Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 27 ноября 2019 г. по делу N 4Г-5984/2019

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Шипилова А.Н, членов президиума: Кротова С.Е, Епифанова В.М, Павлычева М.М, Шандриной Е.В, Казакова Д.А, при секретаре Герасимовой В.А, рассмотрев дело по иску администрации МО г.-к. Анапа к Жаворонковой Е.Ю. о признании капитального строения самовольной постройкой и обязании осуществить снос самовольной постройки, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Кисляка В.Ф. от 19 августа 2019 года по кассационной жалобе представителя администрации МО г.-к. Анапа, поступившей 28 мая 2019 года, на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 года, заслушав доклад судьи Кисляка В.Ф, выслушав объяснения представителя администрации МО г.-к. Анапа, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО г.-к. Анапа обратилась в суд с иском к Жаворонковой Е.Ю. о признании самовольной постройкой двухэтажного капитального строения, обязании осуществить снос самовольной постройки.

В обоснование заявленных требований указала, что управлением муниципального контроля администрации МО г.-к. Анапа в результате проведенного осмотра установлено, что Жаворонкова Е.Ю. на земельном участке по адресу: "... " с КН "... ", площадью 2180кв.м, принадлежащем на праве собственности МО г.-к. Анапа и предоставленном на праве аренды ответчику, самовольно возводит объект недвижимого имущества - капитальное двухэтажное строение размером 13мх33м, площадью 429кв.м. Администрация МО г.-к. Анапа полагает, что строительство объекта является самовольным и объект подлежит сносу, в связи с чем просила суд обязать Жаворонкову Б.Ю. осуществить за свой счет снос самовольной постройки на земельном участке по указанному адресу.

Определениями Анапского районного суда от 22 марта 2018 года, 19 апреля 2018 года, 13 августа 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены ООО "Винзавод "Кавказ", Ахременко С.Г, управление имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2018 года иск администрации МО г.-к. Анапа удовлетворен частично. Признано самовольной постройкой капитальное строение, возведенное на земельном участке с КН "... " по указанному адресу. В удовлетворении исковых требований об обязании ответчика осуществить снос капитального строения отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 года решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2018 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель администрации МО г.-к. Анапа по доверенности Павловец Е.П. просит решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 года отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований администрации МО г.-к. Анапа.

29 мая 2019 года дело истребовано в Краснодарский краевой суд.

21 июня 2019 года дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи кассационной жалобы) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из ЕГРН от "... ", от "... " земельный участок площадью 2180кв.м с КН "... ", категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, по адресу: "... ", принадлежит на праве собственности МО г.-к. Анапа, находится в аренде у ЖаворонковойЕ.Ю, границы участка установлены.

В соответствии с договором аренды земельного участка "... " от "... " управление имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа предоставило в аренду ООО "Винзавод "Кавказ" указанный земельный участок, на основании постановления администрации МО г.-к. Анапа от "... " "... ". Целевое назначение земельного участка: для сельскохозяйственного использования.

Согласно п.2.4. договора аренды на земельном участке запрещается, в том числе: возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ.

Из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от "... " следует, что ООО "Винзавод "Кавказ" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка "... " от "... " в пользу Ахременко С.Г.

По соглашению от "... " Ахременко С.Г. передал Жаворонковой Е.Ю. права и обязанности по договору аренды земельного участка "... " от "... ".

В ходе проведения осмотра "... " управлением муниципального контроля администрации МО г.-к. Анапа установлено, что на земельном участке по указанному адресу, площадью 2180кв.м, принадлежащем на праве собственности МО г.-к. Анапа и предоставленном на праве аренды Жаворонковой Е.Ю, без оформления в установленном порядке разрешительной документации ведется строительство капитального объекта. На момент осмотра на участке возведено двухэтажное строение размером (ориентировочно) 13мх33м, площадью 429 кв.м.

Из сообщения управления архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Анапа от "... " следует, что в архиве управления разрешительная документация на строительство по указанному адресу отсутствует.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что спорный объект является самовольным строением, поскольку отсутствует разрешительная документация на строительство объекта.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о сносе, судебные инстанции положили в основу судебных постановлений экспертное заключение ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "Экско" от "... " "... ", указав, что администрацией МО г.-к. Анапа не представлено доказательств, свидетельствующих, что спорное капитальное строение не соответствует требования градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов, нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц или создает угрозу безопасности для жизни и здоровья граждан. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, принадлежит ответчику на праве аренды, относится к землям населенных пунктов, при строительстве которого целевое назначение земельного участка не нарушено.

Президиум краевого суда полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Согласно положениям ст. 51 ГрК РФ, а также положениям ст. 3 ФЗ от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.

В соответствии с подп. 5 п. 3 ст. 8 ГрК РФ, подп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Статья 42 ЗК РФ предписывает собственникам земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Администрацией МО г.-к. Анапа разрешительная документация на строительство спорного объекта не выдавалась, о чем свидетельствует информация управления архитектуры и градостроительства администрации от "... ".

Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Наличие разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации - обязательное условие для получения разрешения на строительство.

В силу п. 2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства включается, в том числе, схема планировочной организации земельного участка, которая выполняется в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка.

Схема планировочной организации земельного участка должна быть выполнена непосредственно в отношении земельного участка, предоставленного для строительства.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Поскольку разрешение на проведение строительных работ Жаворонковой Е.Ю. получено не было, вопрос безопасности эксплуатации объекта после произведенного строительства и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом РФ, федеральными законами от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ", от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе", от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", а также иными специальными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 настоящей статьи.

Из смысла приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего эту постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.

В нарушение приведенных норм материального права судебные инстанции, признав возведенный объект самовольной постройкой, не определили юридическую судьбу этого объекта, отказав в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки.

Кроме того, при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационной жалобы, представления (ч. 2 ст. 390 ГПК РФ в редакции, действовавшей на момент подачи кассационной жалобы).

В интересах законности президиум полагает необходимым при рассмотрении кассационной жалобы выйти за пределы ее доводов и указать на допущенные судебными инстанциями существенные нарушения норм права, не названные заявителем в кассационной жалобе.

Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества и принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 2 и 8 п. 1 ст. 1).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 ГрК РФ.

В соответствии с положениями частей 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Судами не принято во внимание, что спорный объект возведен не в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка и условиями договора аренды, суды не учли, что для правильного разрешения настоящего спора имеет значение и то, соответствует ли спорная постройка целевому назначению земельного участка, а также предназначалась ли данная постройка для использования земельного участка в период действия договора аренды.

Таким образом, в связи с тем, что земельный участок с КН "... " имеющий вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, судам надлежало дать оценку действиям Жаворонковой Е.Ю. по возведению спорной постройки на арендуемом земельном участке с учетом приведенных выше норм права.

Одновременно с тем, прекращение договора аренды в силу положений п. 1 ст. 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что обеспечивает защиту интересов арендатора при обнаружении им недостатков сданного в аренду имущества и возврат этого имущества арендодателю после прекращения арендных отношений.

Судами не учтено, что договор аренды сторонами заключен без разногласий, подписывая его, арендатор согласился, в том числе с существенным условием в виде разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". На земельном участке возведен двухэтажный объект капитального строительства без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, поэтому лицо, осуществившее такое строительство, не является законным владельцем самовольной постройки.

На основании договора аренды от "... " и ряда последовательных сделок об уступке прав и обязанностей по указанному договору аренды, арендатором спорного земельного участка из земель населенных пунктов, предоставленного для целей сельскохозяйственного использования на срок до "... ", является Жаворонкова Е.Ю. Согласно пункту 2 договора "Условия предоставления земельного участка" участок надлежит использовать строго по целевому назначению, при этом запрещено возведение каких-либо строений или сооружений, не предусмотренных проектом организации и производство работ.

Учитывая изложенное, суду следовало установить, предполагал ли договор аренды невозможность возведения каких-либо иных - новых капитальных строений на земельном участке.

При таких обстоятельствах решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и вынести законное и обоснованное судебное постановление.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий А.Н. Шипилов

докл. Кисляк В.Ф.