Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 05 декабря 2019 г. по делу N 33-13760/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Ефремовой Л.Н, судей Хаировой А.Х, Набок Л.А, при помощнике судьи Бочкове Б.Л, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ефремовой В.Н. на решение Исаклинского районного суда Самарской области от 20 августа 2019г, которым постановлено:

"Исковые требования Ефремовой В.Н. к АО "Красный Ключ" Исаклинского района Самарской области - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Ефремовой В.Н. в доход государства, в счет оплаты государственной пошлины сумму в размере 10 050 (десять тысяч пятьдесят) рублей 00 копеек".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н, объяснения Ростковой Л.А. (представителя истца Ефремовой В.Н.) в поддержание доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец - Ефремова В.Н. обратилась в суд с иском к АО "Красный Ключ" о признании права собственности на недвижимое имущество, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ истец(покупатель) заключила с АО "Красный Ключ" договор купли-продажи недвижимого имущества расположенных по адресу: "адрес", а имен:

-земельного участка с кадастровым N;

-коровника с молочным блоком;

-коровника двухрядного;

-коровника двухрядного площадью 564, 4 кв.м;

-телятника профилактория;

-дома животновода;

- кормокухни, Расчет между сторонами произведен, имущество передано.

На момент заключения договора, продавец владел указанным имуществом на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, который не был зарегистрирован, в связи с тем, что сторона по договору продавец - ООО "Тафко" было ликвидировано в ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме этого, сведения о земельном участке с кадастровым N, который был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, переведены в статус архивные.

Указанные обстоятельства являются препятствием в регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

Истец просила суд признать за ней право собственности на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: под размещение молочно-товарной фермы, общей площадью 73536 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым N;

- коровник с молочным блоком, площадью 978, 3 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- коровник двухрядный, площадью 739, 9 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- коровник двухрядный, площадью 564, 4 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- телятник профилакторий, площадью 788, 3 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- дом животновода, площадью 179 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- кормокухня, площадью 198, 1 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес".

Ответчик АО "Красный Ключ" - в письменном заявлении исковые требования признал.

Представитель третьего лица - глава муниципального района Исаклинский Самарской области - в письменном отзыве на иск, вопрос об удовлетворении заявленных истцом требований полагал возможным оставить на усмотрение суда.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представителем истца ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован по уважительной причине ввиду ликвидации организации продавца, однако данное обстоятельство не порождает недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами исполнен, претензий не имеется, что в материалах дела имеются доказательства того, что расположенные на земельном участке постройки не являются самовольным, что судом не учтено, что ответчик не возражал против удовлетворения исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абзац 3 пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ и главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ответчиками - между продавцом АО "Красный Ключ"(в лице директора ФИО1) и покупателем Ефремовой В.Н. заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, общая стоимость объектов составила 3 420 000 рублей 00 копеек.

Согласно условиям указанного договора, Продавец передал находящиеся у него в собственности объекты недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N, а Покупатель принял в собственность следующее имущество:

- земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: под размещение молочно-товарной фермы, общей площадью 73536 кв. м, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым N

- коровник с молочным блоком, площадью 978, 3 кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- коровник двухрядный, площадью 739, 9 кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- коровник двухрядный, площадью 564, 4 кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- телятник профилакторий, площадью 788, 3 кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- дом животновода, площадью 179 кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес";

- кормокухня, площадью 198, 1 кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ N, истец Ефремова В.Н. перечислила на счет продавца АО "Красный Ключ" сумму в размере 3 420 000 рублей 00 копеек по договору купли-продажи объектов недвижимости.

Из договора купли-продажи N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Тафко" именуемого "Продавец" в лице генерального директора ФИО2 и ЗАО "Красный Ключ" именуемый "Покупатель" в лице директора ФИО3 следует, что объектами недвижимости, переданными "Продавцом" "Покупателю" являются объекты, перечисленные в приложении N, общей стоимостью 557 000 рублей 00 копеек.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ N, покупатель ЗАО "Красный Ключ" перечислило на счет продавца ООО "Тафко" сумму в размере 557 000 рублей 00 копеек по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N объектов недвижимости.

В обоснование настоящих исковых заявленных требований, истец ссылается на то, что не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, перечисленные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент заключения договора, право собственности продавца АО "Красный Ключ" (принадлежащее ему на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ) не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с тем, что сторона по договору продавец - ООО "Тафко" было ликвидировано в ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, право собственности на спорные объекты не подтверждено, государственная регистрация права собственности на отчуждаемое имущество не произведена.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, ООО "ТАФКО" ОГРН N ликвидировано по решению учредителей, государственная регистрация ликвидации от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в материалах дела не имеется.

При этом, продавец АО "Красный Ключ" производя отчуждение указанных объектов, не являлся собственником данного имущества, поскольку право собственности АО "Красный Ключ" на данное недвижимое имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, ответчик, не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемые объекты, был не вправе распоряжаться ими.

При этом, исполнение договора купли-продажи само по себе не влечет возникновение перехода права на объекты недвижимости к истцу Ефремовой В.Н.

Доказательств принадлежности спорного имущества продавцу, не предоставлено.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не был зарегистрирован по уважительной причине ввиду ликвидации организации продавца, что данное обстоятельство не порождает недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, так как отчуждение вышеуказанных объектов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. было произведено лицом, которое не обладало правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка противоречит требованиям закона, в связи с чем, основания для признания права собственности у суда не имелось.

Указанное обстоятельство является самостоятельным и безусловным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований Ефремовой В.Н.

В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Заключая договор купли-продажи спорных объектов, истец должна была удостовериться в наличии прав продавца на него, запросив соответствующие документы. Таким образом, истец, заключая указанный договор, не убедившись в наличии прав продавца на спорные объекты, как участник гражданского оборота действовала неразумно и не осмотрительно, вследствие чего должна нести негативные последствия своих действий.

Сам по себе факт передачи спорного имущества истцу и исполнение договоров купли-продажи спорных объектов не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения установленного законом порядка такой передачи.

То обстоятельство, что ответчик не возражал в удовлетворении исковых требований, не влияет на правильные по существу выводы суда, поскольку такое признание ответчика иска противоречит закону.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о необходимости в удовлетворении исковых требований полностью, направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Исаклинского районного суда Самарской области от 20 августа 2019г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ефремовой В.Н. - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его вынесения, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: