Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 25 ноября 2019 г. по делу N 33-16701/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ризиной А.Н.

судей Гордиенко Е.С, Матета А.И.

при помощнике судьи Князевой Д.П, рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску дело по иску Селивановской Е. В. к администрации городского округа Балашиха, Комитету имущественных отношений администрации городского округа Балашиха о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, обязании предоставить в собственность за плату земельный участок, по апелляционной жалобе Селивановской Е. В. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 21 января 2019 г.

Заслушав доклад судьи Ризиной А.Н, объяснения представителя Селивановской Е.В. - Райковой Н.В, установила:

Селивановская Е.В. обратилась в суд с иском к администрации городского округа Балашиха, Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха, в котором просила признать незаконным решение об отказе в предоставлении ей в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 337 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты", оформленное письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха от "данные изъяты" "данные изъяты", обязать администрацию городского округа Балашиха предоставить в собственность за плату указанный земельный участок.

В обоснование иска указала, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 146, 3 кв.м, по адресу: "данные изъяты", пом. Ш.

В 2003 г. между истцом и администрацией заключен договор аренды, согласно которому администрация передала истцу в аренду земельный участок, расположенный под принадлежащим истцу нежилым помещением на срок с "данные изъяты" по "данные изъяты". По истечении указанного срока истец продолжила пользоваться земельным участком и оплачивать арендную плату в размере и порядке, установленном договором аренды, а арендодатель не требовал возврата земельного участка.

В 2018 г. истец обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, однако в удовлетворении заявления было отказано, поскольку помимо нежилого помещения, принадлежащего истцу, в здании расположены иные помещения, права на которые могут быть заявлены третьими лицами, в связи с чем земельный участок может быть представлен в общую долевую собственность.

Ответчик - представитель администрации городского округа Балашиха в судебном заседании иск не признал.

Третье лицо - представитель от Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 21 января 2019 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Селивановская Е.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания (л.д. 107-108 том 2), а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, учитывая отсутствие данных о причинах неявки представителей от ответчика и третьего лица по повторному вызову, провел судебное заседание в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Судебная коллегия, заслушав объяснения представителя истца, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Установлено, что Селивановская Е.В. является собственником нежилого помещения, встроенного в пристройке, площадью 146, 3 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты" (л.д. 11 том 1).

Согласно сведениям ЕГРН данное нежилое помещение расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты".

"данные изъяты" между администрацией Балашихинского района и Селивановской Е.В. заключен договор "данные изъяты" аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: "данные изъяты", общей площадью 0, 0337 га, (под постройками) из земель поселений, кадастровый номер "данные изъяты", в том числе для размещения магазина 0, 0157 га, согласно прилагаемой экспликации земель (л.д. 21-24 том 1).

Согласно разделу 3 договора аренды договор действует с "данные изъяты" до "данные изъяты".

Согласно сведениям из ЕГРН указанный земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет.

"данные изъяты" Селивановская Е.В. обратилась в администрацию городского округа Балашиха с заявлением о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность без проведения торгов", с просьбой предоставить ей в собственность за плату спорный земельный участок, на котором расположено помещение, собственником которого она является (л.д. 61-62 том 1).

Письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха от "данные изъяты" "данные изъяты" истцу отказано в предоставлении в собственность данного земельного участка, поскольку нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты", собственником которого является истец, находится в здании с кадастровым номером "данные изъяты", сведения о зарегистрированных правах на которое в ЕГРН отсутствуют (л.д. 63 том 1).

"данные изъяты" между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха и Селивановской Е.В. заключен договор аренды спорного земельного участка "данные изъяты" на период с "данные изъяты" по "данные изъяты" (л.д. 99-103 том 1).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что при предоставлении земельного участка только лишь в собственность истца возникает угроза нарушения прав и интересов третьих лиц, имеющих право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность.

При этом суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств обращения всех собственников помещений, расположенных в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты", в котором, в том числе, расположено принадлежащее ей помещение, с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Кроме того суд указал, что в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не доказано, что для эксплуатации недвижимого имущества, площадью 148, 9 кв.м по прямому назначению необходим земельный участок именно того размера, который она просит - 337 кв.м.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

? ?Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218), действующий с 1 января 2017 г, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что право собственности Селивановской Е.Г. на нежилое помещение, площадью 146, 3 кв.м зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации от "данные изъяты" "данные изъяты" (л.д. 11).

Решением администрации городского округа Балашиха от "данные изъяты" "данные изъяты" согласована перепланировка нежилого помещения (л.д. 128-131).

В соответствии с актом от "данные изъяты" "данные изъяты" о завершении переустройства приемочная комиссия установила, что предъявленное к приемке помещение соответствует проекту перепланировки (л.д. 132-133).

В соответствии с заключением кадастрового инженера в результате перепланировки площадь помещения увеличилась с 146, 3 кв.м до 148, 9 кв.м (л.д. 125).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Селивановская Е.В. является собственником обособленного нежилого помещения с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 148, 9 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты".

?Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

?В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

"данные изъяты" между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха и Селивановской Е.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 337 кв.м, с видом разрешенного использования "для магазина", по адресу: "данные изъяты" на срок с "данные изъяты" по "данные изъяты".

Согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке расположено принадлежащее истцу нежилое помещение.

Поскольку на находящемся в аренде у истца земельном участке расположено принадлежащее ей нежилое помещение, постольку в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации Селивановская Е.В. обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду.

Отказывая истцу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов администрация ссылалась на то, что принадлежащее истцу нежилое помещение расположено в здании с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3 077, 1 кв.м, в котором имеются иные помещения, права на которые могут быть заявлены третьими лицами. Также администрация указывала на то, что пристройка, в которой расположено помещение истца вплотную прилегает к многоквартирным домам, в частности к дому "данные изъяты" по "данные изъяты".

Для проверки указанных доводов определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от "данные изъяты" по делу назначена строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Центр экспертизы, кадастровой и оценочной деятельности".

Согласно заключению эксперта: встроенное помещение в пристройке, назначение: нежилое, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенное по адресу (местонахождение): "данные изъяты" не соответствует требованиям, предъявляемым к "изолированности" помещения по одной позиции, а именно: наличию доступа из исследуемого помещения в смежное помещение магазина.

Вместе с тем, эксперты отмечают, что сформировать из исследуемого помещения нежилое помещение, чтобы оно отвечало признакам изолированного объекта недвижимости, возможно, для чего необходимо заделать существующий смежный дверной проем (как подтвердит присутствующая при проведении экспертного обследования Ермилова Н.В. (исполнительный директор ООО "Все для Вас" - нежилого помещения смежного с исследуемым помещением), указанным дверным проемом не пользуются и он может быть заделан, так как доступ в нежилое помещения ООО "Все для Вас" и эвакуационные пути (не менее 2) имеются).

Экспертами сделаны выводы о том, что исследуемое помещение к составу многоквартирных домов не относится (исследуемое помещение входит в состав нежилого здания: магазина, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты".

Земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" является изолированным (самостоятельным) земельным участком, сформированным для обслуживания и эксплуатации принадлежащего Селивановской Е.В. объекта недвижимости - встроенного помещения в пристройке, назначение: нежилое, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу (местонахождение): "данные изъяты"

Судебная коллегия, считает, что представленное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса, поскольку имеет убедительные и последовательные обоснования, основанные на анализе материалов гражданского дела и натурном обследовании и измерении. Выводы эксперта научно обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.

Таким образом, поскольку заключением эксперта подтверждено, что нежилое помещение истца не относится к составу многоквартирных домов, спорный земельный участок является изолированным и сформированным для обслуживания и эксплуатации нежилого помещения истца, постольку у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Выводы суда о том, что истец вправе получить земельный участок в собственность лишь со множественностью лиц (в общую долевую собственность), является несостоятельными.

Так, из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В целях оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в главе 1.1 Земельного кодекса установлен порядок и требования к образованию земельных участков.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в установленном порядке, проектной документаций лесных участков либо утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Образование земельного участка из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, за исключением случаев, когда образование земельных участков может осуществляться только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункты 2, 3 статьи 11.3 Земельного кодекса).

Как следует из положений статьи 11.10 Земельного кодекса, схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено Земельным кодексом. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается, в частности территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка (пункты 1, 13, 14 названной статьи).

В рассматриваемом споре бесспорно установлен факт регистрации права собственности истца на самостоятельный объект недвижимости, а также факт формирования при данном строении испрашиваемого земельного участка в границах и площади для обслуживания принадлежащего истцу строения, используемого под магазин, то есть сформированного в качестве самостоятельного объекта правоотношений, введенного в гражданский оборот.

Таким образом, формирование земельного участка в площади, переданной истцу по договору аренду для обслуживания, принадлежащего ей на праве собственности строения, в силу вышеприведенных норм закона, не может умолять право истца на получение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку данный участок был сформирован и предоставлен органом местного самоуправления истцу по договору аренды в 2003 году, и в 2018 г. правомочность формирования этого участка была подтверждена посредством заключения последующего заключения договора аренды того же земельного участка на новый срок.

Кроме того, из представленного судебного заключения следует, что как многоквартирный дом, а также строение магазина (части), и строение, находящееся в собственности истца, расположены на сформированных земельных участках, сведения о которых внесены в реестр недвижимости, что спроектировано экспертами в ситуационном плане экспертного заключения (рис.2).

Данное заключение согласуется также и сообщением кадастровой организации "Межа", приобщенное в качестве нового доказательства судебной коллегией в порядке ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д.191), согласно которого, наложений со спорным участком границ иных земельных участков, не имеется.

На основании изложенного решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Балашихинского городского суда Московской области от 21 января 2019 г. отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Селивановской Е. В. к администрации городского округа Балашиха, Комитету имущественных отношений администрации городского округа Балашиха о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, обязании предоставить в собственность за плату земельный участок - удовлетворить.

Признать незаконным решение об отказе в предоставлении Селивановской Е. В. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 337 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты", оформленное письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха от "данные изъяты" "данные изъяты".

Обязать Администрацию городского округа Балашиха предоставить Селивановской Е. В. в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 337 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты" в установленном законом порядке.

Председательствующий

Судьи