Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 27 ноября 2019 г. по делу N 33-2967/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Белякова А.А, судей областного суда: Поляковой К.В, Егоровой И.В, при помощнике судьи Каримовой Л.К, заслушав в открытом судебном заседании в апелляционном порядке по докладу судьи Поляковой К.В. дело по апелляционной жалобе представителя администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Кузьминой Н.Ф. на решение Советского районного суда г. Астрахани от 04 июня 2019г. по делу по иску Сукаркаева Н. И. к администрации МО "Город Астрахань" о взыскании выкупной стоимости изымаемого помещения, УСТАНОВИЛА:

Сукаркаев Н.И. обратился в суд с иском, указав, что является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес". Согласно распоряжению мэра г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. вышеуказанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением и.о. мэра г. Астрахани N от ДД.ММ.ГГГГг. "Об изъятии для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" земельных участков и доли жилого дома (литера "А") по "адрес"" постановлено изъять для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" земельные участки площадью 277 кв.м. с кадастровым номером N, площадью 134, 33 кв.м. с кадастровым номером N и долю жилого дома литера "А", расположенные по указанному адресу. До настоящего времени соглашение между истцом и ответчиком об изъятии не подписано. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГг. рекомендованная среднерыночная стоимость объекта оценки в целом составляет 6.639.000 руб, в том числе рыночная стоимость доли земельного участка с кадастровым номером N составляет 3.201.000 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 1.211.000 руб, жилого дома - 2.227.000 руб, размер убытков, понесенных собственником жилого помещения, связанных с изъятием, составляет 34.000 руб, оплата услуг по оценке объектов недвижимости - 7.000 руб. При указанных обстоятельствах с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика в свою пользу стоимость домовладения 4.141.886 руб, стоимость земельных участков 2.370.386 руб. и 1.137.529 руб, материальные затраты - 148.720 руб, оплату услуг по оценке объектов недвижимости - 7.000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 41.600 руб.

Определениями Советского районного суда г. Астрахани от 06 марта 2019г. и 17 мая 2019г. к участию в деле в качестве третьих лиц соответственно привлечены ООО "Инвестиционная компания "Строитель Поволжья" и Управление федерального казначейства по Астраханской области.

В судебном заседании Сукаркаев Н.И. исковые требования поддержал.

Представители ответчика и третьих лиц в судебном заседании участия не принимали.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 04 июня 2019г. взыскана с администрации МО "Город Астрахань" за счет средств бюджета МО "Город Астрахань" в пользу Сукаркаева Н.И. выкупная стоимость в размере 7.798.521 руб, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины, в размере 41.600 руб, расходы за составление оценки в размере 7.000 руб.

В апелляционной жалобе представитель администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Кузьмина Н.Ф. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, указав, что, поскольку между администрацией города и застройщиком ООО "Инвестиционная компания "Строитель Поволжья" заключен договор о развитии застроенной территории, то обязанность по возмещению стоимости изымаемых помещений должна быть возложена на застройщика. Кроме того, судом необоснованно взыскана стоимости за домовладение в целом, в то время как истцу на праве общей долевой собственности принадлежит только 1/2 доли от домовладения.

На заседание судебной коллегии представители администрации МО "Город Астрахань", ООО "ИК "Строитель Поволжья", ФКУ администрации МО "Город Астрахань", УФК по Астраханской области, будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили, сторона истца не возражала против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц. При указанных обстоятельствах в силу ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав докладчика по делу, выслушав Сукаркаева Н.И. и его представителей Горемыкина И.А, Теперечкину О.Д, Шильдкрет Ю.С, возражавших против удовлетворения жалобы ответчика, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014г.).

Как следует из материалов дела, Сукаркаев Н.И. является собственником: 1/2 доли жилого дома, площадью 174, 8 кв.м, по адресу: "адрес", право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг.; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 277 кв.м. по адресу: "адрес", право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг.; также у Сукаркаева Н.И. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг, дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг, договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГг. находится в пользовании на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером N, площадью 134, 33 кв.м. по адресу: "адрес".

Распоряжением мэра г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. N-р-м "О признании домов аварийными и подлежащими сносу", в том числе жилой дом по "адрес", признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГг. N изъяты для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" земельные участки площадью 277 кв.м. с кадастровым номером N, площадью 134, 33 кв.м. с кадастровым номером N, доля жилого дома литера А по адресу: "адрес". При согласии собственника на изъятие согласно проведенной оценке заключить с ним соглашение о выкупной цене земельных участков и доли жилого дома. При несогласии собственника с решением об изъятии либо недостижения с ним соглашения о выкупной цене предъявить в суд иск о выкупе земельных участков и доли жилого дома (т.1 л.д.11).

Согласно Отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГг, представленному истцом, рыночная стоимость оцениваемого объекта по адресу: "адрес", составляет 6.639.000 руб, из которых стоимость жилого дома 2.227.000 руб, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 3.201.000 руб, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 1.211.000 руб.

Согласно Отчету N от ДД.ММ.ГГГГг. ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз", выполненному по заказу управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", рыночная стоимость оцениваемого объекта по адресу: "адрес", составляет 5.510.400 руб, из которых стоимость доли жилого дома 2.236.000 руб, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 2.188.338 руб. 66 коп, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 1.058.618 руб. 70 коп, материальные затраты - 27.400 руб.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО ЭА "Дело+" N от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость жилого дома площадью 174, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", составляет 4.141.886 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 2.370.386 руб, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 1.137.529 руб, материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения, - 148.720 руб.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, пришел к выводу об обоснованности заявленного истцом требования о взыскании выкупной цены за изымаемое имущество в заявленном в уточненных исковых требованиях размере, и, приняв в качестве доказательства экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГг, взыскал с администрации МО "Город Астрахань" за счет средств казны МО "Город Астрахань в пользу Сукаркаева Н.И. денежные средства в счет выкупной цены жилого дома и земельных участков, убытков 7.798.521 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в части размера подлежащей взысканию стоимости изымаемого имущества по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции находит заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы представителя ответчика о необоснованности решения районного суда в части взыскания в пользу истца стоимости жилого дома в целом, поскольку, как следует из материалов дела, истцу Сукаркаеву Н.И. на праве собственности принадлежит только 1/2 доля спорного жилого дома, правообладателем 1/2 доли указанного жилого дома является управление муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика в пользу истца рыночной стоимости всего жилого дома в размере 4.141.886 руб, установленном судебной экспертизой.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО ЭА "Дело+" N от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость 1/2 доли жилого дома площадью 174, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", составляет 2.298.740 руб, которая и подлежит взысканию в счет выплаты стоимости изымаемого имущества.

При этом судебная коллегия отклоняет как несостоятельные доводы стороны истца, что фактически в пользовании истца находилось помещение в спорном жилом доме общей площадью с учетом холодных помещений 108, 0 кв.м. (т.2 л.д.177), следовательно, оценивать необходимо было именно эту площадь, а не 1/2 доли от 174, 8 кв.м. (87, 4 кв.м.), поскольку, как следует из сведений ЕГРН, в том числе и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг, Сукаркаеву Н.И. на праве собственности принадлежит 1/2 доли спорного домовладения площадью 174, 8 кв.м, рыночная стоимость которой и подлежит взысканию в его пользу.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок площадью 134, 33 кв.м. с кадастровым номером N находится у истца на праве аренды, а не в собственности, в связи с чем оценке подлежит рыночная стоимость права аренды земельного участка, а не рыночная стоимость самого земельного участка, правообладателем которого является управление муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" (т.2 л.д.220).

Согласно Отчету N от ДД.ММ.ГГГГг. ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз", выполненному по заказу управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 134, 33 кв.м, составляет 1.160.000 руб. Указанный отчет сторонами не оспорен, возражений не представлено, иной расчет рыночная стоимость права аренды сторонами также не представлен.

В остальной части судебная коллегия не усматривает оснований не принимать заключения эксперта ООО ЭА "Дело+" в качестве допустимых и надлежащих доказательств, поскольку данные заключения соответствуют требованиям закона, составлены компетентным лицом - экспертом, оснований сомневаться в их достоверности у суда не имеется, сторонами данные заключения не оспорены, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ стороны не опровергли выводы, содержащиеся в заключениях судебного эксперта, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявляли.

Довод апелляционной жалобы администрации МО "Город Астрахань" о необходимости возложения обязанности по возмещению стоимости изымаемых помещений на застройщика отклоняются по следующим основаниям.

Согласно Договору N о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань" от 31 марта 2016г, заключенному между администрацией МО "Город Астрахань" и ООО "ИК "Строитель Поволжья", в реализацию Договора входит, в том числе урегулирование в установленном законодательством порядке вопросов, связанных с освобождением земельного участка от прав третьих лиц: отселение граждан, проживающих в муниципальных жилых помещениях (при наличии), а также изъятием объектов недвижимости у собственников жилых и нежилых помещений (п.5.1.5). Застройщик обязуется, в том числе уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае, если таким собственника были переданы жилые помещения в соответствии с п. 6.2.3. настоящего договора. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства: в течение 1 месяца с момента достижения с собственником недвижимого имущества соглашения о выкупной цене (или других условиях выкупа), а в случае недостижения такого соглашения - вступления в силу решения суда по иску администрации о выкупе недвижимого имущества (п.6.2.4) (т.1 л.д.148-157).

В соответствии с п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.

С ДД.ММ.ГГГГг. необходимым условием изъятия земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и в предусмотренных законом случаях за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии (ст. 281 ГК РФ, п.п. 1, 2 ст. 56.4, п. 13 ст.56.10 ЗК РФ). Таким образом, обязанность по предоставлению правообладателю возмещения подлежит возложению на то лицо (бюджет), в интересах которого изымается земельный участок, а поскольку в настоящем случае решение об изъятии для муниципальных нужд принято органом местного самоуправления в ноябре 2014г. в связи с признанием спорного домовладения аварийным и подлежащим сносу еще в 2007г. (т.1 л.д.195-196), то есть до заключения Договора N о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань" от ДД.ММ.ГГГГг, то и возмещение должно производиться за счет средств муниципального бюджета.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер подлежащего взысканию возмещения за изымаемое имущество составляет 5.977.846 руб, из которых рыночная стоимость 1/2 доли жилого дома по адресу: "адрес", составляет 2.298.740 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 2.370.386 руб, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером N - 1.160.000 руб, материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения, - 148.720 руб, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении исковых требований в части.

Также, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, при разрешения вопроса о возмещении судебных расходов судебная коллегия исходит из того, что исковые требования были удовлетворены на 77%, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 36.338 руб. 36 коп, расходы за составление оценки в размере 5.390 руб.

В остальной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Астрахани от 04 июня 2019г. отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Сукаркаева Н.И. к администрации МО "Город Астрахань" о взыскании выкупной стоимости изымаемого помещения, - удовлетворить частично.

Взыскать с администрации МО "Город Астрахань" за счет средств бюджета МО "Город Астрахань" в пользу Сукаркаева Н. И. выкупную стоимость в размере 5.977.846 руб, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины, в размере 36.338 руб. 36 коп, расходы за составление оценки в размере 5.390 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Сукаркаева Н.И, - отказать.