Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 ноября 2019 г. по делу N 66а-28/2019

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Синьковской Л.Г, при секретаре Никитас И.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Принц" на решение Московского областного суда от 11 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Принц" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, объяснения представителя административного истца по доверенности Нелюбина Р.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Принц" (далее - ООО "Принц") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, наименование - торговый центр, назначение - нежилое здание, общей площадью 9 556, 3 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щ, Ф, д. N, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости - 231 452 590 рублей.

В обоснование требований общество указало на то, что является собственником поименованного объекта недвижимости. Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Минмособлимущества от 27 ноября 2018 года N в размере "... " рубля "... " копейка, его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " А." N от ДД.ММ.ГГГГ года, административный истец указывает на нарушение его прав как плательщика налога на имущество, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

Решением Московского областного суда от 11 сентября 2019 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Принц" удовлетворены. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 9 556, 3 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Щ. район, г. Щ, Ф, д. N, торговый центр, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 478 854 000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО "Принц" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, поскольку оно основано на несоответствующем действующему законодательству и федеральным стандартам оценки заключении эксперта. По мнению общества, экспертом неверно осуществлен обзор рынка недвижимости, не проанализированы и не учтены такие ценообразующие факторы для объекта оценки и объектов-аналогов как местоположение, наличие якорных арендаторов, парковки, класс торговых объектов, при определении действительного валового дохода и чистого операционного дохода в расчетах применены неправильные показатели недозагрузки, операционных расходов, ставки капитализации, неправильно указаны исходные данные объектов-аналогов при осуществлении корректировки на этаж расположения.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Принц" согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, наименование - торговый центр, назначение - нежилое здание, общей площадью 9 556, 3 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щ, Ф, д. N.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 года N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена Распоряжением Минмособлимущества от 27 ноября 2018 года N и по состоянию на 01 января 2018 года составляет "... " рубля "... " копейка (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N); на момент рассмотрения дела является действующей.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " А." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла "... " рублей.

В связи с наличием возражений Министерства имущественных отношений Московской области против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Экспертным заключением НП " Д." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере "... " рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного законодательства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Экспертом обосновано проведен анализ рынка недвижимости Подмосковья, сложившийся в 2017 году, поскольку датой, по состоянию на которую проведена оценка, является 1 января 2018 года. При этом является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии аналитических данных об изменении стоимости сходных с объектом оценки объектов недвижимости в рассматриваемый период.

Оснований полагать необходимым проведение дополнительного анализа рынка торговой недвижимости в Щ. районе Московской области не усматривается. В ходе исследования экспертом было установлено, что объект экспертизы принадлежит сегменту рынка торговой недвижимости Подмосковья, данных о наличии достаточного числа предложений по реализации торговых объектов, сходных с объектом экспертизы, по Щ. району Московской области, не получено, на наличие таковых административный истец не указывает.

Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт в своем исследовании проанализировал такие ценообразующие факторы как тип и назначение объектов, их этажность, общая площадь, наличие коммуникаций, инженерно-техническое состояние, вес аналогов, условия продажи и финансирования, местоположение, включая направление, удаленность от МКАД, ценовую зону, выход на красную линию, наличие вблизи аналогичных объектов. При необходимости в расчетах были применены соответствующие корректирующие коэффициенты. Данных о том, что экспертом необоснованно не были учтены как факторы, требующие проведение дополнительной корректировки, конкретные типы населенных пунктов, в которых расположены объекты, классы торговых объектов, наличие парковки, якорных арендаторов, а также что это могло повлиять на итоговый результат, не представлено. Некорректное указание этажности объектов само по себе не влияет на правильность сделанных экспертом расчетов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением апелляционной жалобы о неправильном определении показателей недозагрузки, объема операционных расходов, ставки капитализации при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода для объекта экспертизы, который, по мнению административного истца, необходимо было отнести к числу высококлассной торговой недвижимости, поскольку данных, подтверждающих данные обстоятельства, не представлено, расчет соответствующих поправок произведен в рамках допустимых интервалов.

Судом обоснованно принято во внимание, что эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

При таком положении, решение Московского областного суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского областного суда от 11 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Принц" - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна: Судья