Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 05 декабря 2019 г. по делу N 66а-51/2019

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ковалёвой Ю.В.

судей Корпачевой Е.С, Синьковской Л.Г.

при секретаре Баландиной М.Ю.

рассмотрела в судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы на решение Московского городского суда от 11 сентября 2019 года об удовлетворении административных исковых требований ЗАО "КБ Спецстанок" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Синьковской Л.Г, объяснения представителя административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Коломеец К.С, возражения относительно апелляционной жалобы представителя административного истца ЗАО "КБ Спецстанок" Свирид Е.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ЗАО "КБ Спецстанок" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, вл. 84, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

Решением Московского городского суда от 11 сентября 2019 года с учетом определения того же суда об устранении описки от 25 сентября 2019 года административные исковые требования ЗАО "КБ Спецстанок" удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2018 года установлена равной его рыночной стоимости на основании экспертного заключения N 3037 от 01 июля 2019 года Автономной некоммерческой организации "Бюро судебных экспертиз" в размере 148 966 500 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Клоков Е.В. просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование указывает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке.

Считает, что судом не исследованы доводы административного ответчика об одностороннем изменении ЗАО "КБ Спецстанок" условий договора аренды и нарушении прав собственника спорного объекта недвижимости на определение кадастровой стоимости земельного участка и распоряжение им. Доказательств нарушения общих начал определения арендной платы не представлено, а само по себе увеличение размера арендной платы не нарушает права ЗАО "КБ Спецстанок" как арендатора.

Ссылается на несоответствие заключения эксперта по делу положениям Федерального закона от 31 мая 2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, поскольку экспертом в рамках сравнительного метода исследования не учтено, что объект-аналог N 3 имеет вид разрешенного использования "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов", тогда как объект исследования имеет вид разрешенного использования "для размещения объектов общественного питания, административных зданий, гаражей", что свидетельствует об искажении величины рыночной стоимости. Также экспертом не применена корректировка на наличие исходно-разрешительной документации.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Свирид Е.С. просит оставить решение суда без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО "КБ Спецстанок" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора аренды земельного участка N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости "данные изъяты" от 18 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2018 года составляет "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчёт об оценке N "данные изъяты" от 06 февраля 2019 года "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере "данные изъяты" рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта N "данные изъяты" от 01 июля 2019 года "данные изъяты" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета N "данные изъяты" от 06 февраля 2019 года ООО " "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2018 года в размере "данные изъяты" рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом "данные изъяты", отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и приказу Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше "данные изъяты" лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков общероссийская общественная организация " "данные изъяты"", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности "данные изъяты" по оценке недвижимости и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом расчёты эксперта не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными, при необходимости в расчетах были применены соответствующие корректирующие коэффициенты. Объектом экспертного исследования являлся земельный участок, предназначенный для размещения объектов общественного питания, административных зданий, гаражей, а видом разрешенного использования объекта-аналога N "данные изъяты" - размещение производственных и административных зданий, строений и сооружений и обслуживающих их объектов. Поскольку назначение указанных объектов сопоставимо в части размещения административных зданий, соответствующая корректировка экспертом не внесена обоснованно. Наличие исходно-разрешительной документации не относится к ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельного участка, в связи с чем применение корректировки также не требуется. Данных о том, что вид разрешенного использования объекта-аналога N "данные изъяты", а также неприменение корректировки на наличие исходно-разрешительной документации повлияли на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, не представлено.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, не могут быть приняты во внимание, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение её в государственный реестр в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям отклоняются доводы административного ответчика об одностороннем изменении условий договора аренды земельного участка.

Что касается доводов жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то они являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно условиям представленного в материалы дела договора аренды, арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308 - 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Московского городского суда от 11 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи