Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 ноября 2019 г. по делу N 33-50352/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего наименование организации, судей фио, фио

при помощнике фио

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе истца фио

на решение Замоскворецкого районного суда адрес от дата, которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, возмещении убытков, возмещении судебных расходов, отказать, - встречные исковые требования наименование организации к фио о взыскании задолженности по договору, взыскании неустойки, возмещении судебных расходов, удовлетворить, - взыскать с фио в пользу наименование организации задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере сумма, неустойку в размере сумма, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к наименование организации о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, возмещении убытков, возмещении судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что дата между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N Бал-4/2-9-173 от дата, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался передать истцу объект долевого строительства: трехкомнатную квартиру с отделкой, по цене сумма за квадратный метр, а всего общей стоимостью сумма, общей площадью 91, 50 кв.м, в том числе с балконом, по адресу: адрес, 9 этаж. Истец дата оплатила ответчику обусловленную договором цену ? сумма и в дальнейшем ежемесячно, по графику, вносила платежи по сумма на счет ответчика. Договор, в соответствии с действующим законодательством, дата, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по адрес. На дата, истец перечислила на расчетный счет ответчика денежные средства в сумме сумма

Однако, при первом осмотре квартиры, были установлены недостатки: горячая вода и отопление не работало, работоспособность центрального отопления проверить было невозможно, в помещении имелись недостатки окон (плохое тугое открывание закрывающих механизмов, видимые щели в оконных блоках), порванный линолеум (кухня, комната), обои с ржавыми пятнами, о чем был составлен соответствующий акт и передан представителю ответчика, которым данные недостатки были устранены, а сторонами дата был подписан акт приема-передачи квартиры.

В нарушение п. 3 акта приема-передачи ответчик не поставил истца в известность, что за каждой квартирой числится индивидуальный прибор учета тепла, расположенный в общем коридоре, в отдельной закрытой комнате, ключи от которой истцу выданы не были, в связи с чем истец была вынуждена оплачивать за отопление по общему тарифу, что привело к дополнительным тратам.

В нарушение п. 7 акта истец не смогла произвести регистрацию всех своих членов семьи по месту проживания, так как ответчик отказался выдавать полный комплект документов необходимый для данной процедуры регистрации, до полного погашения истцом стоимости квартиры, при этом отсутствие у квартиры собственника делает невозможным произвести регистрацию истца по месту проживания.

Кроме того, в дата при утеплении и оклеивании балконной двери (большая комната) была обнаружена щель в результате провисания балконной двери, о чем дата было сообщено сотрудникам ответчика по средствам электронной почты.

дата истцом был получен ответ с просьбой составить заявление и передать его в офис продаж ответчика, что и было истцом в тот же день. Однако данная претензия была истцом проигнорирована, дефект балконной двери не был исправлен.

дата истец направила ответчику претензию, где указала все недостатки квартиры с отделкой, а так же уведомил ответчика, что в случае отказа устранить дефекты, истец намерена отказаться от исполнения договора.

дата ответчиком был произведен осмотр помещения, однако после проведения осмотра недостатки устранены не были, а дата ответчик прислал истцу уведомление о задолженности на сумму сумма

дата истец направил ответчику уведомление о расторжении договора, однако данное уведомление было ответчиком проигнорировано.

С учетом вышеизложенного, истец просила суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве, взыскать с ответчика в счет возврата уплаченных по договору денежных средств сумму в размере сумма, неустойку в размере сумма, убытки в размере сумма, являющиеся стоимостью кухонного гарнитура, произведенного по индивидуальному заказу и размерам кухни, компенсацию морального вреда в размере сумма

Истец фио и представитель истца по доверенности фио в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании просила суд в удовлетворении исковых требований отказать по доводам отзыва на исковое заявление (л.д.172-176); в отзыве указала, что фио с дата проживает в квартире, претензию направила через дата после вселения в жилое помещение, уклонилась от проведения ремонта по устранению недостатков, сами недостатки не являются существенными и не дают право на расторжение договора; площадь квартиры в договоре указана включая площадь вспомогательных помещений.

Представитель наименование организации заявила встречный иск, в котором просила суд взыскать с истца в пользу ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве за период с дата по дата в размере сумма, неустойку за период с дата по дата, в размере сумма, а также государственную пошлину в размере сумма, указав в обоснование иска на то, что в соответствии с п. 4.3 Договора участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173 от дата, цена договора, подлежащая уплате участником (истцом), составляет сумма и подлежит оплате в следующем порядке: сумма в размере сумма выплачивается в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора, сумма в размере сумма выплачивается в соответствии с графиком, указанном в п. 4.3 договора (сумма должны вносится не позднее 10-го числа каждого месяца начиная с дата и по дата). В соответствии с п. 3.2.1. договора участия в долевом строительстве истец обязался оплатить в порядке, установленном договором, цену договора.

С дата (дата последнего платежа) истец не исполняет свои обязательства по оплате цены договора, также до дата фио своевременно не вносила платежи или вносила их в меньшем размере.

фио против удовлетворения встречного иска возражала, предоставила отзыв, в котором ссылалась на то, что направила наименование организации заявление о расторжении договора, договор следует считать расторгнутым; отметила неправильный размер общей площади, указанный в договоре (л.д.170-171).

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец фио по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что судом нарушены нормы материального права, неправильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, указывает, что переданная ей квартира имеет существенные недостатки, препятствующие проживанию в ней, недостатки обнаружены в период действия гарантийного срока, суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении строительной экспертизы.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения истца фио, представителя наименование организации по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установилимеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве применяются положения Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от дата "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от дата N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, дата между истцом фио и ответчиком наименование организации (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом, расположенный по адресу: адрес, мкр. 28, корпус 4 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику по цене сумма, а участник обязуется в срок, предусмотренный договором, оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома, что подтверждается копией договора.

Объект долевого строительства (жилое помещение), представляющее собой трехкомнатную квартиру площадью 91, 50 кв.м, в том числе площадь балкона с коэффициентом 0, 3 и/или лоджии с коэффициентом 0, 5, расположенную во 2 секции, на 9-м этаже многоквартирного дома, N 173.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве N Бал-4/2- 9-173 была произведена дата.

В дата Министерством строительного комплекса адрес было выдано разрешение на ввод многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес (корпус 4), - в эксплуатацию N RU50-37-2015-347.

дата стороны договора (истец и ответчик) подписали акт приема-передачи квартиры к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, согласно п. 6 которого каких-либо замечаний и/или претензий по качеству квартиры у участника не имелось.

Факт проживания истца в жилом помещении подтверждается документально, в том числе письмом наименование организации (исх. N 48 от дата), управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение истца, согласно которому фио дата заключила с управляющей компанией договор управления и вносит плату за содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги за квартиру N 173 по адресу: адрес.

Также факт проживания истца в жилом помещении подтверждается документами (спецификацией) об установке кухонного гарнитура, общей стоимостью сумма, однако чек на покупку товара в вышеуказанной сумме истцом представлен не был.

дата, то есть спустя два года, истцом ответчику была направлена претензия с просьбой устранить дефект балконной двери, которая была получена ответчиком дата.

дата истцом в адрес ответчика была направлена повторная претензия об устранении недостатков, что также подтверждается копией претензии и почтовым уведомлением об ее отправке.

Как указано представителем ответчика, повторная претензия была получена ответчиком дата, после чего дата, в присутствии истца был произведен осмотр квартиры.

дата (исх. N 708/08/01) ответчиком наименование организации был дан истцу ответ с просьбой установить удобные для истца дату и время для проведения в принадлежащей ей квартире ремонтных работ, что подтверждается копией письма от дата и описью вложений.

Как указано представителем ответчика, ответ на данное письмо ответчиком получен не был, при этом, дата истцом ответчику было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с не устранением выявленных недостатков и о расторжении договора долевого участия, что подтверждается копией уведомления, описью почтовых вложений и уведомлением о вручении.

дата ответчиком истцу повторно было предложено установить удобные для истца дату и время для проведения в принадлежащей ей квартире ремонтных работ, что также подтверждается копией письма от дата и описью почтовых вложений.

Ответ на письмо от дата об устранении выявленных недостатков, ответчиком получен не был.

Согласно п. 5.3. Договора долевого участия и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как установлено в ходе судебного заседания, в представленном суду акте приема-передачи жилого помещения по договору долевого участия в строительстве от дата отсутствуют какие-либо указания истца на наличие в жилом помещении недостатков. Наличие такого недостатка как дефект балконной двери, подтвержден только перепиской истца и ответчика по вопросу устранения данного недостатка в соответствии со ст. 7 Закона.

Истец в обоснование требования о расторжении договора ссылалась также на то, что получила квартиру, меньшую по площади (89, 9 кв.м), чем было указано в договоре участия в долевом строительстве (91, 5 кв.м), так как в кадастровом паспорте на квартиру площадь помещения указана в размере 89, 9 кв.м.

Суд с приведенным доводом не согласился, верно отметив, что в силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ под площадью помещения

понимается сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В заключенном между истцом и ответчиком договоре долевого участия, площадь квартиры указана, в том числе с площадью балкона и/или лоджии - 91, 5 кв.м...

При оценке доводов истца о нарушении ее прав передачей объекта долевого строительства с недостатками суд привел в решении нормы права и разъяснения ВС РФ о практике их применения.

Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ дата (в ред. от дата), при рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в статьях 5 (части 4 и 5) и 9 (части 1 и 1.1) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Учитывая вышеизложенное, при отсутствии доказательств наличия недостатков, препятствующих пользованию жилым помещением, оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом и ответчиком, а также взыскании с ответчика денежных средств оплаченных истцом по договору, установленных законом или договором суд не усмотрел, в связи с чем в удовлетворении данных требований истцу отказано.

Поскольку не удовлетворены основанные требования истца, не подлежали удовлетворению и иные заявленные им требования, в том числе о взыскании с ответчика неустойки, убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.

При разрешении встречных исковых требований наименование организации к фио о взыскании задолженности по договору, неустойки, возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего:

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании заключенного дата договора участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173, государственная регистрация которого была произведена дата.

В соответствии с п. 4.3 договора участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173 от дата, цена договора, подлежащая уплате участником, составляет сумма и подлежит оплате в следующем порядке: сумма в размере сумма выплачиваются в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора, сумма в размере сумма выплачиваются в соответствии с графиком, указанном в п. 4.3 договора (сумма не позднее 10-го числа каждого месяца начиная с дата и по дата).

В соответствии с п. 3.2.1. договора участия в долевом строительстве участник обязуется оплатить в порядке, установленном договором, цену договора.

Как указано во встречном исковом заявлении и не оспорено истцом, с дата (дата последнего платежа) ответчик не исполняет свои обязательства по оплате цены договора, также до дата истец фио своевременно не вносила платежи, или вносила их в меньшем размере.

На дата задолженность истца сумма, из расчета сумма (сумма, которую ответчица должна была оплатить к дата) - сумма (оплаченные ответчиком).

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-03 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п.п. 6.1, 6.2 договора участия в долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального наименование организации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пени за период с дата по дата составляют сумма

Расчет задолженности и пени судом проверен и признан арифметически верным, ответчиком контррасчет не представлен.

дата ответчику направлялась претензия по оплате образовавшейся задолженности по договору участия в долевом строительстве N Бал-4/1 -5-22, а также пеней за просрочку внесения платежей по договору, что было подтверждено истцом в ходе судебного заседания.

Как указано ответчиком и не оспорено истцом, до настоящего времени наименование организации ответа на претензию не получил, задолженность по договору не погашена.

Ходатайств о снижении неустойки от истца в ходе судебного заседания не поступило. При этом, оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом самостоятельно не установлено, поскольку размер рассчитанной ответчиком неустойки соответствует нарушенному обязательству.

С учетом вышеизложенного, поскольку судом установлено наличие у истца перед ответчиком задолженности по договору, а ответчиком вышеуказанные обстоятельства не оспорены, суд взыскал с ответчика задолженность в размере сумма 40 коп, а также неустойку в размере сумма

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований, на основании ст. 98 ГПК РФ, с фио в пользу наименование организации взысканы понесенные истцом по встречному требованию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.

Доводы апелляционной жалобы фио сводятся к утверждениям о наличии в квартире иных существенных недостатков, которые она привела в иске. Коллегия не может принять такие доводы во внимание, поскольку претензий о наличии других недостатков истец ответчику не заявляла, ее уведомление об одностороннем отказе от договора было основано наличием только одного недостатка - дефекта балконной двери. Ответчик выразил намерение исправить этот недостаток, провести ремонт, от чего истец фактически уклонилась. Относительно всех прочих недостатков истец никаких претензий ответчику до обращения в суд не предъявляла. Акта о наличии таких недостатков не было составлено. Ответчик выразил намерение провести обследование квартиры истца и решить вопрос о проведении ремонта, если его необходимость будет установлена. При этом ни один из упомянутых в иске недостатков не признан неустранимым, основанием к расторжению договора не является. Вместе с тем истец не лишена возможности предъявлять в отдельном производстве требования об устранении новых обнаруженных в период гарантийного срока недостатков.

Ссылки истца на необходимость проведения по делу строительной экспертизы коллегия отклоняет как несостоятельные. Сторонами такого ходатайства согласно протоколам судебных заседаний не было заявлено, оснований для назначения исследования по собственной инициативе суд не усмотрел.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Замоскворецкого районного суда адрес от дата - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: