Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 г. по делу N 8Г-414/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Соловьевой О.В.

судей Старовойт Р.К, Власенко И.Г.

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Бобылевой О.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Южно-Сахалинска к Стрелковской Татьяне Сергеевне, ООО "Сахагрострой" об изъятии путем выкупа жилого помещения, по иску Стрелковской Татьяны Сергеевны к администрации города Южно-Сахалинска об изъятии путем выкупа жилого помещения и прекращения права собственности в отношении жилого помещения, по кассационным жалобам представителя ООО "Сахагрострой" Лавлинского И.В. и представителя администрации г.Южно-Сахалинска Никулина И.В.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02 июля 2019 года

Заслушав доклад судьи Старовойт Р.К, объяснения представителя ООО "Сахагрострой" Лавлинского И.В. и представителя администрации г.Южно-Сахалинска Никулина И.В, заслушав заключение прокурора Бобылевой О.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к Стрелковской Т.С, ООО "Сахагрострой" об изъятии путем выкупа и прекращении права собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что в 2011 году между администрацией города и ООО "Труд-Сахалин" заключен договор о развитии застроенной территории, расположенной в границах г. Южно-Сахалинска, северо-восточнее пересечения "адрес" и "адрес". Стрелковская Т.С. является собственником "адрес"А по "адрес", который включен в перечень жилых домов, находящихся в муниципальной собственности и подлежащих сносу. На основании определения Арбитражного суда "адрес" от 06.07.2017 права и обязанности по договору перешли к ООО "Сахагрострой". Соглашения о выкупе жилого помещения со Стрелковской Т.С. не достигнуто. Просила суд изъять у Стрелковской Т.С. "адрес"А по "адрес", с кадастровым номером 65:01:0102004:233, с возмещением за счет средств ООО "Сахагрострой" ее рыночной стоимости, включая убытки, причиненные изъятием, в размере 5 847 000 рублей, прекратить право собственности Стрелковской Т.С. на жилое помещение.

Стрелковская Т.С. обратилась с иском к администрации г. Южно-Сахалинска об изъятии путем выкупа жилого помещения с выплатой 11 692 000 рублей, прекращении права собственности на квартиру, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6000 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 6000 рублей, по оплате сведений из ЕГРН в размере 404 рубля, по оплате экспертизы в размере 18 168, 13 рублей, ссылаясь на то, что администрацией Южно-Сахалинска при определении рыночной стоимости имущества, применены занижающие корректировки, в связи с чем, рыночная стоимость ее имущества значительно снижена.

Определением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 01.03.2019 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель администрации г.Южно-Сахалинска исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить. Иск Стрелковской Т.С. просил оставить без удовлетворения, возражая относительно выкупной стоимости квартиры, предложенной Стрелковоской Т.С.

Представитель ООО "Сахагройстрой" не возражал в удовлетворении первоначально заявленного иска с установлением выкупной стоимости в размере 5 334 000 рублей, в удовлетворении иска Стрелковской Т.С. просил отказать.

Стрелковская Т.С. на удовлетворении своего иска настаивала, просила установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в размере 11 692 000 руб.

Прокурор в заключении полагал исковые требования администрации города подлежащими удовлетворению, а исковые требования Стрелковской Т.С. необоснованными.

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 18.03.2019 исковые требования администрации г. Южно-Сахалинска удовлетворены частично. В пользу и за счет средств ООО "Сахагрострой" у Стрелковской Татьяны Сергеевны изъята путем выкупа "адрес"А по "адрес" с возмещением рыночной стоимости жилого помещения, включая убытки причиненные изъятием, в размере 5 334 000 рублей 00 копеек, которые подлежат внесению в депозит нотариуса в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. В остальной части исковые требования администрации г. Южно-Сахалинска к Стрелковской Т.С, ООО "Сахагрострой" оставлены без удовлетворения.

Исковые требования Стрелковской Татьяны Сергеевны к администрации г. Южно-Сахалинска, оставлены без удовлетворения.

При этом судом указано, что решение является основанием для регистрации перехода права собственности от Стрелковской Татьяны Сергеевны к ООО "Сахагрострой" на "адрес"А по "адрес". Со Стрелковской Татьяны Сергеевны и ООО "Сахагрострой" в бюджет муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" взыскана госпошлина в размере 3000 рублей, по 1500 рублей с каждого. С администрации города Южно-Сахалинска и ООО "Сахагрострой" в пользу Стрелковской Татьяны Сергеевны взысканы судебные расходы в виде расходов за проведение экспертизы в размере 50 000 рублей, по 25 000 рублей с каждого.

Апелляционным определением Сахалинского областного суда от 02.07.2019 решение Южно-Сахалинского городского суда от 18.03.2019 отменено. Принято по делу новое решение.

У Стрелковской Татьяны Сергеевны изъята "адрес"А по "адрес", с ООО "Сахагрострой" в пользу Стрелковской Татьяны Сергеевны взыскана выкупная цена за изымаемое жилое помещение в размере 11 692 000 рублей. Прекращено право собственности Стрелковской Татьяны Сергеевны на "адрес"А по "адрес".

С ООО "Сахагрострой" в бюджет муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" взыскана государственная пошлина в размере 60 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Стрелковской Татьяны Сергеевны, администрации г. Южно-Сахалинска отказано.

В кассационной жалобе представитель администрации г.Южно-Сахалинска просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.07.2019 как вынесенное с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. В жалобе указал, что суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, отклонив заключение Независимого агентства оценки "ГАКС" от 26.02.2019, необоснованно принял в качестве допустимого доказательства по делу отчет ООО "Бюро оценки ТОККО" от 06.09.2018, представленный Стрелковской Т.С, которым в рыночную стоимость жилого помещения Стрелковской Т.С. включена компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома. Между тем, на момент приобретения Стрелковской Т.С. спорного жилого помещения 27.12.2017, дом уже был признан аварийным и подлежащим сносу заключением межведомственной комиссии от 21.07.2016. Полагает, что у администрации г. Южно-Сахалинска перед Стрелковской Т.С. отсутствовала обязанность по проведению капитального ремонта, в связи с чем отсутствовала необходимость включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.

Кассационная жалоба представителя ООО "Сахагрострой" также содержит просьбу об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.07.2019. В жалобе представитель ответчика, приведя аналогичные доводы, также указал, что судом апелляционной инстанции нарушены требования ч. 2 ст. 56 и ч.1 ст. 57 ГПК РФ, поскольку, отклонив экспертное заключение НА "ГАКС", проведенное на основании определения суда первой инстанции, и приняв в качестве допустимого доказательства по делу отчет ООО "Бюро оценки ТОККО" от 06.09.2018, представленный Стрелковской Т.С, судебная коллегия, несмотря на наличие между сторонами спора относительно размера выкупной стоимости жилого помещения, не поставила на обсуждение сторон вопрос о проведении по делу повторной экспертизы, не назначила подобную экспертизу, тем самым не дав надлежащей оценки имеющим значение для дела обстоятельствам.

В письменных возражениях на кассационные жалобы Стрелковская Т.С. в лице представителя Ваторина В.Ю. полагает обоснованным принятие апелляционной инстанцией в качестве доказательства выкупной стоимости жилого помещения заключения ООО "Бюро оценки ТОККО", которым в выкупную стоимость жилья включены стоимости доли истицы в общем имуществе МКД и земельного участка, компенсации за непроизведенный ремонт, убытков связанных в изъятием жилого помещения.

В судебном заседании прокурор в заключении полагал доводы кассационной жалобы представителя администрации г.Южно-Сахалинска и представителя ООО "Сахагрострой" обоснованными, определение апелляционной инстанции подлежащим отмене, в связи с допущенными нарушениями процессуальных норм.

Прокурор Сахалинской области направил письменные возражения на кассационные жалобы, полагая апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.07.2019 законным и обоснованным.

Стрелковская Т.С, представитель Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились. Учитывая их надлежащее извещение, судебная коллегия в соответствии с ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, заслушав заключение прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационных жалобах, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции полагает апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02 июля 2019 года подлежащим отмене, с направлением дела в суд апелляционной инстанции для нового рассмотрения.

Согласно ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции по делу.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" от 2 июля 2009 года N 14, судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (муниципальные нужды заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 названного Кодекса.

Из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным часть 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведённый капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночная стоимость объекта оценки определяется независимым оценщиком, который должен являться членом саморегулируемой организации и застраховать риск наступления своей гражданской ответственности. Свою деятельность оценщик может осуществлять только по тем направлениям оценочной деятельности, которые предусмотрены в его квалификационном аттестате (ст. 4 Закона N 135-ФЗ).

Судом установлено, что Стрелковская Т.С. на основании договора купли-продажи от 27.12.2017, является собственником "адрес" А по "адрес" с кадастровым номером N.

Заключением межведомственной комиссии N999 от 21.07.2016, утвержденным постановлением администрации г. Южно-Сахалинска N2773-па от 07.09.2016, "адрес"А по "адрес" признан аварийным и подлежащим сносу.

02 февраля 2011 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ООО "Труд-Сахалин" заключен договор о развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Курильская и пр. Мира (далее Договор от 02.02.2011), по условиям которого последний принял на себя обязательства в установленный срок своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц осуществить развитие застроенной территории площадью 21 562, 0 кв. м и выполнить обязательства, установленные настоящим договором, а Департамент обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по договору (п. 1.2). В обязанности ООО "Труд-Сахалин" входит также выплата выкупной цены за изымаемые на основании решения администрации г. Южно-Сахалинска, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории (п.3.1.4).

Приложением N3 к приведенному Договору предусмотрен перечень жилых помещений, выселяемых из квартир, расположенных на территории, определенной под развитие в г. Южно-Сахалинске, в который включена "адрес"А по "адрес".

24 марта 2017 года между сторонами Договора от 02.02.2011 заключено дополнительное соглашение, которым срок его действия продлен до 03 февраля 2019 года.

На основании утвержденного определением Арбитражного суда Сахалинской области NА59-1772/2017 от 06.07.2017 мирового соглашения к ООО "Сахагрострой" перешли права и обязанности по выполнению требований, предусмотренных п.3.1 Договора N2 от 02.02.2011 о развитии застроенной территории, в рамках которых заключены договоры аренды земельных участков.

Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска N2240-па от 15.08.2017 предписано изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:1:0701002:2237, расположенный под многоквартирным домом NА по "адрес" и помещения в многоквартирном доме с кадастровыми номерами, в том числе 65:01:0102004:233 (п.1). ООО "Труд-Сахалин" в соответствии с условиями соглашений о размерах и порядке выплаты предписано произвести возмещение за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества (п.7).

19 сентября 2017 года между Департаментом землепользования г. Южно- Сахалинска и ООО "Сахагрострой" заключено дополнительное соглашение, которым в обязательства последнего по договору включены создание либо приобретение, безвозмездной передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенными в границах застроенной территории, а также снос домов, в которых расположены квартиры, в том числе N в "адрес"А по "адрес". В случае не достижения согласия с собственниками жилых помещений в указанных многоквартирных домах в части переселения во вновь предоставляемые жилые помещения, ООО "Сахагрострой" приняты обязательства по принятию мер в соответствии с действующим законодательством РФ по изъятию жилых помещений и земельных участков под ними.

Согласно Отчету N001526/6 об определении рыночной стоимости от 07.03.2018, составленного ИП Родюкова А.Ю. по заказу МКУ "Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска", рыночная стоимость жилого помещения по адресу: "адрес"А, "адрес" по состоянию на 01.03.2018 составляет 5 732 000 руб.

20 марта 2018 года в адрес Стрелковской Т.С. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд и отчет об оценке рыночной стоимости выкупной цены, включающий рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиняемые собственнику жилого помещения в связи с изъятием. Соглашение между сторонами заключено не было.

Согласно представленному отчету N608-А/2018 об оценке рыночной стоимости от 14.09.2018, составленному ООО "Бюро оценки "ТОККО" по заказу Стрелковской Т.С, рыночная стоимость жилого помещения по адресу: "адрес"А, "адрес" составила 11 692 000 рублей.

В ходе разрешения спора судом первой инстанции, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно размера выкупной стоимости жилого помещения, по ходатайству Стрелковской Т.С. ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено НАО ЗАО "ГАКС", на разрешение эксперта был поставлен вопрос о размере указанного возмещения с учетом убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Согласно заключению НАО "ГАКС" N 191 от 26.02.2019 рыночная стоимость, принадлежащего Стрелковой Т.С. жилого помещения составляет 5 170 000 руб, размер убытков равен 164 000 руб.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, приняв заключение НАО ЗАО "ГАКС" в качестве допустимого доказательства по делу, удовлетворил требования об изъятии у Стрелковской Т.С. "адрес"А в "адрес", с выплатой выкупной стоимости в размере (5170000, 00+164000, 00) 5 334 000 руб.

Отменяя решение Южно-Сахалинского городского суда, судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в определении от 02.07.2019 указала, что в нарушение требований ч.6 ст. 32 ЖК РФ, при определении выкупной стоимости жилого помещения Стрелковской Т.С. ни в заключении ИП Родюковой А.Ю. от 07.03.2018 N 001526/6, ни в заключении НАО ЗАО "ГАКС" от 26.02.2019 N 191 не учтены стоимость принадлежащей Стрелковой Т.С. доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельного участка, на котором расположен указанный дом, а также убытки, связанные с изъятием данного жилого помещения в виде компенсации за непроизведенный наймодателем капитальный ремонт дома.

Не подвергая сомнению правильность выводов суда апелляционной инстанции относительно предусмотренной законом необходимости включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения стоимости доли собственника в общем имуществе МКД и земельного участка, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, вместе с тем, судебная коллегия Девятого кассационного суда общей юрисдикции, приходит к выводу, что при разрешении настоящего гражданского дела судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к принятию незаконного решения по делу.

Подтверждая соблюдение администрацией г. Южно-Сахалинска установленного законом порядка изъятия путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд (ч. ч. 1, 2 ст. 32 ЖК РФ), а в связи с этим и наличия оснований для изъятия квартиры у Стрелковой Т.С. путем предоставления возмещения в денежной форме, ответчики в кассационных жалобах выражают несогласие с размером определенной судом выкупной цены.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подпункт "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, принимая в качестве допустимого и достаточного доказательства заключение ООО "Бюро оценки "ТОККО", указал, что указанный отчет составлен в соответствии с нормами действующего законодательства, с исследованием вопроса о процедуре и метода проведения оценки, с анализом рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, а представители администрации г. Южно-Сахалинская и ООО Сахагрострой", несмотря на предложение судебной коллегии, не представили доказательств опровергающих размер возмещения, указанный в отчете ООО "Бюро оценки "ТОККО".

Указанный вывод судебной коллегии противоречит материалам дела, не основан на требованиях процессуальных норм.

Согласно ч.2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с ч.3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности.

Заключение эксперта, согласно ч.1 ст. 55 ГПК РФ, является одним из доказательств по делу, которое в силу п.3 ст. 86 ГПК РФ для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Вопреки указанным нормам без внимания судебной коллегии оставлены доводы о том, что представленный Стрелковой Т.С. отчет ООО "Бюро оценки "ТОККО" не отвечает требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Так, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно ч.2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку положениями статьей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Соответственно, стоимость земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, при выкупе жилого помещения отдельно не определяется, поскольку он находится в общей долевой собственности, не подлежит разделу и не может являться предметом сделки в связи с отсутствием самостоятельной оборотоспособности.

Из отчета ООО "Бюро оценки "ТОККО", положенного в основу апелляционного определения, следует, что при определении рыночной стоимости квартиры был применен сравнительный подход, при котором использованы объекты - аналоги, вместе с тем специалист отдельно определилрыночную стоимость квартиры и рыночную стоимость земельного участка. На стр. 41 отчета указал, что для оценки конкретной квартиры он вычитает из стоимости объектов аналогов стоимость доли земельного участка и в рамках исследования по настоящему заключению определяет стоимость прав на земельный участок отдельно. В приведенной на стр. 50 отчета таблице оценщик определилрыночную стоимость квартиры 4 881 000 руб, стоимость доли в праве собственности на земельный участок 1 856 000руб, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома 4 850 000 руб, стоимость убытков 105 000 руб. Таким образом, в рыночную стоимость квартиры специалист оценщик включил стоимость общего имущества МКД, приходящегося на долю Стрелковской Т.С, а стоимость доли в праве на земельный участок, также являющийся общим имуществом собственников МКД, определилотдельно.

Кроме того, специалист вместо определения рыночной стоимости доли земельного участка, приходящейся на собственника, определилстоимость права аренды на данный земельный участок (стр. 34 отчета).

Исходя из вышеизложенного, выводы специалиста, изложенные в отчете ООО "Бюро оценки "ТОККО", нельзя признать соответствующими требованиям ст. 32 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года.

Выводы апелляционной инстанции о том, что указанное экспертное заключение не оспорено и возможность устранения сомнений в отчете ООО "Бюро оценки "ТОККО" посредством предоставления иного заключения заинтересованным лицом не реализована, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Из материалов дела следует, что в судебном заседании апелляционной инстанции 25.06.2019, отложенном по ходатайству Стрелковской Т.С, представителям администрации г. Южно-Сахалинска и ООО "Сахагрострой" было предложено наряду с иными документами представить отчет о стоимости изымаемого помещения. Впоследствии в судебном заседании 02.07.2019 судебной коллегией не обсуждение сторон не выносился вопрос о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, при наличии в деле трех отчетов о размере выкупной стоимости жилого помещения, противоречащих друг другу.

В силу положений ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Между тем, эти требования гражданского процессуального законодательства были нарушены судом апелляционной инстанции при рассмотрении возникшего спора.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что допущенные судами нарушения норм материального права, а также норм процессуального права, регламентирующих процесс доказывания и оценку доказательств, являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, в связи с чем, апелляционное определение не может быть признано законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные нарушения, правильно определить юридически значимые обстоятельства по делу, а также, соблюдая принцип состязательности, поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, доказательств в обоснование своих требований и возражений и рассмотреть дело с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда 02.07.2019 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда.

Председательствующий

Судьи