Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 ноября 2019 г. по делу N 33-9334/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В,

судей Перовой Т.А, Бурловой Е.В,

при помощнике судьи Багировой Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к Ефременковой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, по встречному иску Ефременковой Н.В. к комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды незаключенным по апелляционной жалобе Ефременковой Н.В. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 07 августа 2019 года, которым первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Паршиной С.В, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) обратился в суд с исковыми требованиями к Ефременковой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности от "дата" N за период "дата" в размере 55228 руб. 27 коп, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с "дата" по "дата" в размере 37961 руб. 44 коп.; штрафных санкций в размере 55228 руб. 27 коп. В обоснование требований указано, что "дата" между Комитетом и Ефременковой Н.В. был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение, общей площадью 99,4 кв. м, помещение 3, расположенное

по адресу: "адрес", сроком на 5 (пять) лет с "дата" по "дата". По условиям договора аренды объекта муниципальной собственности арендатор обязан вносить арендную плату

за нежилое помещение ежегодно в размере 119280 руб, производя ежемесячно

"дата" каждого месяца платежи. Свои обязательства по уплате арендной платы ответчик исполнял ненадлежащим образом, "дата"

по договору аренды объекта муниципальной собственности образовалась задолженность, в связи с чем Комитет обратился к мировому судье судебного участка N 4 города Балаково Саратовской области с заявлением о выдаче судебного приказа. Определением от 07 февраля 2019 года судебный приказ о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности

с ФИО1 отменен, в связи с чем истец обратился с названным иском

в суд.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к Комитету о признании договора аренды объекта муниципальной собственности незаключенным. В обоснование требований указала, что "дата" между ней и Комитетом был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности сроком "дата" с "дата" по "дата". Полагает, что указанный договор следует считать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, в связи с чем истец обратилась с названным иском в суд.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 07 августа 2019 года с Ефременковой Н.В. в пользу комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности от "дата" N за период "дата" в размере 55228 руб. 27 коп.; пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с "дата" по "дата" в размере 37961 руб. 44 коп.; пени, начисленные в соответствии с п. 7.2 договора аренды объекта муниципальной собственности от "дата" N, в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная с "дата" по день фактического исполнения обязательства по уплате долга в размере 55228 руб. 27 коп. Также удовлетворены встречные исковые требования Ефременковой Н.В, договор аренды объекта муниципальной собственности от "дата" N признан незаключенным.

Ефременкова Н.В. не согласилась с решением суда в части взыскания задолженности по арендной плате объекта муниципальной собственности

от "дата" N, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение в указанной части отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Автор жалобы полагает решение суда незаконным, поскольку судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

На заседание судебной коллегии представитель истца, ответчик не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" установлено, что в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В то же время суд апелляционной инстанции на основании абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционной жалобе, не связывая себя ее доводами.

Под интересами законности с учетом положений ст. 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений.

Судебная коллегия сочла возможным и необходимым в интересах законности проверить решение суда первой инстанции, не связывая себя доводами апелляционной жалобы, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 - 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В ст. 622 ГК РФ закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, "дата" между сторонами был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N - нежилого помещения, общей площадью 99,4 кв. м, помещение 3, расположенного по адресу: "адрес".

По условиям договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду (временное возмездное пользование) нежилое помещение, общей площадью 99,4 кв. м, помещение 3, расположенное по адресу: "адрес". Согласно договору, нежилое помещение может использоваться арендатором под все разрешенные виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством РФ. Указанный договор подлежит государственной регистрации в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор аренды заключен сроком на 5 лет с "дата" по "дата".

Согласно п.п. 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды размер арендной платы составляет 119280 руб. в год, арендная плата вносится ежемесячно до 05 числа месяца, подлежащего оплате, путем перечисления на расчетный счет, задаток в размере 23856 руб, перечисленный арендатором в соответствии с условиями извещения о проведении аукциона на право заключения договора, засчитывается в счет оплаты арендной платы по договору и возврату не подлежит.

Договором предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п. 7.2).

"дата" по акту приема-передачи арендодатель передал,

а арендатор принял в аренду (временное возмездное пользование) нежилое помещение, общей площадью 99,4 кв. м, помещение 3, расположенное по адресу: "адрес".

За время аренды объекта муниципальной собственности обязанность по уплате арендной платы ФИО1 надлежащим образом не исполнялась,

в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в сумме

55228 руб. 27 коп, и пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 37961 руб. 44 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО1 обязательств по договору аренды нежилого помещения Комитет обратился к мировому судье судебного участка N "адрес" с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности, который впоследствии отменен определение мирового судьи от "дата" по заявлению ФИО1

Востребованная Комитетом задолженность ответчиком не погашена.

Разрешая заявленные требования о взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком ФИО1 не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору аренды от "дата" N, а поэтому имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендным платежам и пени.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды от "дата" N, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Вместе с тем судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды объекта муниципальной собственности, поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по "адрес" в установленном порядке.

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяется п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство

(ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежащим образом исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В ходе судебного разбирательства установлено, что "дата" между сторонами был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N.

"дата" по акту приема-передачи Ефременковой Н.В. принято

в аренду (временное возмездное пользование) нежилое помещение, общей площадью 99,4 кв. м, помещение 3, расположенное по адресу: "адрес".

"дата" Ефременкова Н.В. обратилась в комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области с заявлением о досрочном расторжении договора аренды от "дата" N.

"дата" по акту приема-передачи нежилое помещение принято арендодателем.

Таким образом, указанным нежилым помещением Ефременкова Н.В. пользовалась в период с 06 марта по "дата". При этом свои обязательства по договору аренды по внесению арендной платы исполняла ненадлежащим образом.

Учитывая изложенное в удовлетворении исковых требований

Ефременковой Н.В. о признании договора аренды объекта муниципальной собственности от "дата" N незаключенным следует отказать (п. 2 ст. 328 ГПК РФ).

Доводы жалобы о незаключенности договора аренды нежилого помещения из-за отсутствия государственной регистрации судебная коллегия считает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

В остальной части оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области 07 августа 2019 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Ефременковой Н.В. о признании договора аренды нежилого помещения от "дата" N незаключенным.

Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ефременковой Н.В. к комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды от "дата" N незаключенным отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Ефременковой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи