Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 октября 2019 г. по делу N 33-43925/2019

судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио, судей фио, фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности фио на решение Зюзинского районного суда адрес от 15 мая 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Елютиной Оксаны Анатольевны, Елютина фио к ООО "Бел-Ю" о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истцы ИП Елютина О.А, фио обратились в суд с иском к ответчику ООО "Бел-Ю" и, уточнив исковые требования, просили изменить договор аренды нежилого помещения от 01.12.2015 г..N 1, заключенный между ответчиком и ООО "Компаньон", в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2018 г..N 2, а именно внести изменения в преамбулу договора и в раздел 10 "Банковские реквизиты и адреса сторон" следующей редакции: "Индивидуальный предприниматель Елютина Оксана Анатольевна, ОГРН 316774600416269, именуемая в дальнейшем "записи в Едином государственном сестре недвижимости о праве собственности от 28.03.2018 г..N 77:05:0010006:1778, нотариально удостоверенного согласия супруга Елютина фио от 23.04.2018 г..в порядке ст. 617 Г К РФ, с одной стороны, и Общество ограниченной ответственностью "БЕЛ-Ю", именуемое в дальнейшем арендатор в лице генерального директора фио, действующей на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1.Внести изменения в преамбулу договора аренды нежилого помещения от 01.12.2015 г..N 1 в части сведений об Арендодателе, которым с 28.03.2018 г..является ИП Елютина Оксана Анатольевна, действующая на основании регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности от 28.03.2018 г..N 77:05:001000611778 и нотариально удостоверенного согласия супруга Елютина фио от 23.04.2018 на распоряжение совместным имуществом. 2.Внести изменения в разделе 10 "Банковские реквизиты и адреса сторон" в части сведений об арендодателе: "Индивидуальный предприниматель Елютина Оксана Анатольевна, Юридический адрес и адрес для корреспонденции: адрес, Телефон телефон; ИНН 232004289705, Банковские реквизиты: р/сч 408 028 104 007 600 004 64 в филиале "Центральный" Банка ВТБ (ПАО) в г..Москве, БИК 044525411, кор/сч 301 018 101 452 500 004 11". 3. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации. 4.

Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон, а третий для органов государственной регистрации. 5. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.12.2015 года; расторгнуть договор аренды от 01.12.2015 N 1 в одностороннем порядке 26.07.2018 года и выселить ООО "БЕЛ-Ю" из арендованного помещения, взыскать с ООО "БЕЛ-Ю" в пользу ИП Елютина Оксана Анатольевна арендную плату за период с апреля по июнь 2018 г..из расчета 138 400 руб. ежемесячно (138 400x3=415 200), в сумме 415 200 руб, расходы по оплате госпошлины 7 352 руб, почтовые расходы в размере 1 207 руб.

В обосновании исковых требований истцы указали, что 28.03.2018 г..фио было приобретено недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 135, 3 кв.м, расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер 77:05:0010006:1778 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2018 г, о чем в ЕГРП сделана регистрационная запись за N 77:05:0010006:1778-2/2018-7. Имущество приобретено в период брака с фио Приобретенное имущество обременено правом аренды, принадлежащему ответчику, о 25.04.2016 г..в ЕГРН внесена регистрационная запись за N 77-577/005/002/2016-166/2. Нежилое помещение приобреталось для использования в предпринимательской деятельности, поэтому 26.04.2018 г..истец фио дал согласие истице фио, имеющей статус предпринимателя, на заключение договора аренды нежилого помещения, удостоверенное нотариусом г..Москвы фио. 27.04.2018 г..фио направил ответчику дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 01.12.2015 N 1, о внесении изменений в договор аренды в части замены стороны арендодателя (прежнего собственника) на ИП Елютину О.А. и реквизитов ИП Елютиной О.А. для внесения арендной платы, а также требование о внесении арендной платы за май 2018 г..в размере 138 400 руб. 07.06.2018 г..фиоА направила ответчику предупреждение о необходимости оплатить арендную плату за апрель-май 2018 года. Однако ответчик письма не получил, арендную плату не оплатил. В период с апреля по настоящее время ответчик не оплачивает арендную плату. По состоянию на 10.11.2018 г..у ответчика перед истцами накопилась задолженность по арендной плате за период с апреля по ноябрь 2018 г, сумма которой составляет 1 107 200 руб. Истцы обращались в Арбитражный суд г..Москвы с исковым заявлением изменении договора аренды в части изменения сведений о стороне по договору и взыскании арендной платы. Однако определением от 04.09.2018 г..по арбитражному делу N А40-132585/18-180-988 производство по делу было прекращено.

Ответчик пользуется имуществом в период с апреля 2018 г, не вносит арендную плату более 6 раз, в связи с чем у истцов возникло право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке. 11.07.2018 генеральному директору ответчика фио было вручено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке 26.07.2018 г..Однако ответчик задолженность по арендной плате не погасил, помещение не освободил.

Истец фио и его представитель по доверенности фио в суд явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы, согласно которой решение постановлено в нарушение норм материального и процессуального права. Судом не было учтено, что в связи с приобретением истцом фио спорного имущества по результатам торгов прежний собственник ООО "Компаньон" перестал быть стороной по договору аренды с ООО "БЕЛ-Ю". фио, как новые собственники, предложили арендатору внести изменение в договор аренды в части наименования арендодателя, но ООО "БЕЛ-Ю" отказалось от внесения таких изменений. В этой связи требования фио о замене в договоре стороны арендодателя на фио правомерно. Не была принята во внимание правовая позиция, содержащаяся в п. 24 Обзора тактики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.01.2002 N 66. Суд не применил закон, подлежащий применению, а именно ст. 608 ГК РФ. Суд не нашел оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение было отказано, поскольку не было установлено обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор по основаниям ст. 619 ГК РФ, а в силу ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения для изменения или расторжения договора аренды. При этом в соответствии с п. 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, независимо от того, ставился вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Суд оставил без внимания, что основанием для обращения истцов с требованиями о расторжении договора аренды явился не переход к ним права совместной собственности на нежилое помещение, а неоплата арендатором более 10 раз подряд арендной платы, поскольку согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, одним из оснований для расторжения договора аренды является невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении срока платежа арендной платы. Кроме того, на основании п. 6.2.3 договора аренды, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив об этом арендатора. В период с 15.03.2018 г, со дня государственной регистрации права собственности истцов и на день вынесения решения арендная плата ответчиком не вносилась, что подтверждено выпиской банка о движении денежных средств по счету истца. Таким образом, суд неправильно определилобстоятельства имеющие значение для разрешения спора, не применил закон, подлежащий применению, а именно, ч. 3 ст. 619 ГК РФ и условия договора, предусмотренные п. 6.2.3. Кроме того, судом не дана оценка представленным доказательствам: банковской выписке и справке о задолженности.

Проверив материалы дела, выслушав истца фио, его представителя по доверенности фио, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к частичной отмене обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.12.2015 г. между ООО "Компаньон" и ООО "Бел-Ю" заключен договор N 1 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, адрес, общей площадью 135, 3 кв.м.

Договор заключен сроком на 5 лет (п. 5.1 договора).

В соответствии с п. 2.2.2 договора арендатор принял на себя обязанности своевременно вносить арендную плату в размере, в сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В силу п. 4.1 договора размер арендной платы, ее способы и сроки внесения регулируются дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью данного договора.

На основании положений п. 6.2, п.п. 6.2.3 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 15 дней после направления арендатору соответствующего письменного уведомления, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Дополнительным соглашением от 01.12.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества между ООО "Компаньон" и ООО "Бел-Ю" установлено, что арендная плата составляет 138 400 руб. в месяц, включая коммунальные услуги (п. 2.1 дополнительного соглашения).

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п. 2.4 дополнительного соглашения).

Согласно свидетельству Федеральной налоговой службы 23.09.2016 г. в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись в отношении фио о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя.

Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей содержит сведения о том, что основным видом деятельности индивидуального предпринимателя Елютиной О.А. является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

28.03.2018 года фио было приобретено недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 135, 3 кв.м, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0010006:1778 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес от 15.03.2018 г, о чем в ЕГРП сделана регистрационная запись за N 77:05:0010006:1778-77/012/2018-7. Имущество приобретено истцом в период брака с фио, заключенного 31.01.2004 г.

Указанное имущество обременено правом аренды, принадлежащему ответчику, о чем 25.04.2016 г. в ЕГРН внесена регистрационная запись за N 77-77/00577/005/002/2016-166/2. Нежилое помещение приобреталось для использования в предпринимательской деятельности.

26.04.2018 г. фио дал согласие фио, имеющей статус предпринимателя, на заключение договора аренды нежилого помещения, удостоверенное нотариусом г. Москвы фио

27.04.2018 г. фио направил ответчику уведомление о смене собственника, дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 01.12.2015 N 1 о внесении изменений в договор аренды в части замены стороны арендодателя (прежнего собственника) на ИП Елютину О.А. и реквизитов ИП Елютиной О.А. для внесения арендной платы, а также требование о погашении задолженности по договору аренды, внесении арендной платы за май 2018 г. в размере 138 400 руб. Факт отправки указанного уведомления подтверждается почтовыми квитанциями.

07.06.2018 г. фиоА направила ответчику предупреждение о необходимости оплатить арендную плату за апрель-май 2018 года.

Кроме того, ИП Елютиной О.А. и фио генеральному директору ООО "Бел-Ю" фио было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды с ООО "Бел-Ю" с указанием на необходимость погашения задолженности по арендной плате, которое было получено 11.07.2018 генеральным директором ООО "Бел-Ю" фио

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2018 г. производство по делу N А40-132585/18-180-988 по иску фио, ИП Елютиной О.А. к ООО "Бел-Ю" прекращено в связи с неподведомственностью дела арбитражному суду.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.10.2019 г. ООО "Бел-Ю" является действующим юридическим лицом, основным видом его деятельности является торговля розничная фруктами и овощами в специализированных магазинах.

Разрешая требования истцов о расторжении договора аренды нежилого помещения, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 310, 606, 617 ГК РФ, не нашел оснований для удовлетворения требований в данной части, указав, что обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор по основаниям ст. 619 ГК РФ, не имеется. Суд также указал, что истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств, подтверждающих факт наличия задолженности у ответчика.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями..

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, согласно положениям вышеуказанной статьи ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 настоящего Кодекса.

Системное толкование положений ст. ст. 450 и 619 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Пунктом 6.2.3 договора аренды нежилого помещения предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 15 дней после направления арендатору соответствующего письменного уведомления, в случаях, когда арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Вышеуказанное условие включено в договор аренды нежилого помещения в полном соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ.

Положения статьи 619 ГК РФ устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенный их характер.

Как следует из материалов дела, 27.04.2018 г. истцом в адрес ответчика было направлено требование о погашении задолженности по арендной плате, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды с указанием на необходимость погашения задолженности по арендной плате, полученное генеральным директором ООО "Бел-Ю" фио 11.07.2018, при этом, в требовании было указано на необходимость погашения задолженности в срок до 14 мая 2018 г, до подачи в суд искового заявления 19.11.2018 г. прошло более 6 месяцев, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом соблюдены разумные сроки для предъявления требования о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, истец со своей стороны принял надлежащие меры об извещении ответчика.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия полагает необходимым обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении требований истца фио о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы отменить в соответствии с п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, как не основанное на обстоятельствах дела, приняв в указанной части новое решение об удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2015 года N 1, заключенный между ООО "Компаньон" и ООО "Бел-Ю" и взыскании с ООО "Бел-Ю" в пользу Елютина фио задолженности по арендной плате в размере 415 200 руб.

Истец фио в исковом заявлении просил о взыскании задолженности за период с апреля по июнь 2018 г. из расчета 138 400 руб. ежемесячно (138 400x3=415 200), в сумме 415 200 руб, судебная коллегия удовлетворяет иск в пределах заявленных требований. Расчет указанной суммы соответствует положениям дополнительного соглашения от 01.12.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества между ООО "Компаньон" и ООО "Бел-Ю", устанавливающего размер арендной платы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца фио подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 7 352 руб, а также почтовые расходы в размере 1 207 руб, поскольку истцом представлены доказательства несения указанных расходов, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку договор аренды нежилого помещения подлежит расторжению, оснований для его изменения не имеется, ИП Елютиной О.А. не принадлежит право требования по нему, в связи с чем судебная коллегия с решением суда об отказе в удовлетворении данных требований согласна.

Решение суда первой инстанции в остальной части не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к его отмене или изменению, в том числе по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2019 года отменить в части отказа в расторжении договора аренды и взыскании с ООО "Бел-Ю" арендной платы.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.12.2015 года N 1, заключенный между ООО "Компаньон" и ООО "Бел-Ю".

Взыскать с ООО "Бел-Ю" в пользу Елютина фио задолженность по арендной плате в размере 415 200 руб, почтовые расходы 1 207 руб, расходы по оплате государственной пошлине в размере 7 352 руб.

В остальной части решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца фио по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи