Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 28 ноября 2019 г. по делу N 33-19884/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н., судей Орловой А.И., Зайцевой В.А.

при помощнике судьи Узяркиной А.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску (/ /)3 к (/ /)1 о признании права собственности на квартиру

по встречному иску (/ /)1 к (/ /)3 о признании договора купли-продажи незаключенным

по апелляционной жалобе ответчика (/ /)1 на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 21.08.2019.

Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н, объяснения ответчика (/ /)1 и ее представителя (/ /)7 (доверенность от 19.09.2019), поддержавших доводы жалобы, представителя истца (/ /)2 - (/ /)8 (доверенность от 07.12.2018), возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

(/ /)2 обратился с исковыми требованиями к (/ /)1 о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу:... 59. В обоснование требований указал, что между ним и его отцом (/ /)16 Мугаллимом был заключен договор купли-продажи от 15.08.2003 указанного жилого помещения по цене 350000 руб, денежные средства были переданы, что подтверждается распиской, составленной при свидетелях. Сделка заключена по месту жительства истца в... (Якутия), куда отец приехал к истцу в гости. После подписания договора истец нес бремя содержания квартиры, пересылая денежные средства своей тете (сестре отца) ввиду плохого состояния здоровья отца, также стороны договорились, что регистрацию договора и права собственности будет осуществлять продавец, кроме того, продавец останется проживать в квартире. Однако регистрация права собственности не была осуществлена, о чем истец не знал. (/ /) (/ /)2 умер. После его смерти выяснилось, что 31.10.2017 отцом составлено завещание на (/ /)1 (внучатую племянницу). В настоящее время осуществить государственную регистрацию перехода права собственности невозможно ввиду смерти продавца. Просил суд признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу:... 59.

Ответчик (/ /)1, не согласившись с заявленными требованиями, предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи незаключенным. В обоснование требований указала, что является наследником после смерти (/ /)15 по завещанию. Полагает, что договор купли-продажи от 15.08.2003 продавец (/ /)15 не подписывал, договор составлен позднее указанной в нем даты, подписан неизвестным лицом. Договор сторонами не исполнен, наследодатель продолжал осуществлять правомочия собственника квартиры, составлял завещания, в том числе и на спорное имущество, истец в жилое помещение не вселялся. Договор подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован. В деле имеются различные варианты копий договора, на первом листе договора отсутствуют подписи сторон, рукописный текст на первом листе "пятое августа" выполнен не (/ /)15, договор состоит из двух отдельных листов, не скреплен каким-либо образом, что ставит под сомнение текст договора. Справка о получении залога 350000 руб. не свидетельствует об оплате квартиры, а указывает на обеспечительные меры. Также просила применить срок исковой давности к первоначальным требованиям.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 21.08.2019 первоначальный иск удовлетворен. Признано за (/ /)3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу:... 59.

В удовлетворении встречного иска (/ /)1 к (/ /)3 о признании договора купли-продажи незаключенным - отказано.

Указано, что настоящее решение является основанием для регистрации (/ /)3 права собственности на квартиру, расположенную по адресу:... 59 в Управлении Росреестра по Свердловской области.

Ответчик не согласилась с таким решением, в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом были созданы препятствия в установлении фактических обстоятельств. Полагает представленный договор фиктивным, подложным; считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества изготовлен позднее указанной в нем даты, однако, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении судебной технической экспертизы документа, отказывал в истребовании подлинника договора и справки. Полагает, что суд не применил закон, подлежащий применению, поскольку договор 2003 года подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации, следовательно, сторона незарегистрированной сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности по незаключенной сделке. Считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. Полагает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, необходимо обращаться с иском о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Считает неверным вывод суда о том, что договор сторонами исполнен, (/ /)2 квартирой не владел, проживал в ином месте, налог на имущество не уплачивал. Полагает неверным данное судом толкование условий договора и справки о получении залога. Ссылается на то, что первоначально (/ /)2 обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию с целью получения квартиры в свою собственность в порядке наследования, лишь впоследствии узнав о наличии более позднего завещания от 31.10.2017, обратился с настоящим иском. Также ответчик указывает на истечение срока исковой давности, неправомерно не примененного судом, так как истец должен был узнать о нарушении своего права в 2003 году и при добросовестном поведении должен был интересоваться у стороны договора о регистрации своего права собственности на квартиру.

В суде апелляционной инстанции ответчик и ее представитель доводы жалобы поддержали, также просили назначить судебную техническую экспертизу договора для выяснения вопроса давности изготовления документа - договора купли-продажи от 15.08.2003, а также возможности компилирования листов договора.

Представитель истца возражала против доводов жалобы и назначения судебной технической экспертизы документа, представлены также письменные возражения на апелляционную жалобу.

В судебное заседание не явились истец (уполномочил на ведение дела своего представителя, извещен телефонограммой 25.10.2019), третьи лица нотариус нотариального округа города Ревда Свердловской области (/ /)13, Управление Росреестра по Свердловской области Ревдинский отдел. От нотариуса поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Информация о времени и месте рассмотрения жалобы своевременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене.

Установлено судом, что (/ /)16 (/ /)18, 29.01.1949 года рождения, принадлежало жилое помещение квартира, расположенная по адресу:... - 59.

15.08.2003 между (/ /)15 (продавцом) и (/ /)2 (покупателем) в... подписан договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, согласно которому продавец передает в собственность, а покупатель принимает в собственность и обязуется оплатить полную стоимость квартиры, расположенной по адресу:... 59. Пунктами 2.1, 2.2, 2.3. договора установлено, что соглашением сторон определена стоимость указанной квартиры в размере 350000 рублей. Покупатель обязуется оплатить полную стоимость вышеуказанной квартиры в день подписания договора. Соглашением сторон залог на вышеуказанную квартиру не возникает. Пунктом 4.1 договора установлено, что он имеет силу акта приема-передачи. Согласно пункту 4.2 договора расходы по оформлению и регистрации договора несет покупатель в полном объеме.

Также представлена справка о том, что (/ /)16 Мугаллим взял в залог сумму 350000 руб. за продажу жилой квартиры по адресу:... 59 от покупателя (/ /)2 в присутствии свидетелей.

Истец утверждает, что указанная справка является распиской от 15.08.2003 от (/ /)15 о том, что им в присутствии свидетелей были получены денежные средства в сумме 350000 рублей от продажи квартиры. Документ назван "справкой", а указанная в нем сумма "залогом" ввиду юридической неграмотности сторон договора.

Подпись (/ /)15 в договоре и справке была оспорена ответчиком, однако согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписи от имени (/ /)15 и записи расшифровки подписей " (/ /)16 Мугаллим", изображения которых имеются в электрофотографических копиях договора купли-продажи квартиры от 15.08.2003, заключенного между (/ /)16 Мугаллимом и (/ /)3 и справки от имени (/ /)16 Мугаллима о получении от (/ /)3 залога в сумме 350 000 руб. за продажу квартиры выполнены самим (/ /)16 Мугаллимом.

(/ /)15 умер 27.02.2018.

После его смерти, в установленный законом срок, к нотариусу обратились (/ /)2 и (/ /)1, предъявив завещания, соответственно от 26.09.2009 и от 31.10.2017.

Всего при жизни (/ /)15 было составлено 3 завещания: от 16.12.2008 в отношении всего своего имущества, в том числе, спорной квартиры, в пользу (/ /)9 (племянника); от 26.09.2009 в отношении всего своего имущества, в том числе, спорной квартиры, в пользу истца (/ /)2; от 31.10.2017 в отношении всего своего имущества в пользу внучатой племянницы (/ /)1

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 15.08.2003 заключен в установленной письменной форме, содержит все существенные условия, подписан и исполнен сторонами. Также суд указал, что срок для государственной регистрации перехода права собственности не установлен, не следует, что до своей смерти продавец (/ /)15 уклонялся от исполнения договора, между сторонами договора не возникало споров относительно государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о заключенности договора и его фактическом исполнении сторонами, не основаны на материалах дела.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее Гражданский кодекс в редакции, действующей на момент подписания договора 15.03.2003), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статей 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из представленного договора от 15.08.2003, он государственную регистрацию не прошел, соответственно, на момент действующего в тот период законодательства не считался заключенным сторонами.

При этом истец ссылался на исполнение сделки, суд полагал доводы истца обоснованными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.06.2015) сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, в соответствии с новеллами гражданского законодательства, стороны договора должны действовать добросовестно, при надлежащем исполнении сторонами договора его условий, сторона, принявшая от контрагента полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтвердившая действие договора, лишается права требовать признания этого договора незаключенным. Данное правило в полной мере распространяется и на правопреемников стороны в договоре (в данном случае ответчика (/ /)1).

Вместе с тем, исходя из представленных в материалы дела доказательств, нет оснований полагать, что подписанный сторонами договор 15.08.2003 исполнялся при жизни продавца (/ /)15

Как уже было указано выше, договор государственную регистрацию не прошел. При этом обязанность по его регистрации была возложена на покупателя (пункт 4.3).

Со стороны покупателя, утверждающего о том, что он является собственником помещения, никаких действий, подтверждающих правомочие собственника, не совершалось. (/ /)2 проживал и проживает в.., из показаний свидетелей следует, что он приезжал два раза - один раз при жизни, второй раз после смерти наследодателя.

Обязанность по регистрации договора купли-продажи, принятую на себя по условиям договора, покупатель (/ /)2 также не выполнил. Доводы о том, что была устная договоренность с продавцом о том, что государственную регистрацию договора и перехода права собственности осуществляет (/ /)15, ни на чем не основаны, более того, не освобождают покупателя от надлежащего и добросовестного выполнения принятых на себя обязательств. Действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности, (/ /)2 мог и должен был интересоваться судьбой приобретенного имущества, в том числе, каким образом осуществляется регистрация договора и переход права собственности, выяснять, имеет ли место уклонение продавца от государственной регистрации. Никаких действий, предусмотренных законом, по осуществлению правомочий собственника жилого помещения, истец не совершал.

Вместе с тем продавец (/ /)15, со своей стороны, после подписания договора, совершал действия, свидетельствующие о том, что от своего права собственности на квартиру, он не отказывался, в частности, остался проживать в квартире, распоряжался имуществом - составлял завещания, в том числе и на спорную квартиру.

Доводы истца о несении им бремени содержания имущества, допустимыми доказательствами не подтверждаются.

Как следует из пояснений свидетеля (/ /)10, на которые ссылается сторона истца как в подтверждение передачи денежных средств на оплату жилого помещения, истец каждый месяц присылал по 1000 руб. почтой, также прислал лично ей 5000 руб, при этом затруднилась пояснить в какой период времени присылал истец денежные средства, указав, что "это было давно", указывала, что деньги присылались на лекарства (т.2 л.д.57). Кроме того, свидетель (/ /)10, которая ухаживала за (/ /)15 после инсульта до самой смерти, указала, что не знала о заключении договора купли-продажи 2003 года, после приезда из... ее брат ей ничего не сказал о продаже квартиры (т.2 л.д. 58, 59). Этот же свидетель пояснила, что все коммунальные платежи оплачивала она, так как работала в ЖКО (т.2 л.д.57-63). Не было пояснений указанного свидетеля и о получении (/ /)15 большой суммы денег 350000 руб. после приезда из.., тогда как следует из материалов дела, именно (/ /)10 всегда была близка с наследодателем, проживала с ним, ухаживала за ним.

Таким образом, свидетель (/ /)10 не утверждала, что денежные средства, направляемые истцом ежемесячно по 1000 руб, относились к содержанию имущества - приобретенной истцом квартиры.

Судебная коллегия полагает, что из поведения сторон после подписания договора 2003 года не следует волеизъявление по его исполнению. Истец не считал себя собственником имущества, в жилое помещение никогда не вселялся, не нес бремя его содержания, обязанность по регистрации договора и перехода права собственности не исполнил. Денежные средства по 1000 руб. направлялись для нужд его отца - (/ /)15, а не на содержание жилья. В договоре отсутствует существенное условие о том, что продавец сохраняет право пользования жилым помещением.

Кроме того, после смерти (/ /)15, истец обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию, предъявив завещание от 26.09.2009, в котором указано на то, что (/ /)15 завещает истцу все имущество, в том числе и спорную квартиру.

Указанное обстоятельство косвенно подтверждает доводы стороны ответчика о том, что истец намеревался вступить в права наследования на спорную квартиру после смерти (/ /)15, то есть не считал себя ее собственником.

Доводы представителя истца о том, что о завещании (/ /)2 узнал только после приезда на похороны, отклоняются судебной коллегией, поскольку этот довод указан в репликах после окончания рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, ранее не заявлялся, материалами дела не подтверждается, допрошенные свидетели на данное обстоятельство не ссылались.

Также представитель истца затруднилась пояснить относительно количества экземпляров договора и того обстоятельства, что договор хранился у истца, у наследодателя такого договора после смерти обнаружено не было.

Ссылка истца на судебную практику по аналогичным делам, отклоняется судебной коллегией, поскольку в представленных копиях апелляционных определений были установлены иные фактические обстоятельства дела, в частности, было доказано фактическое владение имуществом приобретателем по договору, вселение, длительное проживание, несение бремени содержания.

Что касается встречных требований о признании договора незаключенным, то судебная коллегия отмечает, что данный договор от 15.08.2003 не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным в силу закона, поэтому считает возможным констатировать данный факт, учитывая, что ответчиком заявлены самостоятельные требования.

Оснований для назначения судебной технической экспертизы судебная коллегия не усматривает, находя достаточными представленные в материалы дела доказательства для рассмотрения спора по существу.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В данном случае стороной истца не доказаны юридически значимые обстоятельства по делу, а именно фактическое исполнение сторонами подписанного 15.08.2003 договора купли-продажи. В связи с чем, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

в удовлетворении ходатайства о назначении судебной технической экспертизы - отказать.

Решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 21.08.2019 отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований (/ /)3 к (/ /)1 о признании права собственности на квартиру - отказать.

Встречный иск удовлетворить. Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:... 59 между (/ /)16 Мугаллимом и (/ /)2.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи А.И.Орлова

В.А.Зайцева