Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 20 ноября 2019 г. по делу N 33-7507/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Цериградских И.В, судей Башкатовой Е.Ю, Ивановой В.П, при секретаре Тимофеевой А.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Глушкова Э.А. Алешкина А.А. на решение Центрального районного суда г. Омска от "... ", которым постановлено:

"Исковые требования Глушкова Э. А. удовлетворить частично.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Глушкова Э. А. выкупную стоимость за нежилое помещение 1П, кадастровый N "... " по адресу: г.Омск, "... ", площадью "... " кв.м с учетом доли истца в праве собственности на общее имущество в многоквартирном "... " и с учетом доли истца в праве общей собственности на земельный участок под домом "... " по "... " в г.Омске в размере 1 462 430 рублей.

Прекратить право собственности Глушкова Э. А. на нежилое помещение "... ", кадастровый N "... " по адресу: г.Омск, "... ", площадью "... " кв.м, после выплаты в его пользу выкупной цены в присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на нежилое помещение в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт Глушкову Э. А. отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Глушкова Э. А. судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 10627, 6 рублей".

Заслушав доклад судьи областного суда Цериградских И.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Глушков Э.А. обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании выкупной стоимости. В обоснование указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г.Омск, "... ". Постановлением Администрации г.Омска указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу со сроком расселения до "... ". Однако, в добровольном порядке ответчик уклонился от выплаты истцу выкупной стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения, а также компенсации за не проводившийся на протяжении длительного время капитальный ремонт.

С учетом уточнений исковых требований просил определить размер возмещения за нежилое помещение "... ", "... ", в размере 3 149 000 руб, определить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 910 889 руб, взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска выкупную стоимость за нежилое помещение и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В судебном заседании истец Глушков Э.А. не участвовал, извещен надлежаще.

Представитель истца Алешкин А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Выразил несогласие с заключением судебной экспертизы в части выводов о выкупной стоимости нежилого помещения.

В судебном заседании представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Терлеева И.Ю. исковые требования не признала. Указала, что нежилое помещение было приобретено истцом незадолго до признания жилого дома аварийным.

Третье лицо Енсебаева Т.Ж. в судебном заседании не участвовала, ранее пояснила, что владеет и пользуется нежилым помещением, оплачивает коммунальные услуги.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Алешкин А.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Полагает, что цена нежилого помещения на момент его приобретения в 2011 году не могла быть учтена при определении его выкупной стоимости. Указывает, что суду надлежало принять во внимание представленный истцом отчет о рыночной стоимости нежилого помещения. Считает, что рыночная стоимость недвижимости не может быть снижена в связи с ее расчетом для целей изъятия нежилого помещения. Полагает необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Считает неверным отказ суда в удовлетворении требований истца в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Указывает, что неисполнение муниципальным образованием обязанности по проведению капитального ремонта снизило рыночную стоимость нежилого помещения. Отмечает, что на момент приобретения нежилого помещения истец, не обладая специальными познаниями, не мог установить аварийность жилого дома. Считает необоснованным отказ суда в проведении технической экспертизы для установления причин признания многоквартирного дома аварийным.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Терлеева И.Ю. считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Алешкина А.А, представителя ответчика Терлееву И.Ю, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "... " N "... " "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ (п. 2). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Решение суда в части не соответствует вышеназванным требованиям, в связи с чем в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу Глушкову Э.А. на основании договора купли-продажи арестованного имущества от "... ", заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице ОАО "Омская фирма "Фрегат", принадлежит нежилое помещение, площадью "... " кв.м (магазин N "... ", номера на поэтажном плане "... "), расположенное по адресу: г. Омск, "... ".

В соответствии с п. 2.1 договора общая стоимость приобретенного истцом имущества составляла 1 261 995 руб. (т. 1 л.д. 9-12, 59-64).

Сведения о праве собственности истца на магазин N "... ": нежилое помещение "... ", "... ", внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным "... " (т. 1 л.д. 13).

Заключением межведомственной комиссии "... " по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции N "... " от "... " многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Омск, "... ", признан авариным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 110-111).

В основу заключения межведомственной комиссии положен технический отчет ООО "Сибирская проектная компания" об обследовании жилого дома, проведенного в 2012 году.

Согласно результатам указанного обследования, данный дом, 1955 года постройки, имеет физический износ 61%. Состояние фундаментов жилого дома ввиду высокого уровня грунтовых вод, сезонных замерзаний и оттаиваний, незначительной прочности бутовой кладки, относится к категории аварийного, то есть фундаменты получили недопустимые разрушения, а грунты под ними приобрели неравномерные осадки, которые стали причиной появления сквозных трещин в стенах здания. Также в аварийном состоянии находится чердачное перекрытие и кровля жилого дома, инженерные сети. Ремонт здания считается экономически нецелесообразным (т. 1 л.д. 124-126).

Постановлением Администрации г. Омска от "... " N "... "-п установлен срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома - до "... " (т. 1 л.д. 147).

"... " в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска поступило обращение истца Глушкова Э.А. по вопросу изъятия принадлежащего ему нежилого помещения с выплатой выкупной стоимости в связи с признанием многоквартирного дома аварийным.

В ответ на указанное обращение департамент имущественных отношений Администрации г. Омска уведомил истца об отсутствии бюджетных ассигнований на мероприятия по изъятию нежилых помещений (т. 1 л.д. 27).

Изложенное явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В данном случае суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь п. 1 ст. 6 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям норм закона, регулирующих сходные правоотношения, в частности положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, по общему правилу, в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от "... " N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального Хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разд. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утвержденный "... " Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Принимая во внимание признание многоквартирного "... " аварийным и подлежащим сносу в 2013 году, с учетом отсутствия со стороны ответчика каких-либо действий, направленных на изъятие земельного участка под многоквартирным домом в совокупности с отсутствием между спорящими сторонами соглашения о размере выкупной цены за нежилое помещение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у истца права требования выкупа спорного нежилого помещения.

Постановленное решение суда в части оснований и соблюдения процедуры изъятия нежилого помещения сторонами не обжалуется.

Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, истец полагал неверной и заниженной выкупную цену нежилого помещения, определенную судом к возмещению ответчиком.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно данной статье при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ "... ").

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе N "... " Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от "... ", при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от "... " N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федеральным законом от "... " N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07. 2009 N "... " "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В обоснование размера возмещения истцом был представлен подготовленный "... "О. отчет N "... " об определении рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истцу.

Согласно данному отчету рыночная стоимости нежилого помещения 1П, общей площадью "... " кв.м, номера на поэтажном плане "... ", "... ", составляет 3 149 000 руб.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости нежилого помещения определением Центрального районного суда г. Омска от "... " по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "СудЭкспертиза" (т. 1 л.д. 196-198).

Согласно заключению ООО "СудЭкспертиза" (эксперт "... " рыночная стоимость нежилого помещения истца с учетом доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок под домом составляет 1 462 430 руб, из которых 273 644 руб. - стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 142 653 руб. - стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество, 1 046 133 руб. - рыночная стоимость нежилого помещения. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен экспертом в сумме 910 889 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с собранными по делу доказательствами, допросив в судебном заседании эксперта ООО "СудЭкспертиза" "... ", признал заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены нежилого помещения в соответствии с заключением эксперта ООО "СудЭкспертиза".

Доводы истца Глушкова Э.А. о недостоверности указанного экспертного заключения, поскольку выкупная стоимость нежилого помещения необоснованно занижена экспертом, суд апелляционной инстанции отклоняет.

В судебном заседании от 14- "... " эксперт "... ". выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, подтвердила. При этом эксперт была предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, данных о том, что она заинтересована в исходе дела, не имеется.

В экспертном заключении приведено нормативное и методическое обоснование, которым руководствовался эксперт. Кроме того, выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, согласуются с иными материалами дела и требованиями действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат описание расчетов, непосредственно расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов исследования (оценки).

Судебная коллегия также учитывает, что экспертом ООО "СудЭкспертиза" определена рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество, а также земельный участок.

Вопреки изложенному в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может принять во внимание представленный истцом и подготовленный во внесудебном порядке отчет "... ". N "... " об определении рыночной стоимости нежилого помещения истца.

В силу частей 1, 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Вместе с тем, как верно было указано судом первой инстанции, определение размера возмещения в порядке ст. 32 Жилищного Кодекса РФ не должно приводить к неосновательному обогащению собственника нежилого или жилого помещения, а также к тому, чтобы выплата размера возмещения одним категориям граждан не нарушала бы права других категорий граждан, учитывая, что соответствующая выкупная стоимость выплачивается из бюджета, который формируется в соответствии с законодательством за счет налогов, сборов и платежей, взимаемых с граждан и юридических лиц, которые распределяются и направляются как на выплату возмещения, так и на иные целевые нужды.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает верной критическую оценку судом первой инстанции представленного истцом отчета.

Так, из содержания отчета усматривается, что, используя, в том числе сравнительный подход при определении рыночной стоимости объекта недвижимости истца, оценщиком в качестве объектов-аналогов были использованы нежилые помещения, площадь которых значительно превышает площадь нежилого помещения истца (238 кв.м, 354, 90 кв. м, 317, 90 кв.м, 204, 40 кв.м). В то время как экспертом ООО "СудЭкспертиза" в качестве объектов-аналогов были использованы нежилые помещения, площадь которых сопоставима с площадью нежилого помещения истца (от 80 кв.м до 124 кв.м) (т. 2 л.д. 20).

Кроме того, "... ". было допущено использование неверных сведений относительно физического износа здания. Производя оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщик исходил из того, что физический износ здания, в котором распложено нежилое помещение истца, составляет 40%. Однако, как было отмечено выше, согласно техническому отчету ООО "Сибирская проектная компания" физический износ здания многоквартирного дома составляет 61%.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что рыночная стоимость нежилого помещения истца определена "... ". без учета стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома и земельного участка, что является нарушением вышеприведенных требований ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В тоже время из заключения эксперта ООО "СудЭкспертиза" "... " а также пояснений, данных ею при ответах на вопросы суда и стороны истца в судебном заседании в суде первой инстанции, однозначно следует, что в выкупную стоимость (1 462 430 руб.) входят непосредственно стоимость нежилого помещения, стоимость доли земельного участка под домом пропорционально доле нежилого помещения, а также стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обратное апеллянтом не доказано.

С учетом приведенных обстоятельств судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в части отсутствия у суда первой инстанции оснований для определения выкупной стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, на основании заключения судебной оценочной экспертизы, выполненного ООО "СудЭкспертиза".

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд при определении выкупной стоимости нежилого помещения исходил из стоимости нежилого помещения на момент его приобретения истцом Глушковым Э.А. в 2011 году, судебной коллегий признаются несостоятельными. Вопрос о выкупной стоимости нежилого помещения был разрешен судом первой инстанции с учетом всех обстоятельств, установленных по настоящему делу, в соответствии с требованиями ст. 32 Жилищного кодекса РФ, а также с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе N "... " Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "... " N "... " "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

По этой же причине коллегия отклоняет ссылки истца на факт приобретения им нежилого помещения на публичных торгах, по цене, являющейся ниже рыночной.

Доводы апелляционной жалобы о том, что величина рыночной стоимости нежилого помещения не зависит от факта ее определения для целей изъятия нежилого помещения, о наличии оснований к отмене постановленного судебного акта не свидетельствуют, поскольку не исключают обязанности по соблюдению установленных статьей 32 Жилищного кодекса РФ требований к определению размера возмещения за изымаемое помещение.

Указание истцом на неправомерное поручение судом проведения судебной оценочной экспертизы экспертному учреждению, которое не было предложено сторонами по делу, судебной коллегией признается несостоятельным.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1).

В силу абз. 2 ч. 2 ст. 79 ГПК РФ стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы

Данная процессуальная норма, предусматривающая право каждой стороны предложить свою кандидатуру эксперта или экспертного учреждения, не обязывает суд поручать проведение экспертизы только эксперту из числа лиц и организаций, предложенных сторонами. Соответственно, при наличии признанной судом необходимости проведения судебной экспертизы, суд вправе самостоятельно определить экспертное учреждение.

Ссылки истца на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, судебной коллегией отклоняются.

Данное ходатайство было разрешено судом первой инстанции по правилам ст. 166 ГПК РФ, после заслушивания мнения лиц, участвующих в деле, что отражено в протоколе судебного заседания от 14- "... " (т. 2 л.д. 226).

Оснований для удовлетворения заявленного истцом в суде апелляционной инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы судебной коллегией также не усматривается.

Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Вопрос о проведении дополнительной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал наличие противоречий в выводах эксперта ООО "СудЭкспертиза" "... " связи с чем правовых оснований, с которыми закон связывает назначение судом повторной экспертизы, не установлено.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, не свидетельствует о том, что заключение судебной экспертизы не могло быть положено в основу постановленного судебного акта. Доказательств порочности заключения эксперта ООО "СудЭкспертиза" судом первой и апелляционной инстанции не установлено. Апеллянтом не представлено относимых и допустимых доказательств, исключающих выводы эксперта.

Доводы ходатайства истца о проведении повторной экспертизы о допущенной экспертом ООО "СудЭкспертиза" ошибки при определении выкупной стоимости нежилого помещения с использованием доходного подхода, судебной коллегией отклоняются. Доводы истца в данной части основаны на использовании экспертом показателей чистого операционного дохода (ЧОД), вместо необходимого, согласно процессуальной позиции истца, показателя потенциального валового дохода (ПВД).

Вместе с тем, из заключения судебной экспертизы усматривается, что экспертом при проведении расчета рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом были использована верная базовая формула расчета, предусмотренная методом прямой капитализации и соответствующая требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N "... ")", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от "... " N "... ". Раздел 4.3 экспертного заключения содержит подробное описание проведенного экспертом исследования в данной части с обоснованием выбранного метода расчета и приведением требуемых коэффициентов. Оснований для признания выводов эксперта в данной части недостоверными по вышеприведенным доводам истца, судебной коллегией не усматривается.

Доводы ходатайства истца о проведении повторной экспертизы о допущенных экспертом нарушениях при подборе объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости нежилого помещения истца сравнительным подходом, судебной коллегией также не могут быть приняты во внимание.

Вопреки процессуальной позиции истца, представленное экспертом ООО "СудЭкспертиза" заключение основано на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми аналогами. Мотивы, по которым экспертом был произведен подбор объектов-аналогов, приведены в заключении. В целях обеспечения сопоставимости объектов сравнения экспертом были применены корректировки.

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного решения суда в части определения выкупной стоимости нежилого помещения истца с учетом его доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок под домом на основании заключения ООО "СудЭкспертиза" в размере 1 462 430 руб.

Доводы апелляционной жалобы об обратном судебной коллегией отклоняются как направленные на переоценку фактических обстоятельств дела и выводов суда по указанным обстоятельствам, оснований для которой судебной коллегией не усматривается.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающим внимания указание истцом в апелляционной жалобе на необоснованным отказ суда в удовлетворении исковых требований в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации "... ", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от "... " N "... " "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации "... ".

Таким образом, суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены помещения, поскольку аварийное состояние многоквартирного дома, обусловленное длительным не проведением капитального ремонта, не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых и нежилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

Из материалов дела усматривается, что встроенное нежилое помещение на "... "), используемое под магазин, расположенное по адресу: г. Омск, "... ", находящееся в муниципальной собственности на основании Решения Омского городского Совета от "... " N "... ", было включено в перечень имущества, подлежащего приватизации путем проведения открытого аукциона на основании распоряжения Мэра "... " от "... " N "... "-р (т. 1 л.д. 92-93, 100-102).

По итогам аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, "... " ("... " право собственности на указанный объект недвижимости было приобретено Нестеровым Д.В. (т. 1 л.д. 91, 94-99).

В дальнейшем право собственности на нежилое помещение перешло к истцу по результатам проведенных торгов по продаже арестованного имущества должника Нестерова Д.В.

При этом, из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, "... ", в 1955 году, в многоквартирном доме прежним собственником (муниципальным образованием) был произведен капитальный ремонт.

Согласно информации департамента городского хозяйства Администрации г. Омска по состоянию на "... " за счет средств бюджета "... " капитальный ремонт многоквартирного "... ", не проводился, информация о проведении ранее иных ремонтных работ в указанном многоквартирном доме отсутствует (т. 2 л.д. 138).

Из имеющейся в материалах дела технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Омск, "... " следует, что по состоянию на 2004 год показатель физического износа многоквартирного дома составлял 49, 90% (т. 1 л.д. 17); по состоянию на 2012 год - 57% (т. 1 л.д. 46).

Как было отмечено выше, согласно техническому отчету ООО "Сибирская проектная компания" данный дом имеет физический износ 61%. Из данного отчета также следует, что состояние инженерных сетей многоквартирного дома ввиду их эксплуатации без замены весь срок службы здания (60 лет) является аварийным; балконы многоквартирного дома находятся в аварийном состоянии, требующем немедленного их усиления для предотвращения человеческих жертв; наружные и внутренние стены дома имеют вертикальные и диагональные трещины, локальные разрушения штукатурного отделочного слоя; балки чердачного помещения, балки пола, доски пола, нижний брус оконного перекрытия, дверные полотна и коробки поражены гнилью; кровля имеет массовые пробоины в асбестоцементных листах (т. 1 л.д. 121-123).

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации "... ", судебная коллегия приходит к выводу о том, что выкупная цена нежилого помещения истца должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом, судебная коллегия учитывает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Согласно заключению ООО "СудЭкспертиза" (эксперт "... ".) размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен экспертом в сумме 910 889 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом первой и апелляционной инстанции, сторона истца выразила согласие с заключением судебной экспертизы в данной части. Стороной ответчика мотивированных возражений относительно размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представлено не было.

Не усматривая оснований не принимать заключение судебной экспертизы в качестве допустимого и надлежащего доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Глушкова Э.А. в счет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт "... " в г.Омске 910 889 руб.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в сумме 26 569 руб. (т. 1 л.д. 2).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Соответственно, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 066 руб.

В соответствии п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановленное решение подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в части отказа в удовлетворении исковых требований Глушкова Э.А. о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и изменению в части размера взысканных судебных расходов.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Омска от "... " отменить в части отказа в удовлетворении иска Глушкова Э.А. о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В названной части вынести новое решение.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Глушкова Э. А. в счет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт "... " в г.Омске 910 889 рублей.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Глушкова Э. А. судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 20066 рублей, исключив указание на взыскание 10627, 6 рублей.

В остальной части решение Центрального районного суда г.Омска от "... "г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи