявленных сторонами спора. В частности, она не давала своего согласия на приобретение (покупку) и последующую продажу земельного участка, который ее супруг выкупил у ФИО9

Также она не давала согласие на продажу Забакову Ш.С. двух земельных участков, расположенных по "адрес", и "адрес", как единого объекта недвижимости.

Забаков Ш.С. подал возражение, в котором просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В возражении указано, что между ним и Тоховым З.М. фактически сложились правоотношения по поводу купли-продажи будущей недвижимой вещи - двух земельных участков, которые были в последующем объединены им в один земельный участок общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 791 кв.м, с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес".

По указанному договору, он в присутствии нотариуса, оплатил Тохову З.М. 3 500 000 рублей (п. 4 договора) и в подтверждение того, что указанный земельный участок был передан ему, Тохов З.М. оформил доверенность на управление спорным земельным участком с расширенными полномочиями.

В этот же день, Тохов З.М. дал ему нотариальное обязательство о продаже ему за 200 000 рублей смежного земельного участка, находящегося по адресу: "адрес". При этом, он уплатил покупную стоимость указанного земельного участка в указанном размере, что ответчиком было подтверждено в ходе судебного разбирательства.

Затем, по его заказу был подготовлен межевой план и поставлен на кадастровый учет земельный участок общей площадью 211 кв.м, и присвоен кадастровый N.

После приобретения Тоховым З.М. второго земельного участка (211 кв.м.), по его заказу кадастровый инженер ФИО8 осуществил кадастровые работы по объединению двух земельных участков с кадастровыми N N площадью 211 кв.м, и N площадью 791 кв.м, в результате которого сформирован один земельный участок общей площадью 1 003 кв.м. и присвоен кадастровый N.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

В пункте 10 постановления Пленума N 54 указано, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава 1.1 (земельные участки) Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 постановления Пленума N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Кодекса устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости порождает обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон какие-либо иные обязательства, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его.

Данная правовая позиция сформирована в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2019 г. N 11-КГ 19-3.

Согласно положениям пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с приведенными в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснениями, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Аналогичные разъяснения также содержатся в пункте 8 постановления Пленума N 54.

Ввиду того, что условиями договора, содержащимися в пунктах 3-5, на ответчика возложена обязанность оплатить цену недвижимого имущества до заключения основного договора, спорные отношения не подпадают под действие положений о предварительном договоре и должны квалифицироваться как договор продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора.

Данный подход представлен в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г, который может быть применен в силу статьи 6 ГК РФ к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, который имеется в наличии у сторон, в силу сходства рассматриваемых правоотношений.

Из представленной доверенности следует, что в день подписания предварительного договора купли-продажи ответчик фактически передал ему спорный земельный участок, что сторонами по делу не оспаривается.

В свою очередь, он как полноправный собственник земельного участка осуществил ряд мероприятий по формированию второго земельного участка (211 кв.м.) и объединению его с первым земельным участком (791 кв.м.), в результате которого сформирован один большой участок общей площадью 1003 кв.м, изменил вид разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, утверждения ответчика об отсутствии намерения производить отчуждение объединенного земельного участка не соответствует действительности и материалами дела не подтверждается.

Предъявление настоящего иска обусловлено тем, что ответчик, вопреки ранее достигнутых договоренностей предпринял меры по продаже объединенного земельного участка.

Кроме этого, ответчику известно, а заключением кадастрового инженера подтверждено, что земельный участок площадью 791 кв.м, в отрыве от земельного участка площадью 211 кв.м, не подлежит использованию в соответствии с его целевым назначением (многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), в виду технических характеристик, а также в виду того, что земельный участок площадью 791 кв.м, фактически отсечен от дороги земельным участком площадью 211 кв.м..

Из письменных объяснений нотариуса, которая оформляла предварительный договор и обязательства между сторонами, следует, что совокупность документов, заверенных ею, были оформлены после получения объяснений от всех сторон об их имеющихся намерениях. В связи с тем, что на момент составления предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 211 кв.м, еще не был отмежеван и выкуплен у ФИО9, он не мог быть предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и именно в связи с этими обстоятельствами были составлены обязательства ФИО9 и ответчика о выкупе этого участка и последующей продаже его истцу.

Таким образом, судом первой инстанции дана правильная оценка всем обстоятельствам и сделан правильный вывод о воле сторон по заключению договора купли-продажи объединенного земельного участка площадью 1 003 кв.м..

Доводы апеллянта о необоснованности отказа в удовлетворении встречных исковых требований, подлежат отклонению.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих факт передачи ответчиком ему имущества в виде ворот, забора и бассейна.

Указанные обстоятельства, послужили основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Забаков Ш.С. подал возражение также на апелляционную жалобу Тоховой М.А, в котором просит апелляционную жалобу оставить без рассмотрения по существу.

В возражении указано, что апелляционная жалоба подлежит оставлению без рассмотрения по существу, поскольку обжалуемым решением не разрешен вопрос о ее правах и обязанностях.

Поскольку при заключении сделок, Тохов З.М. находился в браке, Забаков Ш.С. потребовал от него представить нотариально заверенное согласие супруги - ФИО12, которое было получено ДД.ММ.ГГГГ и удостоверено нотариусом ФИО6 на бланке N

Из согласия ФИО12 следует, что она предоставляет согласие своему супругу на отчуждение земельного участка, находящегося по адресу: "адрес".

Также, из него усматривается, что она не возражала против самостоятельного определения Тоховым З.М. условий сделки и выразила свое понимание о правовых последствиях совершаемой сделки, а условия сделки соответствуют ее намерениям.

Таким образом, утверждения ФИО12 об отсутствии согласия на отчуждение спорного земельного участка являются надуманными.

Более того, она непосредственно принимала активное участие в переговорном процессе по продаже спорного земельного участка в том виде, в котором он существует на сегодняшний день.

С учетом изложенного, решение суда прав ФИО12, в отношении общего имущества супругов, не нарушает.

Тохов З.М. подал дополнение к апелляционной жалобе, в котором повторяются обстоятельства, изложенные в решении суда, и указывается, что судом не было учтено, что при подписании (заключении) предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО6, содержащего все существенные условия, (предмет: земельный участок площадью 791 кв.м, с кадастровым N, стоимость: 7 200 000 руб.), присущие основному договору продажи недвижимости, продавец получил от покупателя денежные средства в сумме 3500000 руб. (п. 4 договора (л. д. 10).

Со ссылками на п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", указывается, что отношения сторон не могут быть признаны вытекающими из предварительного договора, как и не могут квалифицироваться отношениями, возникшими из договора о купле-продаже будущей недвижимости.

По мнению автора жалобы, отдельно данные сторонами нотариальные обязательства не могут служить доказательствами заключения дополнительного соглашения к договору от 06.11.2018 г, а сам договор от 06.11.2018 г. следует считать не предварительным, а основным договором купли-продажи земельного участка, так как имеется факт передачи денег продавцу в счет оплаты предмета договора.

Данное обстоятельство указывает на незаконность решения суда, которым он признал заключенным проект договора купли-продажи N земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, направленного Забаковым Ш.С. в адрес Тохова З.М.

Вывод суда о том, что истец оплатил ответчику задаток в счет стоимости участка в сумме 3500000 руб. не соответствует обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Суд необоснованно посчитал, что Забаков Ш.С. передал Тохову З.М. сумму в 3 500 000 руб. в качестве задатка. Доказательств, что переданная сумма была получена в качестве обеспечения исполнения обязательств, материалы дела не содержат.

Договор от 06.11.2018 г. не содержит условий, позволяющих определить, что переданные 3500000 руб, являются задатком и носят обеспечительный характер. При таких обстоятельствах указанная денежная сумма может быть признана авансом, но не задатком (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Суд признал за Забаковым Ш.С. право собственности в нарушение норм материального права. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Исключения из принципа внесения прав в ЕГРН, действующим законодательством установлена лишь по основаниям, установленным в п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Суд не имел законных оснований признавать право собственности на земельный участок за Забаковым Ш.С. со ссылкой на п. 2 ст. 218 ГК РФ.

Если бы право собственности у истца, возникло лишь на основании договора, без государственной регистрации перехода права собственности, то не было бы необходимости и в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на которую суд сослался как документ подтверждающий передачу предмета договора.

Вывода суда о злоупотреблении правом Тоховым З.М. и о его недобросовестном поведении не основаны на фактических обстоятельствах.

Судом не учтено, что именно действия Забакова Ш.С, являются недобросовестными, что именно истец, злоупотребив правом сделал невозможным исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами был заключен только один договор продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, и только в отношении одного земельного участка общей площадью 791 кв.м, с кадастровым N, стоимостью: 7200000 руб, часть из которых в сумме 3500000 руб. была оплачена покупателем в момент подписания договора.

Поскольку именно действия Забакова Ш.С. по объединению земельного участка общей площадью 791 кв.м. и земельного участка общей площадью 211 кв.м, привели к созданию нового участка, именно истец сделал невозможным исполнение Тоховым З.М. обязанности передать предмет договора, так как в силу положений ч. 1 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Судом также не было учтено, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ не устанавливала правомочий у Забакова Ш.С. на распоряжение и осуществление действий в отношении земельного участка общей площадью 211 кв.м, с кадастровым N.

Также в дополнении указывается, что судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. Судом к участию в деле не была привлечена ФИО12, являющееся супругой Тохова З.М, в то же время судом принято решение о ее правах, поскольку ФИО12 не давала своего согласия на объединение земельных участков и их последующую продажу Забакову Ш.С. на условиях, установленных решением суда первой инстанции.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х, изучив представленные материалы и доводы жалоб, выслушав поддержавшего жалобу Тохова З.М. его представителя ФИО5, возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб Забакова Ш.С, его представителей ФИО13 и ФИО14, Судебная коллегия приходит к следующему.

Доводы апелляционной жалобы ФИО12 относительно непривлечения ее к участию деле, явились основанием для принятия Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики отдельного определения о рассмотрении настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах и учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", решение Нальчикского городского суда КБР от 9 августа 2019 года подлежит отмене.

Рассмотрев гражданское дело по вышеуказанным правилам, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Забаковым Ш.С. и Тоховым З.М. был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ поименованный как предварительный договор купли-продажи, который был удостоверен нотариусом Нальчикского округа КБР ФИО6

Так же Тоховым З.М. дано нотариальное обязательство N от ДД.ММ.ГГГГ о продаже Забакову Ш.С. за 200 000 руб. смежного земельного участка с кадастровым N, размерами 5,49м. х 34 м, расположенного по адресу: "адрес"

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Вместе с тем, согласно условиям заключенного между сторонами договора от 06.11.2018г, поименованного как предварительный договор купли-продажи, Забаков Ш.С. обязался передать денежные средства в размере 7 200 000 руб, а Тохов З.М. в счет полученных средств обязался продать земельный участок с кадастровым N, общей площадью 791 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Соответственно, в силу вышеуказанных разъяснений, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору от 06.11.2018г. не применяются.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст. 421 ГК РФ).

Условие об определении предмета договора, считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете договора одинаковое представление и могут его определить.

Устанавливая истинную волю сторон Забакова Ш.С. и Тохова З.М. Судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), и потому следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли- продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, на основании ст. 431 ГК РФ устанавливается действительная волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п.1-8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым N со всех сторон был окружен соседними земельными участками и не имел доступа (прохода и проезда) на проезжую часть. Примыкающий к этому участку, соседний земельный участок с кадастровым N, имел непосредственный выход на проезжую часть и только в случае объединения этих участков, мог быть обеспечен доступ к земельному участку N, что обеспечивало Забакову Ш.С. изменение вида разрешенного использования земельного участка на многоэтажную жилую застройку, для чего он и намеревался использовать спорный земельный участок.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением кадастрового инженера от 06.08.2019г.

Поскольку к моменту заключения предварительного договора, земельный участок N находился в собственности ФИО9, стороны не могли условия о продаже этого участка внести в предварительный договор в связи с чем, в день заключения предварительного договора, стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, который заключался в том, что Тохов З.М. дал Забакову Ш.С. нотариально удостоверенное обязательство о выкупе этого участка у ФИО9 с последующей его продажей Забакову Ш.С. за 200 000 руб.

В целях исполнения достигнутых договоренностей, в день подписания договора от 06.11.2018г, Тохов З.М. выдал Забакову Ш.С. доверенность.

Действуя по доверенности от имени Тохова З.М, Забаков Ш.С. переоформил земельный участок с кадастровым номером N от ФИО9 на имя Тохова З.М, заплатив ФИО9 200000 руб, зарегистрировал право Тохова З.М. на этот земельный участок, объединил оба участка, изменил вид разрешенного использования объединенного земельного участка и зарегистрировал на него право собственности Тохова З.М.

Из письменных объяснений нотариуса Нальчикского нотариального округа ФИО6 от 09.08.2019г, которая оформляла предварительный договор и обязательства между сторонами, следует, что совокупность документов, заверенных ею, были оформлены после получения объяснений от всех сторон об их имеющихся намерениях.

Руководствуясь вышеприведенными нормами материального права и разъяснениями по их применению, а также оценив в совокупности содержание договора от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства от ДД.ММ.ГГГГ и действий сторон, Судебная коллегия считает, что между сторонами был заключен смешанный договор. Стороны по договору, названному предварительным, и последующими соглашениями и выданными обязательствами, а также своими действиями, имели намерение заключить договор купли-продажи единого земельного участка, площадью 1003 кв.м, который подлежал образованию из двух смежных земельных участков, с установлением его функционального назначения - под многоэтажную жилую застройку.

Вопреки доводам Тохова З.М, Судебная коллегия, пользуясь правом оценивать доказательства, предоставленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что воля сторон была направлена именно на отчуждение Тоховым З.М. и приобретение Забаковым Ш.С. за плату единого земельного участка, общей площадью 1003 кв.м, поскольку лишь в случае их объединения возможно было обеспечить доступ к земельному участку N и на проезжую часть "адрес".

При этом доводы третьего лица - ФИО12 о том, что она не давала супругу Тохову З.М. своего согласия на приобретение и последующую продажу земельного участка, приобретенного у ФИО9, и на продажу двух земельных участков, как единого объекта недвижимости, подлежат отклонению.

Согласно материалам дела, в день подписания Тоховым З.М. договора от ДД.ММ.ГГГГ, его супруга ФИО12 у того же нотариуса удостоверила согласие своему супругу на отчуждение земельного участка, находящегося по адресу: "адрес".

Из нотариально удостоверенного согласия усматривается, что она не возражала против самостоятельного определения Тоховым З.М. условий сделки и выразила свое понимание о правовых последствиях совершаемой сделки, а условия сделки соответствуют ее намерениям.

Нотариально удостоверенного согласия ФИО12 на отчуждения приобретаемого супругом Тоховым З.М у ФИО9 земельного участка для последующей продажи его Забакову Ш.С. по обязательству от ДД.ММ.ГГГГ, не требовалось.

Кроме того, денежные средства в размере 200000 руб, оплаченные бывшему собственнику земельного участка ФИО9, принадлежали не супругам Тоховым, а Забакову Ш.С.

Учитывая то обстоятельство, что супруги Тохов З.М. и ФИО12, а также Забаков Ш.С. и ФИО9 в один день находились у нотариуса ( ДД.ММ.ГГГГ) и, оценивая письменные объяснения нотариуса о том, совокупность документов, заверенных ею, были оформлены после получения объяснений от всех сторон об их имеющихся намерениях, Судебная коллегия относится критически к доводам супругов о том, что они не собирались продавать Забакову Ш.С. оба земельных участка.

В силу п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права.

Намерение Тохова З.М. продать Забакову Ш.С. именно два земельных участка прямо вытекает из содержания договора и обязательства от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенных нотариусом.

Тохов З.М. и ФИО19 не приводят обстоятельств, свидетельствующих о том, что продажа этих двух земельных участков именно в объединенном виде, нарушает их имущественные права.

Правовая позиция супругов Тохова З.М. и ФИО12 фактически направлена на уклонение от исполнения ранее достигнутого соглашения с Забаковым Ш.С.

Кроме отказа в удовлетворении требований Забакова Ш.С. лишь по основанию отсутствия письменного документа о необходимости отчуждения двух земельных участков в объединенном виде, других способов защиты интересов Забакова Ш.С. супруги не приводят.

По их мнению, поскольку указанные в договоре, названном предварительным, и в обязательстве Тохова З.М. от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки уже не существуют, последний может быть освобожден от взятых на себя обязательств перед Забаковым Ш.С.

Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что вследствие злоупотребления своими правами, Тохов З.М. и ФИО12 пытаются нарушить право Забакова Ш.С. на приобретение земельных участков по ранее оговоренной цене, что недопустимо в силу положений п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют о том, что Тохов З.М. пытается продать единый земельный участок с измененным видом разрешенного пользования уже иным лицам, путем размещения объявления.

Доводы Тохова З.М, выраженные в дополнении к апелляционной жалобе о злоупотреблении правом Забаковым Ш.С. и отсутствии в выданной доверенности полномочий на приобретение земельного участка у ФИО9 подлежат отклонению.

Из межевого плана по объединению двух земельных участков следует, что заказчиком кадастровых работ является именно Тохов З.М.

Собственником образованного земельного участка, общей площадью 1003 кв.м. стал Тохов З.М.

Забаковым Ш.С. были исполнены свои обязательства по оплате стоимости объединенного земельного участка площадью 1003 кв.м. в сумме 3700000 руб, в том числе: 3500000 руб. при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ; 200000 руб. по нотариальному обязательству - при покупке смежного земельного участка.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исковые требования о признании заключенным ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, подлежат удовлетворению, поскольку стороны согласовали все его существенные условия: предмет договора - единый земельный участок, площадью 1003 кв.м, определена его цена: 7200000 руб. за основную часть участка, и 200000 руб. - за подлежащую присоединению, внесена предоплата в сумме 3700000 руб.

Поскольку, по вышеуказанным основаниям, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, то исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора.

Таким образом, при удовлетворении исковых требований о признании указанного договора заключенным, подлежат удовлетворению также и исковые требования о признании права собственности Забакова Ш.С. на земельный участок, общей площадью 1003 кв.м, что является основанием для регистрации права собствеености.

В связи с тем, что в силу достигнутой между сторонами договоренности Забаков Ш.С. должен оплатить Тохову З.М. еще 3700000 руб, на Забакова Ш.С. возлагается эта обязанность.

Из содержания уточненного заявления, Забаков Ш.С. фактически просит предоставить отсрочку в оплате на 30 дней.

Вместе с тем, поскольку определение суда апелляционной инстанции, которым признано право собственности Забакова Ш.С. на земельный участок, вступает в законную силу со дня его принятия (ч.5 ст. 329 ГПК РФ), оснований для предоставления ему срока для выплаты не имеется. Забаков Ш.С. обязан выплатить Тохову З.М. 3700000руб. со следующего дня после принятия настоящего апелляционного определения.

Удовлетворение исковых требований Забакова Ш.С. по вышеизложенным основаниям, исключает удовлетворение встречных исковых требований Тохова З.М. о возложении на Забакова Ш.С. обязанности оплатить полную стоимость земельного участка площадью 791 кв.м, в размере 3500000 руб, до подписания договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка и заключении договора купли-продажи земельного участка, соответствующего условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, по вышеуказанным основаниям, признается заключенным смешанный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1003 кв.м.

На Забакова Ш.С. возлагается обязанность оплатить Тохову З.М. 3700000руб, то есть больше чем требует последний во встречном исковом заявлении.

Иные встречные требования относительно необходимости возложения на Забакова Ш.М. обязанности предоставить Тохову З.М. земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу: "адрес", не подтверждены соответствующими доказательствами.

Кроме того, из содержания апелляционной жалобы Тохова З.М. следует, что свои встречные исковые требования, он поддерживает лишь в части возложения на Забакова Ш.С. обязанности по возврату ему ворот, забора и бассейна.

Однако, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что Забаков Ш.С. владеет принадлежащим Тохову З.М. имуществом в виде ворот, забора и бассейна.

Соответственно, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Тохова З.М. не имеется.

С учетом предмета и основания иска Забакова Ш.С. и встречного иска Тохова З.М, иные доводы сторон правового значения по настоящему делу не имеют, а потому в их обсуждение Судебная коллегия не входит.

При наличии между Забаковым Ш.С. и Тоховым З.М. иных имущественных правоотношений, не связанных с отдельными в свое время вышеуказанными земельными участками и объединенными в настоящее время, за ними сохраняется право их разрешения в отдельном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 9 августа 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Забакова Шамиля Султановича удовлетворить.

Признать заключенным между Тоховым Замиром Михайловичем и Забаковым Шамилем Султановичем ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик.

Признать право собственности Забакова Шамиля Султановича и зарегистрировать переход права собственности Забакова Шамиля Султановича на земельный участок, общей площадью 1003 кв.м, с кадастровым N, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, "адрес".

Обязать Забакова Шамиля Султановича выплатить Тохову Замиру Михайловичу 3700000 (три миллиона семьсот тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Тохова Замира Михайловича о возложении на Забакова Ш.С. обязанности: оплатить полную стоимость земельного участка площадью 791 кв.м, кадастровый N, в размере 3500000 рублей, до подписания договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка; заключить договор купли-продажи земельного участка, соответствующий условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ; предоставить земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу: "адрес", 1 линия, б/н и вернуть в собственность ворота резные, забор и бассейн, отказать.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи З.Т. Тхагалегов

Р.Х. Шомахов