Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 18 ноября 2019 г. по делу N 33-3515/2019

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Матвеевой Н.Н, судей Ватолиной Ю.А. и Ивашуровой С.В, при секретаре Заморской В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по апелляционной жалобе Гарагонич Е. В. на решение Обнинского городского суда Калужской области от 7 мая 2019 года по делу по иску Гарагонич Е. В. к Юнгу А.А. и Куровой А. И. о взыскании задатка в двойном размере, УСТАНОВИЛА:

21 марта 2019 года Гарагонич Е.В. обратилась в суд с иском к Юнгу А.А. и Куровой А.И. о взыскании в солидарном порядке денежных средств в сумме 200000 руб.

В обоснование требований истица указала, что 9 декабря 2018 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", по условиям которого основной договор должен быть заключен не позднее 30 января 2019 года. Однако в установленный договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, с учетом того, что в неисполнении договора виноваты ответчики, нарушившие пункт 11 предварительного договора, не предоставившие необходимые для совершения сделки документы, задаток подлежит возвращению в двойном размере.

В судебном заседании истица Гарагонич Е.В, ее представитель адвокат Жукова Г.П. иск поддержали.

Ответчики Юнгу А.А. и Курова А.И. иск не признали, ссылаясь на его необоснованность.

Решением Обнинского городского суда Калужской области от 7 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как не основанного на законе и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Выслушав объяснения ответчиков Юнгу А.А. и Куровой А.И, возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Из материалов дела видно, что 9 декабря 2018 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с передачей задатка, по которому Юнгу А.А. (продавец) и Курова А.И. (продавец), действующая за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обязались продать Гарагонич Е.В. (покупатель) принадлежащую продавцам на праве общей долевой собственности (по 1/4 у каждого) квартиру общей площадью 56, 6 кв.м, расположенную на 11 этаже жилого дома по адресу: "адрес", кадастровый номер "866", по цене 3850000 руб.

Согласно пункту 6 предварительного договора в обеспечение принятых на себя обязательств по отчуждению объекта продавец получил от покупателя задаток в размере 100000 руб, который входит в стоимость объекта.

В тот же день между сторонами заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи от 9 декабря 2018 года, по условиям которого покупатель передает продавцам денежную сумму в размере 100000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по указанному предварительному договору купли-продажи, данная сумма признается сторонами задатком. В случае неисполнения договора по вине продавцов, в том числе непредоставление необходимых покупателю документов, они обязуются вернуть покупателю сумму полученного задатка в двукратном размере (пункт 9 предварительного договора).

Пунктом 7 предварительного договора предусмотрено заключение основного договора купли-продажи объекта недвижимости не позднее 30 января 2019 года.

В пункте 8 стороны согласовали порядок расчетов по договору: сумма в размере 285000 руб. вносится покупателем за счет собственных средств до подписания основного договора купли-продажи квартиры, что будет подтверждаться распиской продавца в получении вышеуказанной суммы; сумма в размере 3465000 руб. вносится покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключенному с Транскапиталбанком.

В целях исполнения своих обязательств продавцы обязуются обеспечить сбор и подготовку документов, необходимых для совершения сделки, процедуру заключения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности (пункт 11 предварительного договора). До подписания договора купли-продажи продавцы обязуются предоставить на ознакомление покупателю подлинники либо копии правоустанавливающих документов на объект и документов, необходимых для совершения сделки (пункт 12 предварительного договора).

Стороны условия предварительного договора в части переноса срока заключения основного договора не изменяли.

Письмом от 26 января 2019 года истица уведомила ответчиков об условии банка выдать кредит и дать согласие на сделку купли-продажи при исполнении решения органов опеки и попечительства, а именно предоставления: договора купли-продажи с отметками о государственной регистрации права с наделением несовершеннолетних детей долями в праве общей долевой собственности каждому на приобретенную покупателями квартиру и оригинала выписки из ЕГРН с отметками о государственной регистрации права с наделением несовершеннолетних детей долями в праве общей долевой собственности каждому на приобретенную покупателями квартиру. Истица просила дать согласие на предоставление вышеуказанных документов (выполнить условия банка) либо расторгнуть ранее подписанный договор с возвратом переданного задатка в сумме 100000 руб. в срок до 30 января 2019 года.

Требования банка об условиях схемы проведения сделки с данным объектом недвижимости отражены в письме ПАО "Транскапиталбанк" от 29 января 2019 года.

В своем ответе на письмо истицы от 26 января 2019 года ответчики 29 января 2019 года указали, что усматривают невозможность исполнения договора истицей и заключения ею основного договора купли-продажи со ссылкой на убытки в связи с неисполнением Гарагонич Е.В. договоренности о сделке купли-продажи.

Поскольку без испрашиваемых документов ПАО "Транскапиталбанк" сделку не одобрил, кредит истице не предоставил, в срок до 30 января 2019 года основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключен.

По правилам пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Такое разрешение ответчиками было получено от органа опеки и попечительства Администрации города Обнинска 24 января 2019 года.

В ходе судебного разбирательства истица указала на то, что договор не был заключен в связи с тем, что ответчики в нарушение пункта 12 предварительного договора не предоставили ей правоустанавливающие документы и разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры в установленный договором срок.

В свою очередь, сторона ответчика в обоснование возражений указала, что все необходимые для сделки документы у них были готовы к согласованному сроку, в том числе разрешение органов опеки и попечительства на оформление документов по отчуждению жилого помещения гражданам, имеющим несовершеннолетних детей. О необходимости представления испрашиваемых банком документов истица их поставила в известность только после заключения предварительного договора, однако такие документы они представить не имели возможности, о чем сразу сообщили. Гарагонич Е.В. решала вопросы с банком о возможности получить кредит без проведения сделки по указанной банком схеме, однако банк отказался выдавать кредит на иных условиях, в связи с чем ответчики полагают, что сделка не состоялась по вине истицы.

14 февраля 2019 года истицей в адрес ответчиков направлена претензия с требованием возвратить двойную сумму задатка в размере 200000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задатка в двойном размере, суд первой инстанции правильно исходил из того, что довод истицы о вине продавцов, не предоставивших истице имеющиеся у них документы, подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел, доказательств, объективно свидетельствующих о необоснованном уклонении ответчиков от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, представлено не было. Сделка купли-продажи не была совершена по причине непредставления истице кредита без испрашиваемых банком вышеуказанных дополнительных документов, у продавцов отсутствующих.

В предварительном договоре не содержится условие о предоставлении продавцами испрашиваемых у них истицей для банка дополнительных документов, а именно: договора купли-продажи с отметками о государственной регистрации права с наделением несовершеннолетних детей долями в праве общей долевой собственности каждому на приобретенную покупателями квартиру и выписки из ЕГРН с отметками о государственной регистрации права с наделением несовершеннолетних детей долями в праве общей долевой собственности каждому на приобретенную покупателями квартиру.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства с учетом объяснений сторон в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истица информацию о необходимости предоставления таких документов для совершения сделки до ответчиков до заключения предварительного договора не доводила; в соответствии с действующим законодательством данные документы не являются обязательными при отчуждении квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним.

Следовательно, выводы суда об отсутствии оснований полагать, что ответчики виновны в непредставлении необходимых покупателю документов по смыслу пункта 9 предварительного договора и неисполнении договора, в связи с чем у них возникла обязанность вернуть истице сумму полученного задатка в двойном размере, судебная коллегия находит правильными.

Основанных на доказательствах доводов, которые могут повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Обнинского городского суда Калужской области от 7 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гарагонич Е. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи