Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 17 декабря 2019 г. по делу N 33-7808/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Распопина В.Ф., судей Панковой А.В. и Юдина В.Н., при секретаре судебного заседания Бабушкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело N2-2264/2019 по иску Громыко М.А. к Дедовой А.С, Климято Я.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, по апелляционной жалобе представителя истца Громыко М.А. - Морозова О.В. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 13 августа 2019 года.

Заслушав доклад судьи Распопина В.Ф, судебная коллегия, установила:

Громыко М.А. обратилась в суд с иском к Дедовой А.С, Климято Я.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, квартира ***.

В обоснование требования указала, что она является собственником *** доли в праве общей долевой собственности на данное жилое помещение, являющееся двухкомнатной квартирой. Принадлежащая ей доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение пропорциональна комнате в квартире, площадью 17, 6 кв.м, в которой она проживает. Собственником *** доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение являлась Дедова А.С, которая ранее проживала во второй комнате указанной квартиры. 25 февраля 2019 года ей стало известно, что Дедова А.С. продала принадлежащую ее долю в праве собственности на квартиру Климято Я.А, при этом извещения о намерении продать свою долю Дедова М.А. в ее адрес не направляла. Просила суд перевести на нее права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение по договору купли-продажи, заключенному между Дедовой А.С. и Климято Я.А.

В судебном заседании истец Громыко М.А. поддержала заявленные требования, просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснила суду, что не получала от Дедовой А.С. извещения о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру, поскольку в период с 03 июля 2018 года по 13 августа 2018 года находилась в деревне ***, о чем Дедовой А.С. было достоверно известно.

Ответчик Дедова А.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленного требования. Пояснила суду, что для целей реализации принадлежащей ей доли в праве собственности на спорное жилое помещение она обратилась к нотариусу Спириной С.М, которая 04 июля 2018 года заказным письмом с уведомлением о вручении направила в адрес Громыко М.А. уведомление, содержащее предложение воспользоваться преимущественным правом покупки доли. Указанное уведомление вернулось в адрес нотариуса в связи с истечением срока хранения корреспонденции в органе почтовой связи. Только после этого Дедова А.С. реализовала принадлежащую ей долю по договору купли-продажи Климято Я.А.

Ответчик Климято Я.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что исковые требования Громыко М.А. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчиков Дворецкий Ю.В, допущенный к участию в судебном заседании по устному ходатайству, поддержал позицию своих доверителей, просил суд в удовлетворении иска отказать. Дополнительно обратил внимание суда на то, что Дедова А.С. исполнила свою обязанность по извещению Громыко М.А. о намерении реализовать принадлежащую ей долю в праве собственности на спорное жилое помещение. Отсутствие Громыко М.А. в городе Северодвинске в указанный период, надлежащее исполнение данной обязанности не исключает.

Третье лицо - нотариус Спирина С.М, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. В представленном в дело отзыве нотариус полагала, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Просила рассмотреть гражданское дело без ее участия.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 13 августа 2019 года, с учетом определения судьи Северодвинского городского суда Архангельской области от 24 октября 2019 года об исправлении описки, постановлено:

"в удовлетворении исковых требований Громыко М.А. к Дедовой А.С, Климято Я.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, квартира ***, отказать.".

С указанным решением не согласился представитель истца Громыко М.А. - Морозов О.В, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении иска в полном объеме. Считает, что суд неправильно оценил имеющиеся в деле доказательства, не принял во внимание показания свидетеля, наличие обстоятельств, объективно исключающих возможность получить извещение от нотариуса. Указывает, что истец внесла на депозит Управления Судебного департамента денежные средства в размере стоимости выкупленной у ответчика Дедовой А.С. доли, что свидетельствует о совершении действий, направленных непосредственно на желание заключить сделку с ответчиком, а также подтверждает реальную возможность выкупа проданной доли.

Лица, участвующие в деле, о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции извещены, в суд не явились. Третье лицо Спирина С.М. просила рассмотреть жалобу в свое отсутствие. По определению судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Громыко М.А. является собственником *** доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, квартира ***. Принадлежащая истцу доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение пропорциональна комнате в квартире, площадью 17, 6 кв.м, в которой она проживает.

Собственником *** доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение являлась Дедова А.С.

03 июля 2018 года Дедова А.С. обратилась к нотариусу Спириной С.М. с заявлением о передаче Громыко М.А. извещения о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру.

04 июля 2018 года нотариусом по адресу регистрации и проживания Громыко М.А. заказным письмом с уведомлением о вручении было направлено извещение, содержащее предложение воспользоваться в течение месяца преимущественным правом покупки принадлежащей Дедовой А.С. доли в праве собственности на квартиру по цене 1 000 000 рублей. Указанное уведомление вернулось в адрес нотариуса 16 августа 2018 года в связи с истечением срока хранения заказной корреспонденции в органе почтовой связи.

По договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года принадлежащие Дедовой А.С. *** доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение были проданы Климято Я.А. за 1 000 000 рублей. Право собственности по указанному договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за Климято Я.А. 07 февраля 2019 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Громыко М.А, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик Дедова А.С. выполнила предусмотренную законом обязанность по уведомлению сособственника о продаже доли и предоставлении ему права на преимущественную покупку, так как передала уведомление о продаже своей доли в спорной квартире через нотариуса. При этом, суд исходил из отсутствия со стороны истца доказательств, безусловно подтверждающих невозможность получения юридически значимого сообщения - письма от нотариуса.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, как противоречащими установленным по делу фактическим обстоятельствам, исследованным судом доказательствам и нормам материального права.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Между тем судом первой инстанции приведенные выше положения статьи 250 ГК РФ истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.

Такое нарушение норм материального права является существенным, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности и в настоящем деле само по себе может привести к неправильному разрешению спора. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее обстоятельство.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из материалов дела, с целью извещения Громыко М.А. о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру Дедова А.С. 03 июля 2018 года обратилась к нотариусу Спириной С.М. с заявлением о передаче Громыко М.А. соответствующего извещения (л.д.65).

04 июля 2018 года извещение было направлено нотариусом по адресу регистрации и проживания Громыко М.А. заказным письмом с уведомлением о вручении, которое адресатом получено не было, вернулось в адрес нотариуса 16 августа 2018 года в связи с истечением срока хранения заказной корреспонденции в органе почтовой связи.

Данное извещение не получено истцом по причине отсутствия ее и проживающей с ней матери Громыко О.П. по месту жительства в период с 03 июля по 13 августа 2018 года в связи с нахождением в указанный летний период времени в отпуске в другом регионе, а именно в д. ***, что подтверждается соответствующей справкой (л.д.90).

Следовательно, извещение от лица Громыко М.А. о намерении продать долю в жилом помещении направлялось нотариусом по поручению данного ответчика именно в период отсутствия адресата в городе Северодвинске.

Как пояснила в судебном заседании суда первой инстанции свидетель Громыко О.П, об отсутствии ее и Громыко М.А. в городе в период с начала июля по середину августа 2018 года Дедовой А.С. было известно.

Между тем, после получения возвращенного по истечению срока хранения 16 августа 2018 года заказного письма с извещением о продаже, Дедова А.С. заключила договор купли-продажи принадлежащей ей доли квартиры с Климято Я.А. лишь 05 февраля 2019 года и подала в этот же день (05 февраля 2019 года) соответствующие документы на регистрацию договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу посредством их представления в отделение ***, то есть по прошествии пяти с половиной месяцев (л.д.37-43).

Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на тот факт, что с момента возврата неполученного истцом уведомления о намерении продать Дедовой А.С. свою долю в жилом помещении и до заключения последней сделки купли-продажи с Климято Я.А. прошло почти полгода. В течение этого периода времени, скорее всего вызванного длительным отсутствием покупателя либо иными причинами, Дедова А.С, достоверно зная о том, что Громыко М.А. не получила направленного в ее адрес извещения о продаже доли квартиры, не убедилась в нежелании истца приобретать долю жилого помещения, хотя имелось достаточное количество времени вручить истцу соответствующее уведомление, как того требуют закрепленные в статье 250 ГК РФ положения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Дедова А.С. направила уведомление Громыко М.А. именно в период ее отсутствия в городе Северодвинске по причине проведения отпуска в ином регионе, что объективно исключало возможность получения истцом такого уведомления, и не была лишена возможности в период с 16 августа 2018 года по 04 февраля 2019 года повторно уведомить истца о своем желании продать спорную долю в квартире, судебная коллегия приходит к выводу, что Дедова А.С. злоупотребила своими правами.

Таким образом, спорной сделкой купли-продажи от 05 февраля 2019 года существенным образом нарушаются права истца, поскольку исполнение данной сделки приведет к разделению одной квартиры между двумя семьями и фактическое использование ее как коммунальной.

При этом, права покупателя Климято Я.А. фактически не нарушены, так как Громыко М.А. внесла 22 марта 2019 года денежные средства в размере 1 082 789 руб. 56 коп. на депозит Управления судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе (л.д.4) и Климято Я.А. сможет получить уплаченные ею 1 000 000 руб. по договору купли продажи после вступления решения суда в законную силу.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из содержания искового заявления, о продаже спорного имущества Громыко М.А. узнала 25 февраля 2019 года, а исковое заявление подала в суд 26 марта 2019 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы истца о нарушении ее преимущественного права покупки при продаже *** общедолевой собственности на жилое помещение, кадастровый номер ***, расположенное по адресу ***, квартира ***, являются основанными на законе, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 13 августа 2019 года подлежит отмене.

Из разъяснений абзаца второго подпункта "в" пункта 1.2. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Согласно материалам дела истец Громыко М.А. внесла на счет Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе денежные средства в размере 1 082 789 руб. 56 коп, в связи с чем при удовлетворении исковых требований в пользу Климято Я.А. подлежит взысканию из указанных денежных средств уплаченная Климято Я.А. по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года сумма 1 000 000 руб.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы и отменой решения суда с ответчиков в пользу истца в соответствии со статьей 98 ГПК РФ подлежит взысканию подлежащая уплате при подаче иска о перевод прав и обязанностей покупателя по договору на сумму 1 000 000 руб. государственная пошлина в размере 13 200 руб, а также государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, в размере 150 руб, то есть по 6 675 с каждой ((13200+150) / 2).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 13 августа 2019 года отменить полностью и принять по делу новое решение, которым исковые требования Громыко М.А. к Дедовой А.С, Климято Я.А. о признании и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года *** доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, квартира ***, удовлетворить.

Перевести на Громыко М.А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года права *** общедолевой собственности на жилое помещение, кадастровый номер ***, расположенное по адресу ***, квартира ***, заключенному между Дедовой А.С. (продавец) и Климято Я.А. (покупатель).

Взыскать с Громыко М.А. в пользу Климято Я.А. уплаченную по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года денежную сумму в размере 1 000 000 рублей за счет средств, внесенных Громыко М.А. на счет Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности Громыко М.А. на *** общедолевой собственности жилого помещения, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, квартира ***.

Взыскать с Дедовой А.С. в пользу Громыко М.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 675 рублей.

Взыскать с Климято Я.А. в пользу Громыко М.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 675 рублей.

Председательствующий

Распопин В.Ф.

Судьи

Панкова А.В.

Юдин В.Н.