Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 августа 2019 г. по делу N 33-9822/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Цыганковой В.А,

судей

Осининой Н.А, Подгорной Е.П,

при секретаре

Кузнецовой К.Г,

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 августа 2019 г. апелляционную жалобу ИП Силантьева Романа Игоревича на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2019 г. по гражданскому делу N 2-1913/2019 по иску Лаврентьевой Марии Александровны, Лаврентьевой Ольги Александровны к ИП Силантьеву Роману Игоревичу о расторжении договора, выселении из нежилого помещения, взыскании суммы задолженности.

Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А, выслушав мнение представителей истцов Лаврентьевой М.А. и Лаврентьевой О.А. - Мартыновой Е.А, Горбенко В.С, ответчика ИП Силантьева Р.И. и его представителей - Ведерникова А.В, адвоката Городниной Н.В, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истцы Лаврентьева М.А. и Лаврентьева О.А. обратились во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ИП Силантьеву Р.И, просили расторгнуть договор аренды N 01 от 23.07.2012, выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А, пом. 5Н; взыскать с ответчика в пользу истца Лаврентьевой М.А. задолженность по арендной плате в размере 3 910,96 руб. и арендную плату за период с 23.07.2018 по момент фактического выселения ответчика из указанного нежилого помещения; взыскать с ответчика в пользу истца Лаврентьевой О.А. задолженность по арендной плате в размере 266 348,36 руб. и арендную плату за период с 23.07.2018 по момент фактического выселения ответчика из указанного нежилого помещения.

В обоснование исковых требований истцы указали, что 23.07.2012 между истцами (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды вышеуказанного помещения сроком на 30 лет, размер арендной платы по договору составляет 500 000 руб. Вместе с тем, размер арендной платы не соответствует рыночным ценам, так согласно произведенной оценке размер арендной платы за данное помещение составляет 625 000 руб. в месяц. Учитывая, что размер арендной платы был установлен исходя из того, что ответчик являлся на момент заключения договора супругом истца Лаврентьевой М.А, что в настоящий момент брак между ним расторгнут, а истцы несут убытки в связи с тем, что расходы на содержание помещения превышают размер арендной платы, истцы просят расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Также основанием для расторжения договора истцы указывают нарушение ответчиком два раза подряд срока уплаты арендных платежей, проведение самовольной перепланировки помещения, нарушение требований пожарной безопасности.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2019 г. постановлено:

"Расторгнуть договор аренды N 01 от 23.07.2012.

Выселить ИП Силантьева Р.И. из помещения по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А, пом. 5Н.

Взыскать с ИП Силантьева Р.И. в пользу Лаврентьевой М.А. сумму задолженности по арендной плате в размере 3 910,96 руб, расходы по госпошлине в сумме 850 руб.

Взыскивать с ИП Силантьева Р.И. в пользу Лаврентьевой М.А. сумму арендной платы за период с 23.07.2018 по момент фактического выселения ИП Силантьева Р.И. из указанного помещения при расторжении договора.

Взыскать с ИП Силантьева Р.И. в пользу Лаврентьевой О.А. сумму задолженности по арендной плате в размере 266 348,36 руб, расходы по госпошлине в сумме 6 313,48 руб.

Взыскивать с ИП Силантьева Р.И. в пользу Лаврентьевой О.А. сумму арендной платы за период с 23.07.2018 по момент фактического выселения ИП Силантьева Р.И. из указанного помещения при расторжении договора."

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик ИП Силантьева Р.И. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Истцы Лаврентьева М.А. и Лаврентьева О.А. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, воспользовались правом на представление своих интересов через представителей; ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, доказательств уважительности причин неявки истцов в судебную коллегию не поступило. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей истцов Лаврентьевой М.А. и Лаврентьевой О.А. - Мартыновой Е.А, Горбенко В.С, ответчика ИП Силантьева Р.И. и его представителей - Ведерникова А.В, адвоката Городниной Н.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В силу абзаца первого статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 23.07.2012 между Гончаровой И.С, Соколовой Ю.С, истцом Лаврентьевой М.А, истцом Лаврентьевой О.А, Федоровым А.А. и Федоровым А.А, с одной стороны (арендодатель), и ответчиком ИП Силантьевым Р.И. (арендатором) заключен договор аренды N 01, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А, пом. 5Н, для любых целей, в том числе заключения договора субаренды как целого помещения, так и его части (пункт 1.1 договора).

На момент заключения договора нежилое помещение находилось в общей долевой собственности арендодателей.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 30 лет. При этом сторонами установлено, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим в даты его подписания.

Пунктом 2.2.3 установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, которая составляет 500 000 руб. в год (пункт 3.1 Договора).

Согласно пункту 3.2 Договора оплата арендной платы производится арендатором до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым годом. Оплата производится наличными денежными средствами либо перечисляется на расчетные счета арендодателей пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на объект; также арендатор удерживает подоходный налог в размере 13% и сообщает об этом в налоговые органы (пункт 3.3).

Тогда же помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

Государственная регистрация договора осуществлена 24.08.2012.

На момент рассмотрения дела судом собственниками спорного нежилого помещения являлись: истец Лаврентьева М.А. - 3/8 доли + 2/20 доли (19/40 долей), истец Лаврентьева О.А. - 3/8 доли + 3/20 доли (21/40 доля).

Согласно заключению, выполненному ООО "Аналитический Центр "КРОНОС", ежемесячная рыночная арендная плата за спорное нежилое помещение составляет по состоянию на 27.11.2017 625 000 руб. без учета коммунальных услуг.

В соответствии с протоколом осмотра вещественных доказательств (нежилого помещения) от 1.08.2017, выполненным нотариусом Санкт-Петербурга Бурчалкиным М.Л, состояние нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, не соответствует требованиям договора аренды, что выражается в обустройстве не согласованных с собственниками нежилого помещения перегородок, то есть в не согласованной с собственниками перепланировке нежилого помещения.

Истцами в адрес ответчика направлено уведомление об изменении условий договора, а также претензия о расторжении договора.

31.10.2018 Отделом надзорной деятельности и профилактической работы "адрес" Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Санкт-Петербургу проведена внеплановая выездная проверка помещения магазина, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А, пом. 5Н. В результате проверки установлено нарушение правил пожарной безопасности, ООО "ТК Прогресс", которое осуществляет деятельность в данном помещении, выдано предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности.

Судом также установлено, что 14.08.2017 ответчиком истцам перечислена арендная плата в размере 163 125 руб. каждой. Кроме того, 1.08.2018 ответчиком в депозит нотариуса Санкт-Петербурга Лебедевой Н.Н. внесены денежные средства в счет уплаты арендных платежей по договору аренды Лаврентьевой М.А. в размере 186 625 руб, Лаврентьевой О.А. - 228 375 руб.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендных платежей за два последовательных платежных периода. При этом внесение ответчиком денежных средств в депозит нотариуса не признано судом надлежащим исполнением обязательства по оплате, поскольку ответчиком не представлено доказательств чинения истцами препятствий в передаче им арендной платы; кроме того, денежные средства внесены ответчиком в размере меньшем арендной платы. Кроме того, судом принято во внимание, что ответчиком осуществлена самовольная перепланировка помещения, а также нарушены правила пожарной безопасности.

Учитывая, что помещение находится в пользовании ответчика, что не оспаривается сторонами и подтверждается актом приема-передачи от 23.07.2012, судом также удовлетворены требования истцов о выселении ответчика из данного нежилого помещения при расторжении договора аренды.

Требования истцов о взыскании задолженности по арендной плате судом также удовлетворены, поскольку доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено. Одновременно судом удовлетворены требования о взыскании в пользу истцов арендной платы по момент фактического выселения ответчика.

Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик ИП Силантьев Р.И. указывает, что с момента заключения договора аренды он нес расходы по содержанию спорного нежилого помещения, кроме того он нес данные расходы после получения претензии истцов от 23.10.2018 о расторжении договора.

Коллегией данный довод не может быть принят во внимание в качестве основания для отмены постановленного решения, ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Представленные ответчиком копии платежных поручений об оплате коммунальных услуг не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств, поскольку ответчиком не указаны уважительные причины невозможности представления таких доказательств суду первой инстанции.

Коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что в судебном заседании 29 мая 2019 г. представитель ответчика признал, что уведомление истцов об изменении условий договора было ответчиком получено.

Ответчиком также признается получение претензии от 23.10.2018 о расторжении договора.

Вопреки позиции ответчика претензия направлена в его адрес от обоих истцов. То обстоятельство, что в материалы дела представлен экземпляр претензии, который не подписан истцами, объективно обусловлен тем, что оригинал претензии направлен ответчику и им получен. Ответчик, указывая на то, что полученная претензия не была подписана, вместе с тем, соответствующих доказательств не представил.

При таких обстоятельствах, коллегия полагает, что истцами соблюден досудебный порядок урегулирования спора по вопросу расторжения договора в связи с неуплатой арендных платежей в полном объеме.

В соответствии с разъяснениями пункта 23 Постановление Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из совокупного толкования положений пунктом 3.1, 3.3 Договора аренды следует, что размер арендной платы, подлежащей передаче ответчиком арендодателям за вычетом налога на доходы физических лиц, составляет 435 000 руб. (500 000 руб. - 500 000 руб. * 13%).

За платежный период с 23.07.2016 по 22.07.2017 ответчиком истцам осуществлены платежи на сумму 326 250 руб. Доказательств осуществления ответчиком иных платежей в материалы дела не представлено.

За платежный период с 23.07.2017 по 22.07.2018 ответчиком оплата не произведена, внесены денежные средства 1.08.2018 в депозит нотариуса в сумме 415 000 руб. (186 625 руб. + 228 375 руб.).

Согласно пункту 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств наличия вышеуказанных обстоятельств для внесения арендной платы в депозит нотариуса, в том числе уклонения истцов от принятия исполнения по договору, непредставления необходимых реквизитов, отказа от получения наличных денежных средств.

Приложенные ответчиком к апелляционной жалобе копии описей в ценные письма и конвертов не могут быть приняты судебной коллегией в качестве таких доказательств, поскольку они не были представлены в суд первой инстанции, а ответчиком не представлено доказательств уважительности причин непредставления таких доказательств в районном суде. Кроме того, из данных копий не усматривается, какие именно "просьбы" направлялись ответчиком истцам.

В этой связи, суд первой инстанции пришел к правомерным выводам о том, что ответчиком осуществлена оплата не в полном объеме арендных платежей за один платежный период и не осуществлена оплата за последующий платежный период, что является основанием для расторжения договора аренды. Несмотря на получения ответчиком претензии истцов о допущенном нарушении, оно не было устранено.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что ему истцами не были направлены требования об устранении нарушений условий договора - самовольной перепланировки, на правильность принятого судом решения не влияет. Более того, факт наличия такой перепланировки ответчиком не оспаривается.

Несостоятельна и позиция ответчика о том, что нарушения требований пожарной безопасности допущено не ответчиком, а ООО ТК Прогресс", поскольку в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Ссылается податель апелляционной жалобы также на нарушение судом правил подсудности при рассмотрении настоящего дела, поскольку сторонами в договоре аренды согласовано, что споры, вытекающие из данного Договора, подлежат рассмотрению Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Данный довод основан на неправильном применении норм процессуального права.

В силу статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Вместе с тем, пункт 9.4 Договора аренды N 01 от 23.07.2012 содержит условие об изменении подведомственности споров, вытекающих из договора, что противоречит требованиям действующего законодательства. Подведомственность гражданских дел судам определяется положениями статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что вышеуказанный спор не носит экономический характер, возник по вопросу исполнения условий договора, заключенного между физическими лицами, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем, с другой стороны, данный спор подведомственен суду общей юрисдикции. Нарушений правил подсудности судом первой инстанции не допущено. Кроме того, стороны при рассмотрении дела районным судом на нарушение правил подсудности не ссылались.

Иных доводов для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которой сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой представленных по делу доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: