Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 г. по делу N 66а-5/2019

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Красиковой О.Е,

судей Сумачаковой Н.И, Ненашевой Е.Н,

при секретаре Крикуновой Е.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (N3а-55/2019) по апелляционной жалобе Самокиша В на решение Новосибирского областного суда от 5 сентября 2019 г, которым административное исковое заявление Самокиша В.И. удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Красиковой О.Е, объяснения представителя Самокиша В.И. Камалова М.Р, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Самокиш В.И. обратился в суд к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Правительству Новосибирской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости. Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором данного земельного участка, в соответствии с договором аренды N 124899 от 16 октября 2018 г. арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 13 161 537, 70 рублей. Поскольку результатами определения кадастровой стоимости земельного участка затронуты права и обязанности административного истца, ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной - 5 797 845 рублей в соответствии с отчетом оценщика общества с ограниченной ответственностью "Сибирская юридическая компания - оценка".

Решением Новосибирского областного суда от 5 сентября 2019 г. административное исковое заявление Самокиша В.И. удовлетворено частично; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 10 066 121, 25 рублей по состоянию на 1 января 2010 г.; указана дата обращения Самокиша В.И. в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области - 26 декабря 2018 г.; взысканы с Самокиша В.И. в пользу ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 64410 рублей.

Суд принял вышеизложенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Самокиш В.И, указывая, что при проведении судебной оценочной экспертизы были допущены существенные нарушения требований законодательства. Из судебной экспертизы следует, что эксперт при оценке спорного объекта использовал только сравнительный подход, не указав достаточных оснований для отказа от использования иных подходов. В экспертизе оценщиком использовалось мнение других специалистов (экспертов), однако в нарушение п.19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г..N256 (далее - ФСО) в ней отсутствует указание на их квалификацию, не указана степень участия и необходимость данных специалистов в проведении оценки. При выборе и использовании объектов - аналогов оценщиком нарушены требования п.п. 14, 19, 22, 22б ФСО N1, эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по площади и стоимости, по местоположению с объектом оценки, т.е. используемые аналоги не имеют сходные характеристики, также отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из открытых источников, оценщик использовал ряд корректировок, которые являются некорректными, отсутствует шкала корректировок и не приведено объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иное. Вместе с тем эксперт не достаточно мотивировал отказ от введения корректировки на возможность торга, передаваемые права, на условия финансирования и условия продажи, на дату продажи, корректировка на масштаб проведена экспертом не верно. В нарушение п. 10 ФСО N3 в отчете отсутствуют ссылки на источник информации, в результате чего невозможно сделать вывод об авторстве.

Экспертом нарушена ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и п. 5, подп. "и" п. 8 ФСО N3, поскольку в экспертизе приведена математическая модель формирования рыночной стоимости, не соответствующая используемому экспертом сравнительному подходу, приведена формула расчета стоимости из неизвестного источника. Эксперт не обосновал вывод о том, почему аналоги относятся к 5 кадастровой группе. Экспертом неверно определена итоговая рыночная стоимость объекта, не указана стоимость с учетом НДС или без учета стоимости НДС. При подготовке экспертизы эксперт использовал недействующие акты, также указанные в таблице "проверка отчета" нарушения ничем не обоснованы и не подтверждены. В экспертизе усматривается арифметическая ошибка, поскольку при перемножении площади земельного участка объекта оценки и полученного расчетным путем удельного показателя рыночной стоимости 1 кв.м получается - 10066116, 20, тогда как итоговая стоимость объекта определена оценщиком - 10066121, 25 рублей.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя апеллянта, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Самокиш В.И. с 16 октября 2018 г. является арендатором земельного участка "данные изъяты", с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", предоставленного ему для эксплуатации нежилого здания торгового назначения на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 124899 от 16 октября 2018 г, срок действия договора по 15 октября 2067 г.

Пунктом 2.1 указанного договора определено, что порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 г. N 219-п "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области". Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет размера арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 1 к договору. Согласно приложению 1 к договору аренды расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 13 161 527 рублей 70 копеек.

26 декабря 2018 г. Самокиш В.И. обратился с заявлением в комиссию по рассмотрению споров в Управлении Росреестра по Новосибирской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, которое возвращено административному истцу с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке.

Принимая решение о частичном удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции в соответствии с положениями ч.2 ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 6 пункта 6 Постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к правильному выводу о том, что кадастровой стоимостью спорного земельного участка затрагиваются права и обязанности Самокиша В.И, поскольку он является арендатором спорного объекта недвижимости, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно абз. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом сделан вывод о том, что представленный отчет об оценке рыночной стоимости N 33-Н0/18/1 от 14 января 2019 г, подготовленный оценщиком ООО "Сибирская юридическая компания - оценка", вызывает сомнения в ее достоверности, в связи с чем по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебных экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России N 1476/9-4 от 18 июля 2019 г. рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 10066 121, 25 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом Басовым А.В. и экспертом-оценщиком Ефимовым С.А, обладающими правами на проведение подобного рода исследования, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертами сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ефимов С.А, составивший вышеуказанное экспертное заключение, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, заинтересованными лицами в суд не представлено, оно правомерно признано судом достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере 10 066 121, 25 рублей.

Доводы Самокиша В.И. и его представителя Камалова М.Р, приведенные в апелляционной жалобе и судебном заседании суда второй инстанции, о недостоверности заключения судебной экспертизы, аналогичны утверждениям в суде первой инстанции, которые являлись предметом проверки суда и по мотивам, приведенным в решении, правомерно отклонены как необоснованные.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 307-311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новосибирского областного суда от 05 сентября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Самокиша В - без удовлетворения.

Председательствующий

О Е. Красикова

Судьи

Н.И. Сумачакова

Е.Н. Ненашева