Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2019 г. по делу N 8Г-341/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К,

судей Грибанова Ю.Ю, Лопаткиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО1 об определении порядка содержания здания, а также порядка реализации имущественного права на выкуп (приватизацию) земельного участка под зданием, по кассационной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО13 на решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 10 июня 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 августа 2019 года,

Заслушав доклад судьи ФИО9, выслушав истца ФИО2, представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО12, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО1 об определении порядка содержания здания, а также порядка реализации имущественного права на выкуп (приватизацию) земельного участка под зданием. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения 2 этажа и мансарды, общей площадью 611,6 кв.м, расположенных в здании по адресу: "адрес". Ответчики являются собственниками иных нежилых помещений в этом здании. Объект недвижимости расположен на земельном участке, который находится в муниципальной собственности. В целях оформления права общей долевой собственности на земельный участок, изменения назначения здания, истцом были инициированы общие собрания собственников помещений, по результатам которых единогласного решения принято не было. Администрацией г. Фролова ФИО2 отказано в приватизации земельного участка при отсутствии согласия всех собственников нежилых помещений здания, несоответствия параметров (характеристик) здания сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

С учетом уточнения требований, ФИО2 просила определить порядок пользования зданием по адресу: "адрес"; а также порядок реализации имущественного права на выкуп (приватизацию) земельного участка под указанным зданием путём предоставления ФИО2 от имени всех собственником следующих исключительных полномочий: подавать заявление об изменении назначения объекта с "многоквартирный дом" на "административно-торговое здание" с правом внесения всех необходимых платежей; подавать заявление об изменении общей площади в размере 497 кв.м, на фактическую площадь, с внесением всех необходимых платежей; заключать договор с администрацией городского округа "адрес" о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:39:000032:861 площадью 1690 кв.м.; оплачивать стоимость земельного участка за предоставление в собственность; запрашивать, подавать сведения и заявления, действовать в любых отношениях с администрацией городского округа город Фролово Волгоградской области, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), "Ростех-инвентаризация-Федеральное БТИ" по "адрес", отделом строительства, ЖКХ и архитектуры администрации Фроловского муниципального района, МБУ "Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг" (МФЦ) и другими необходимыми организациями, касающихся приватизации спорного земельного участка и назначение здания в соответствии с фактически имеющимися параметрами.

Решением Флоровского городского суда Волгоградской области от 10 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 августа 2019 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО2 по доверенности ФИО13 просит суд отменить судебные постановления, считая их вынесенными с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы по следующим основаниям.

Частью 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок приобретения прав на земельный участок, согласно которому граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

При отсутствии заявлений всех сособственников недвижимого имущества или отказе одного из сособственников от приватизации земельного участка возникновение права общей долевой собственности на такой участок исключается, поскольку закон не предусматривает возможности принудительного наделения правом собственности на земельный участок, либо понуждения к участию в приватизации земельного участка.

Обязанность либо взять в аренду, либо приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости предусмотрен ФЗ от 21.12.2001 г. N178-ФЗ "О приватизации государственного и минимального имущества". Исключительное право на приобретение в собственность либо аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, строений сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает как возможность приобретения в собственность земельного участка, так и аренду.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом из буквального толкования положение пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) следует, что заключение договора купли-продажи или аренды - это исключительное право, а не обязанность сособственника строения, которое он вправе реализовывать или не реализовывать по своему усмотрению (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

В отличие от пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, норма пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусматривает обязанность собственников объектов недвижимости взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования земельные участки под такими объектами. Однако ни указанная статья закона, ни какие-либо иные положения законодательства не устанавливают срока, в течение которого должен быть приобретен указанный земельный участок.

При таких обстоятельствах возможность реализации лицами своих прав в частности решение вопрос о том, приобретать земельный участок в собственность или брать в аренду, и в какой срок это сделать, является правом собственников, понуждены к этому судом они быть не могут. Противоположное могло бы явиться ограничением свободы волеизъявления лиц, гражданской правоспособности и дееспособности и нарушением принципа свободы договора, что не допустимо.

По этой же причине заинтересованный сособственник не может осуществить выбор между куплей-продажей и арендой за других сособственников, оперируя доводом об экономической выгоде и целесообразности того или иного выбора, поскольку тем самым он нарушит их исключительное право.

Податель жалобы ссылается на установленные законом правила о понуждении к заключению договора в порядке части 4 статьи 445 ГК РФ, однако данная норма регулирует правоотношения в части публичных сделок, для одной из сторон которой, заключение договоров является обязательным.

Следовательно, в рамках действующего законодательства заинтересованный сособственник строения не может понудить других сособственников выкупить или арендовать участок, а вынужден стремиться к достижению соответствующего соглашения с ними.

Как верно отмечено судами первой и апелляционной инстанции, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что отсутствие вещного права на земельный участок нарушает ее права. Интересы сособственника строения, который не может реализовать свое исключительное право в отношении земельного участка из-за недостижения соглашения с остальными сособственниками, защищено следующим образом: до оформления прав на землю (путем приобретения права собственности либо заключения договора аренды) такому сособственнику в силу закона принадлежит право пользования земельным участком под постройкой (п. 1 ст. 271 ГК РФ), а при переходе права собственности на строение новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Это право подлежит вещно-правовой защите на основании статьи 305 ГК РФ.

В своей кассационной жалобе истец указывает на возможные неблагоприятные последствия, которые могут возникнуть для собственников нежилых помещений в случае, если последние не обратились в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, применение к ним административных или гражданских санкций.

Однако именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риски, связанные с этим имуществом также несут сами собственники. При этом судебная коллегия отмечает, что указанные доводы носят вероятностный характер, не могут быть положены в основу судебного акта.

Как следует из материалов дела, и подтверждено сторонами в судебном заседании ответчики возражали против заключения договора вещно-правового характера с муниципалитетом, что является правом сторон, действием которое совершается исключительно на основе личного волеизъявления, а несовершение этих действий является их сознательным риском в случае возникновения неблагоприятных последствий.

Однако в любом случае, только приобретение прав на государственные и муниципальные земельные участки сособственниками строений совместно, является гарантией защиты интересов каждого отдельного сособственника.

Поскольку лицо реализует гражданские права самостоятельно, на основе свободно волеизъявления, по той же причине, суды первой и апелляционной инстанции со ссылкой на положения статей 18, 21, 185, 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно сослались на свободу выбора, в том числе, при наделении полномочиями доверенное лицо.

В качестве одного из полномочий ФИО2 просила суд предоставить ей право от имени всех сособственников подать заявление об изменении зарегистрированной общей площади здания, приведения в соответствие фактической площади данным, внесенным в ЕГРП.

Однако, как подтверждается материалами дела, и учтено судами при разрешении спора, увеличение общей площади здания, требующее внесения изменений в ЕГРН, произошло за счет надстройки мансарды ФИО2, в связи с чем, возложение на ответчиков обязанности устранения последствий таких изменений является несправедливым и необоснованным.

Таким образом, судами правомерно отказано истцу в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку доводы кассационной жалобы направлены лишь на переоценку доказательств и не содержат ссылок на неправильность применения и толкования норм материального и процессуального права судом первой и второй инстанций, указанное не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.

Ссылок на обстоятельства, влекущие безусловную отмену судебных актов в кассационном порядке, в жалобе не приведено, позиция подателя жалобы направлена на иную правовую оценку установленных обстоятельств дела, выводов судов не опровергает, о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, не свидетельствует, ввиду чего не могут повлечь отмену по существу правильного судебного постановления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 10 июня 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 августа 2019 года - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи