Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 25 ноября 2019 г. по делу N 33-38533/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Галановой С.Б.

судей Рубцовой Н.А, Палагиной А.А.

при ведении протокола помощником судьи Прониной К.В, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Егоровой Н. В. на решение Видновского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" по делу по иску Егоровой Н. В. к ООО "Южные Горки" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и отмене запретов на совершение регистрационных действий, заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А, объяснения представителя Егоровой Н.В. - Югай В.Е, представителя ООО "Южные Горки"- Чебановой Д.А, установила:

Егорова Н.В. обратилась в суд с иском к ООО "Южные Горки", в котором просила признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0070106:667 площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты", Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, "данные изъяты", а также жилой "данные изъяты" кадастровым номером 5:21:0070106:2512 площадью 155, 7 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты", микрорайон Южные Горки квартал 6, и указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Егоровой Н.В. на данные объекты недвижимости. Также истец просила отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении указанного имущества, установленные постановлениями судебного пристава исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по "данные изъяты" от "данные изъяты" и от "данные изъяты".

Свои требования истец мотивировала тем, что "данные изъяты" между ней и ответчиком заключен предварительный договор "данные изъяты" о заключении договора купли продажи в редакции дополнительного соглашения "данные изъяты" от "данные изъяты", в соответствии с которым стороны договорились в срок до "данные изъяты" заключить основной договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельный участок площадью 700 кв.м местоположение: "данные изъяты", г. "данные изъяты", кадастровый "данные изъяты", - расположенный на земельном участке жилой дом, ориентировочной общей площадью 170 кв.м, по адресу: "данные изъяты", г. "данные изъяты".

Пунктом 3.1 договора стороны установили цену земельного участка и жилого дома в размере 12 900 000 рублей. Для обеспечения исполнения обязательств по договору покупатель уплачивает продавцу гарантийную сумму в размере 11 610 000 рублей, разница между ценой участка и жилого дома и гарантийной суммой в размере 1 290 000 рублей оплачивается покупателем посредством аккредитива. В рамках исполнения принятых на себя обязательств, истец оплатил полную стоимость объектов недвижимого имущества. Право собственности ответчика на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Строительство жилого дома завершено в 2016 году.

В настоящее время жилой дом и земельный участок находятся в фактическом владении истца, однако ответчик не подписывает акты приема передачи в связи с тем, что на основании постановлений судебного пристава исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по "данные изъяты" от "данные изъяты" по исполнительному производству "данные изъяты"-ИП и от "данные изъяты" по исполнительному производству "данные изъяты"-ИП в отношении земельного участка в ЕГРН внесены записи о запрете регистрационных действий.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.

Представитель ответчика иск признал. Признание ответчиком иска судом не принято, как противоречащее законодательству РФ.

Третье лицо - представитель Ленинского РОСП УФССП России по "данные изъяты" в суд не явился, извещен.

Решением Видновского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Егорова Н.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Егоровой Н.В. апелляционную жалобы поддержал.

Представитель ООО "Южные Горки" оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, "данные изъяты" между сторонами был заключен предварительный договор "данные изъяты" о заключении договора купли-продажи, по условиям которого (в редакции дополнительного соглашения "данные изъяты" от "данные изъяты"), стороны договорились в срок до "данные изъяты" на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить основной договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельный участок площадью 700 кв.м местоположение "данные изъяты", г. "данные изъяты", кадастровый "данные изъяты", - жилой дом, подлежащий возведению, ориентировочной общей площадью 170 кв.м по адресу: "данные изъяты", г. "данные изъяты".

Пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения, стороны установили цену земельного участка и жилого дома в размере 12 900 000 рублей. Для обеспечения исполнения обязательств по договору покупатель уплачивает продавцу гарантийную сумму в размере 11 610 000 рублей. Разница между ценой участка и жилого дома и гарантийной суммой оплачивается покупателем посредством аккредитива.

Из объяснений сторон и представленных документов следует, что оплата покупателем произведена, жилой дом на участке возведен в 2016 году и передан покупателю.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ООО "Южные Горки", право собственности на жилой дом ни за кем не зарегистрировано, при этом жилой дом поставлен на кадастровый учет. На основании постановления судебного пристава исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по "данные изъяты" от "данные изъяты" по исполнительному производству "данные изъяты"-ИП и постановления судебного пристава исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по "данные изъяты" от "данные изъяты" по исполнительному производству "данные изъяты"-ИП в ЕГРН внесены записи о запрете регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.

Взыскателем по названным исполнительным производствам является ООО "Русс Аутдор" и ИП Лысенко А, должником - ООО "Южные горки".

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности истца не может возникнуть на основании предварительного договора, заключенного между сторонами. Истцом избран неверный способ защиты права.

Также суд не нашел оснований для удовлетворения требований об отмене запрета на совершение регистрационных действий, указав, что фактически истцом заявлен иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), который может быть удовлетворен только по заявлению собственника, однако истец собственником спорного имущества не является.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении иска, вместе с тем считает необходимым указать на иную квалификацию заключенного между сторонами договора.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из заключенного договора в первоначальной редакции, на момент его подписания продавец оценивал недвижимость, состоящую из земельного участка и еще не возведенного дома, в размере 11 610 000 рублей, при этом названная сумма, в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, должна быть полностью выплачена покупателем по согласованному графику продавцу до заключения основного договора. Выплаченная сумма, будет зачтена при подписании основного договора.

Таким образом, под видом предварительного договора, был заключен договор купли-продажи недвижимости, часть из которой будет возведена позже, чем заключен договор. О подразумеваемом договоре свидетельствует, что цена недвижимости должна быть оплачена не в момент получения встречного предоставления или заключения основного договора, при этом один из объектов не был возведен на момент достижения соглашения.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от "данные изъяты" N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, к фактически сложившимся правоотношениям сторон применимы положения о договоре купли-продажи недвижимости.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от "данные изъяты" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку до вынесения в 2018 году приставом-исполнителем постановлений о запрете осуществлять регистрационные действия, стороны по настоящему делу не зарегистрировали перехода права собственности, то в правоотношениях с иными лицами ООО "Южные Горки" в силу ст. 551 ГК РФ выступает собственником спорного имущества, в отношении которого запрещено совершать сделки.

Таким образом, в настоящее время, являясь титульным собственником земельного участка, ответчик в силу наложенных ограничений не вправе распоряжаться спорным имуществом, в связи с чем вывод суда об отказе в удовлетворении иска является верным. При этом необходимо отметить, что отмена запрета на совершение регистрационных действий в рамках настоящего дела не отвечает требованиям закона, так как взыскатели ООО "Южные горки" к участию в деле не привлечены.

Вместе с тем, истец не лишена возможности как лицо, фактически владеющее земельным участком и расположенным на нем жилым домом, обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не усматривает оснований для отмены по существу правильно решения суда.

Доводы апелляционной жалобы, как не способные повлиять на выводы суда первой инстанции об отказе в иске, не могут повлечь отмену обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Видновского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" оставить без изменения, апелляционную жалобу Егоровой Н. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи