Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2019 г. по делу N 33а-1499/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Шеховцовой Э.А., судей Шишовой В.Ю., Болотовой Л.А., при секретаре судебного заседания Ениной С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя Кравченко Д.С., по апелляционной жалобе представителя администрации г.Ставрополя Карпенко А.А.

на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 10 января 2019 года по административному иску Агаевой Ф.Г.- к. к администрации города Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным и необоснованным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, заслушав доклад судьи Шеховцовой Э.А, установила:

Агаевой Ф.Г.- к.-к. обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации города Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным и необоснованным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, обосновав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г..Ставрополя ей было отказано в изменении одного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 826 кв.м, по "адрес", с "для проектирования и строительства индивидуального жилого дома" на блокированный жилой дом". Полагают отказ незаконным и необоснованным. ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией администрацией города Ставрополя, а в последствие Постановлением главы города Ставрополя 1995 года земельный участок по адресу: "адрес", общей площадью 836 кв.м, был предоставлен истцу для проектирования и строительства жилого дома. Подготовлен и заключен договор аренды N-Ф от ДД.ММ.ГГГГ. В 2008 году для продления договора аренды был изготовлен градостроительный план именно с тем строением, которое в настоящий момент строительством завершено. При обращении за разрешением на строительство в администрацию г..Ставрополя подготовлен один градостроительный план земельного участка. В котором в соответствии с ПЗЗ земельный участок расположен в зоне Ж-3, зона предназначена для формирования жилых районов из индивидуальных жилых домов, а также жилых домов блокированной застройки. Обратившись за регистрацией права собственности на блокированный жилой дом, ей стало известно, что право на блокированный жилой дом требует особых документов, особого порядка регистрации. Но для того чтобы приступить к сбору пакета документов, в первую очередь необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка. Обратившись с заявлением об изменении вида разрешенного использования в комитет по управлению муниципальным имуществом, ею был получен отказ.

Основанием отказа послужило то, что при изменении вида разрешенного использования требуется изменения договора аренды земельного участка. Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора аренды возможно по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда, так как расторжение договора повлечет для истца ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вид разрешенного использования земельного участка площадью 836 кв.м. с кадастровым номером N по "адрес", в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя, соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, т.е. отказ администрации г. Ставрополя противоречит правилам землепользования и застройки г. Ставрополя, утвержденные самой администрацией г. Ставрополя, т.к. согласно данным правилам она по своему усмотрению вправе выбирать и изменять основной вид разрешенного использования земельного участка. Заявленные требования могут быть удовлетворены судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого нормативного акта закону или иному нормативному правовому акту, и нарушения данным нормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ").

Просила признать незаконным и необоснованным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 836 кв.м, кадастровый N, по "адрес", в "адрес", с использования "для проектирования и строительства индивидуального жилого дома", на использование "под блокированный жилой дом". Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя изменить вид разрешенного использования земельного участка площадью 836 кв.м, кадастровый N по "адрес", в "адрес", с использования "для проектирования и строительства индивидуального жилого дома" на использование "под блокированный жилой дом".

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 10 января 2019 года административные исковые требования Агаевой Ф.Г.- к. к администрации города Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным и необоснованным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, - удовлетворены.

Признан незаконным и необоснованным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 836 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по "адрес", в "адрес", с использования "для проектирования и строительства индивидуального жилого дома", на использование "под блокированный жилой дом".

Обязан комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя изменить вид разрешенного использования земельного участка площадью 836 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по "адрес", в "адрес", с использования "для проектирования и строительства индивидуального жилого дома" на использование "под блокированный жилой дом".

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя Кравченко Д.С. просит отменить решение, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме. Полагает, что изменение вида разрешенного использования требует изменения договора аренды земельного участка. Между тем, вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды - для проектирования и строительства индивидуального жилого дома.

Судом не учтено, что, приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка, Агаевой Ф.Г.- к.-К. как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования - "для проектирования и строительства жилого дома", тем самым реализовав свое право, предусмотренное п.3 ст.85 ЗК РФ. Поскольку земельный участок предоставлен административному истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Ставрополя Карпенко А.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в полном объеме в удовлетворении требований. Указывает, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Агаевой Ф.Г.- к, являясь арендатором, не вправе изменить договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию города Ставрополя, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, выступающих арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ NФ является земельный участок с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства индивидуального жилого дома". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, административный истец выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N для зоны Ж-3, тем самым, реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу Агаевой Ф.Г.- к. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Исследовав материалы административного дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражениях на нее, выслушав административного истца Агаевой Ф.Г.- к.-к, поддержавшую доводы возражений, представителя администрации г.Ставрополя Карпенко А.А, просившую удовлетворить апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению, в числе которых указаны земли населенных пунктов (пункт 1). Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2).

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально (с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков) устанавливается правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, что следует из положений пункта 8 статьи, статей 8, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что административному истцу Агаевой Ф.Г.- к.-к. на праве аренды предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", площадью 836 кв.м, с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства индивидуального жилого дома, о чем имеется договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ NФ, зарегистрированный в установленном законом порядке. Срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).

На арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью 255, 2 кв.м. (л.д.45), зарегистрированный на праве собственности за административным истцом ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N (л.д.45, 46).

Судом установлено, что административному истцу Агаевой Ф.Г.- к.-к. КУМИ г. Ставрополя отказал в предоставлении муниципальных услуг по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N на "блокированный жилой дом", о чем имеется уведомление от ДД.ММ.ГГГГ Nс (л.д. 61).

Удовлетворяя заявление административного истца, суд исходил из отсутствия запретов либо иных ограничений для изменения вида разрешенного использования земельного участка, и не ставил в зависимость от способа приобретения прав на земельный участок возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, спорный земельный участок относится к зоне Ж-3. Зона индивидуального жилищного строительства". Зона Ж-3 предназначена для формирования жилых районов из индивидуальных жилых домов, а также жилых домов блокированной застройки.

Между тем из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Указанная позиция изложена в обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Материалами дела подтверждалось, что земельный участок предоставлен административному истцу на основании постановления Главы города Ставрополя для проектирования и строительства индивидуального жилого дома и без проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для продолжения строительства индивидуального жилого дома.

Поскольку земельный участок предоставлен административному истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "под блокированный жилой дом" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно признал отказ комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя в изменении вида разрешенного использования земельного участка неправомерным и несоответствующим законодательству Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 10 января 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым административные исковые требования Агаевой Ф.Г.- к. к администрации города Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным и необоснованным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка - оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя Кравченко Д.С. - удовлетворить.

Апелляционную жалобу представителя администрации г.Ставрополя Карпенко А.А. - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: