Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2019 г. по делу N 33-48046/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Гербекова Б.И,

судей Лебедевой И.Е, Антоновой Н.В,

при секретаре Илюткиной О.А,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. дело по апелляционной жалобе представителя истца Дробышева К.Н. по доверенности Понасюка К.М. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Дробышева К. Н. к ООО "ТЕКТА Восток" о взыскании суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, штрафа, - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Дробышев К.Н. обратился в суд с иском к ответчику ООО "ТЕКТА Восток" о взыскании суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, штрафа, мотивируя свои требования тем, что между ООО "Текта Восток" (Продавец) и Дробышевым К.Н. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N... от ДД.ММ.ГГГГ, который впоследствии продавцом был расторгнут, денежные средства выплаченные в сумме 900 000 рублей, выплаченные в счет гарантийного платежа по данному договору истцу в полном объеме не возвращены. ДД.ММ.ГГГГ... ответчик возвратил истцу 168 650,35 рублей, а остальную часть необоснованно удержал в виде штрафных неустоек. Истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 731 349, 65 руб, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 54 554,80 руб, штраф.

Истец Дробышев К.Н. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Понасюк К.М, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ООО "ТЕКТА Восток" на основании доверенности Габбасова В.А. явилась, против удовлетворения исковых требования возражала, представила письменные возражения на иск.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит представитель истца Дробышева К.Н. по доверенности Понасюк К.М, ссылаясь на то, что судом нарушены нормы материального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Дробышева К.Н. по доверенности Иваниковой И.Е, поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика ООО "ТЕКТА Восток" по доверенности Пименовой И.А, возражавшей против удовлетворения жалобы, обсудив возможность рассмотрения дела при данной явке, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, что в силу положений ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в силу следующего.

Отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что условиями заключенного предварительного договора предусмотрена штрафная неустойка в сумме 10 процентов гарантийного платежа, при уклонении покупателя от заключения основного договора. Поскольку истец от заключения основного договора уклонился, а также не внес полную сумму гарантийного платежа, суд признал удержание ответчиком 10% от данного платежа, а именно: 557 414,65 руб. правомерным. Также суд первой инстанции признал правильным удержание 176 935 руб. в счет обязательства по оплате коммунальных услуг. Учитывая, что оставшаяся часть денежных средств в размере 168 650,35 руб. возвращена истцу ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении требований истца к ответчику суд первой инстанции отказал.

Оспаривая состоявшееся решение по делу, истец в лице представителя Понасюк К.М. указывает на то, что спорный договор является договором купли-продажи, в связи с чем, основания для отказа во взыскании гарантийного платежа у суда первой инстанции отсутствовали.

Данные доводы судебная коллегия находит заслуживающими внимания, в связи со следующим.

Как следует из п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Материалами дела установлено, что между ООО "Текта Восток" (Продавец) и Дробышевым К.Н. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N... от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению заключить в будущем договор купли-продажи имущества (основной договор), по которому продавец передаст в собственность Покупателя помещение, обладающее следующими характеристиками: номер помещения - 111; назначения помещения: жилое; вид жилого помещения: квартира; общая площадь помещения: 69,1 кв. м; площадь с учетом неотапливаемых помещений: 71,3 кв. м; этаж: 3, расположено в Многоэтажном жилом доме по адресу:...

Согласно п. 2.1 цена помещения по основному договору будет составлять 4 919 700 руб.

Согласно п. 2.2 данного Предварительного договора в целях обеспечения своих обязательств по настоящему договору покупатель обязуется произвести продавцу гарантийный платеж в размере, указанном в п. 2.1 договора, в следующем порядке: 1) 500 000,00 руб. покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно; 2) 1 500 000,00 руб. покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно; 3) 2 919 700 покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно.

Фактическая передача помещения от Продавца к Покупателю состоялась ДД.ММ.ГГГГ. в момент подписания сторонами Соглашения о передаче жилого помещения для проведения ремонтных работ в нем.

Во исполнение п. 2.2. Предварительного договора Покупателем были внесены два платежа на общую сумму 900 000,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. предварительный договор N... от ДД.ММ.ГГГГ. расторгнут по соглашению сторон в связи с заключением нового предварительного договора N... от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении того же объекта недвижимости.

Согласно п. 2.1 цена помещения по основному договору будет составлять 5 582 951 руб.

Согласно п. 2.2 данного Предварительного договора в целях обеспечения своих обязательств по настоящему договору покупатель обязуется произвести продавцу гарантийный платеж в размере, указанном в п. 2.1 договора, в следующем порядке: 1) 900 000,00 руб. покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно; 2) 4 682 951 руб. покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно.

Согласно п. 3.1.2 договора покупатель обязан заключить с Продавцом в порядке, на условиях и в сроки, указанные в настоящем договоре, Основной договор, обязанностью Покупателя по которому также будет являться: 1) уплата Основного договора; 2) принятие Помещения у Продавца по передаточному акту; 3) компенсация Продавцу расходов, связанных с содержанием Помещения, а также расходов на содержание Многоквартирного дома и придомовой территории пропорционально размеру общей площади Помещения в период с момента передачи Помещения по передаточному акту Покупателю до момента государственной регистрации права собственности последнего на Помещение, в объеме счетов, выставляемых Продавцу эксплуатирующей организацией.

Согласно п. 5.3 договора при уклонении покупателя от заключения Основного договора продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, удержав при этом 10 процентов гарантийного платежа. При этом к уклонению от заключения основного договора в частности относится: неявка покупателя для подписания основного договора в согласованное сторонами или предложенное продавцом дату, место и время, отказ покупателя подписать основной договор на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ) предусмотренные в том числе статьями 558, 560 ГК правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона N 302-ФЗ.

Поскольку договор N... от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный в качестве предварительного, содержит в себе обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить полную цену имущества (поименованную в договоре гарантийным платежом и подлежащую зачету в счет уплаты цены по основному договору) такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, основания для удержания 10 % от гарантийного платежа за нарушение покупателем обязательства по заключению основного договора у ответчика отсутствовали.

Также судебная коллегия считает необоснованным удержание ответчиком 176 935 руб. в счет оплаты коммунальных услуг, поскольку условиями договора N... от ДД.ММ.ГГГГ. обязательства по оплате коммунальных услуг на ответчика не возложены. Возможность удержания из суммы гарантийного платежа задолженности по коммунальным услугам данным договором не предусмотрена.

Обязанность по оплате коммунальных услуг предусмотрена соглашением о передаче жилого помещения для проведения ремонтных работ в нем от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "Текта Восток" и Дробышевым К.Н, вместе с тем данным соглашением возможность удержания расходов по коммунальным услугам за счет гарантийного платежа, выплаченного по другому договору не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, основания для удержания 176 935 руб. из размера гарантийного платежа, у ответчика отсутствовали.

Поскольку гарантийный платеж является по своей сути авансом, то после расторжения договора в силу ст. 1102 ГК РФ он должен быть возвращен ответчиком в полном объеме, за вычетом возвращенной суммы.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 731 349, 65 рублей (900 000 - 168 650,35).

В соответствии с п.2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Ответчик в уведомлении указал дату расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ, соответственно с данной даты ответчик узнал о необходимости возврата полученных по договору денежных средств. При таких данных требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. подлежат удовлетворению на сумму 47 743 рубля 22 копейки (900 000*7,25%/365*101+731 349,65*7.5%/365*86+900 000*7,5%/365*5+731 349,65*7.75%/365*102).

Поскольку требования истца в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были в силу п.6 ст. 13 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 389 546 рублей 43 копейки.

На основании ч.3 ст. 98 ГПК РФ в бюджет г Москвы с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 10 990 рублей 92 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменить, принять по делу новое решение, которым взыскать с ООО "ТЕКТА Восток" в пользу Дробышева К.Н. 731 349 рублей 65 копеек, проценты в сумме 47 743 рубля 22 копейки, штраф в сумме 389546 рублей 43 копейки. В остальной части требований -отказать.

Взыскать с ООО "ТЕКТА Восток" в бюджет г. Москвы госпошлину в сумме 10 990 рублей 92 копейки.

Председательствующий:

Судьи: