Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 ноября 2019 г. по делу N 33а-20907/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Сафина Ф.Ф.

судей Гаиткуловой Ф.С, Алешиной С.Н.

при секретаре Рахматуллине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гатауллина Л.Ф. к Администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, по апелляционной жалобе представителя административного истца Гатауллина Л.Ф. - Шумских А.В. на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 августа 2019 года.

Заслушав доклад судьи Алешиной С.Н. о содержании решения суда, существе апелляционной жалобы, выслушав выступления представителя истца Гатауллина Л.Ф. (по доверенности) Шумских А.В, судебная коллегия

установила:

Гатауллин Л.Ф. обратился с административным иском к администрации городского округа г.Нефтекамск о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка.

Требования мотивированы тем, что 01 марта 2019 г. истец на основании договора купли-продажи приобрел у Курбановой Л.В. нежилое одноэтажное здание площадью 36 кв.м, расположенное по адресу: адрес", кадастровый номер N... (государственная регистрация права N N... от дата г.), который расположен на земельном участке с кадастровым номером N... площадью 1200 кв.м, расположенном по адресу: адрес.

30 декабря 2015 г. на основании постановления Администрации ГО г. Нефтекамск РБ N N... от дата г. земельный участок с кадастровым номером N... был предоставлен Курбановой Л.В. в аренду в целях проектирования и строительства производственно-офисного здания сроком на 3 года, т.е. до 24 ноября 2018 г.

В марте 2019 г. Гатауллин Л.Ф. обратился в Администрацию ГО г.Нефтекамск с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером N.., площадью1200 кв.м, расположенного по адресу: адрес в аренду на основании ст.ст.39.20 Земельного кодекса РФ. Письмом за исх. N 3412 от 02.04.2019 г. в предоставлении земельного участка в аренду было отказано со ссылкой на п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

На основании вышеизложенного, ссылаясь нап.1 ст.39.20 ЗК РФ, административный истец просил признать незаконным отказ администрации городского округа г.Нефтекамск РБ, выразившееся в непредставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: адрес изложенный в письме за исх. N N... от 02.04.2019 г.; обязать администрацию городского округа город Нефтекамск РБ и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: адрес сроком на 49 лет на основании п.1 ст. 39.20, п.п. 17 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 августа 2019 года отказано в административном иске Гатауллина Л.Ф. к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером N.., площадью 1200 кв.м, об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

В апелляционной жалобе представитель Гатауллина Л.Ф. - Шумских А.В. просит решение суда отменить. В обосновании своих доводов указывает, что судом не оценен тот факт, что фактически на земельном участке с кадастровым номером N.., площадью 1200 кв.м, расположенном по адресу: адрес - расположен объект недвижимости с кадастровым номером N.., что подтверждается выпиской из ЕГРН. Считает, что права Гатауллина Л.Ф. нарушены, поскольку без оформления прав аренды на земельный участок у собственника здания отсутствует возможность реализовывать права собственности и пользования в полном объеме. Судом не учтено, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Администрацией ГО г. Нефтекамск не предпринято никаких действий, направленных на изъятие земельного участка у предыдущего пользователя по истечении 6 месяцев с момента окончания срока действия договора аренды.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. В связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 150 КАС РФ признает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Гатауллина Л.Ф... -Шумских А.В, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления Администрации ГО г. Нефтекамск РБ N N... от 24.11.2015 г. по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30.12.2015 г. земельный участок с кадастровым номером N... площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: адрес был предоставлен Курбановой Л.В. в аренду в целях проектирования и строительства производственно-офисного здания сроком на 3 года, т.е. до 24.11.2018 г.

01.03.2019 г. между Гатауллиным Л.Ф. и Курбановой Л.В. был заключен договор купли-продажи нежилого одноэтажного здания площадью 36 кв.м, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер N... (государственная регистрация права N N... от дата г.), которое расположено на земельном участке с кадастровым номером N.., площадью 1200 кв.м, по указанному адресу.

ГатауллинуЛ.Ф. отказано Администрацией ГО г. Нефтекамск письмом за исх. N N... от 02.04.2019 г. в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на п.5 ст.39.6 ЗК РФ в связи с тем, что предоставление земельного участка в аренду возможно только однократно собственнику объекта незавершенного строительства, а ранее такое предоставление имело место по постановлению администрации ГО г.Нефтекамск от 24 ноября 2015 г. N N...

Отказывая в удовлетворении требований административного иска, суд исходил из того, что срок договора аренды от 30 декабря 2015 года истек, он заключался с иным лицом, представленное истцом доказательство о праве собственности на нежилое здание вспомогательного назначения не является объектом строительства.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, введенного в действие с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Документы о наличии объекта, который является частью объекта предполагаемого строительства на испрашиваемом земельном участке истцом были предоставлены.

Кроме того по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец приобрел объект собственности у лица, которое являлось арендатором земельного участка на основании договора, и он расположен на этом земельном участке, а Курбановой Л.В. по постановлению от N... от 24.11.2015 г. предоставлен на три года без указания на условие " для завершения строительства", судебная коллегия приходит к выводу о том, что Гатауллин Л.Ф. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства. Гатауллин Л.Ф. обязанности по внесению арендной платы за указанный участок от имени Курбановой Л.В. производил до 11.04.2019 г, что следует из представленных платежных поручений N N... от 20.03.2019 г, NN N... от 11.04.2019 г, акта сверки по состоянию до 2019 года.

Ранее административному истцу в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок в аренду не предоставлялся.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что нормы материального права применены судом первой инстанции неправильно, и считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истцом не исчерпана.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам неправильно, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований Гатауллина Л.Ф.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Руководствуясь ст. ст. 307-310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 августа 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать незаконным решение Администрации городского округа г. Нефтекамск РБ об отказе в представлении в аренду Гатауллину Л.Ф. земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: адресвыраженное в письме исх.N N... от 02.04.2019 г.

Обязать администрацию городского округа город Нефтекамск РБ и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску заключить с Гатауллиным Л.Ф. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу адрес на срок 3 (три) года для завершения строительства.

Председательствующий Сафин Ф.Ф.

Судьи Гаиткулова Ф.С.

Алешина С.Н.

...