Решение Московского городского суда от 17 октября 2019 г. по делу N 3а-0265/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-251/2019 по административному исковому заявлению наименование организации СТД" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установил:

наименование организации СТД" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка общей площадью 398 660 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004001:130, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

Определением Московского городского суда от дата в одно производство объединено данное дело с административным делом об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости соответствующей рыночной этого же земельного участка в размере сумма

В обосновании заявленных требований административный истец ссылается на то, что является арендатором указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки на указанные выше даты значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчеты об оценке N17-0194-О, N16-0057-О, подготовленные наименование организации.

Представитель административного истца по доверенности фио исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании заключений судебных оценочных экспертиз, проведенных наименование организации, с выводами повторных судебных оценочных экспертиз наименование организации не согласилась, представила письменные возражения.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес фио, фио, фио просили в удовлетворении требований отказать, представили возражения относительно выводов судебных оценочных экспертиз.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от дата N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом отклоняются изложенные в письменных возражениях доводы Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от дата N1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от дата N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что истец по договору аренды N08-031709 от дата, заключенному с Департаментом земельных ресурсов адрес, является арендатором земельного участка общей площадью 398 660 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004001:130, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на дата утверждена постановлением Правительства Москвы от дата N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель адрес" в размере сумма

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на дата утверждена постановлением Правительства Москвы от дата N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель адрес" в размере сумма

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве административный истец обращался дата, дата. Решениями Комиссии в удовлетворении заявлений отказано.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, административным истцом представлены отчеты об оценке N17-0194-О, N16-0057-О, подготовленные наименование организации, в соответствии с которыми рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере сумма и сумма соответственно.

Учитывая наличие возражений относительно отчетов об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено экспертам наименование организации.

Согласно заключению судебных оценочных экспертиз, отчеты об оценке N17-0194-О, N16-0057-О, подготовленные наименование организации, требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствуют, рыночная стоимость указанного объекта определена:

по состоянию на дата в размере сумма

по состоянию на1 дата в размере сумма

Принимая во внимание, что у административного ответчика в силу положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации имеется право на представление доказательств в обоснование своей позиции по делу, учитывая наличие замечания о наличии противоречий и неясностей в экспертных заключениях наименование организации, по делу были назначены повторные судебные оценочные экспертизы по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, проведение которых поручено наименование организации.

Согласно заключениям судебных оценочных экспертиз наименование организации рыночная стоимость земельного участка общей площадью 398 660 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004001:130, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дата определена в размере сумма; по состоянию на дата в размере сумма

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от дата N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключения наименование организации в части ответа на вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и заключения наименование организации соответствуют требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы экспертов в указанной части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Вместе с тем, суд считает, что в основу решения должны быть положены выводы заключений экспертиз наименование организации, поскольку заключения наименование организации в части определения рыночной стоимости земельного участка, содержат методологические ошибки, повлиявшие на итоговый результат, в частности расчет рыночной стоимости произведен только для застроенной части земельного участка, для незастроенной части стоимость не рассчитывалась, а была принята по кадастровой стоимости иного вида разрешенного использования.

Экспертом фио, допрошенной в судебном заседании, даны полные и исчерпывающие ответы на представленные сторонами вопросы, дополнительных вопросов не представлено.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик земельного рынка Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки, в том числе на отличия в местоположении земельных участков

Определение рыночной стоимости проведено экспертом наименование организации с учетом особенностей объекта, его фактического назначения и использования. Определение фактического вида использования объекта исследования было проведено с учетом представленных материалов дела, данных открытых источников и осмотра объекта исследования, проведенного Экспертом лично. При проведении оценки Эксперт учел особенности существующей застройки, наличие парковой зоны, наличие имеющихся обременений, установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости.

В соответствии с методологией сравнительного подхода, экспертом фио были подобраны соответствующие объекты-аналоги. Имеющиеся различия объектов-аналогов и объекта оценки по ценообразующим факторам, учтены экспертом путем введения соответствующих корректировок. Эксперт пояснил, что применение значительной суммарной корректировки по модулю и, в частности, корректировки на площадь, обусловлено ограниченностью предложений по продаже свободных земельных участков в адрес, а также особенностями объекта исследования, значительно отличающихся от характеристик объектов, представленных на рынке, а именно: большая площадь (39, 866 га), неровный рельеф со значительным перепадом высот, с системой оврагов и преобладающим покрытием территории древесной растительностью, расположение в особоохраняемой природной зоне.

При расчете корректировок на назначение использовались результаты исследования статистических данных признанного в экспертно-оценочном сообществе источника, в котором представлены стоимостные коэффициенты для различных видов использования, из которых выбраны для расчета виды использования, полностью соответствующие фактическому использованию объекта исследования и объектов-аналогов.

Для части земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих зданий, которые используются для проведения банкетов, в частности свадебных мероприятий, и гостиничной деятельности, Экспертом использован стоимостной коэффициент для вида использования "общественное питание", для парковой зоны - стоимостной коэффициент для вида использования "природно-познавательный туризм" (использование без возможности возведения объектов капитального строительства), что свидетельствует об учете экспертом не только фактического использования застроенной части объекта исследования (в соответствии с п. 20 ФСО N7), но и охранного статуса территории без возможности застройки объектами капитального строительства, помимо имеющихся на дату оценки.

Эксперт пояснил, что применение понижающей корректировки на наличие исходно-разрешительной документации к отдельным объектам-аналогам обусловлено необходимостью оценки объекта исследования как условно свободного (в соответствии с п. 20 ФСО N7), а также отнесением затрат на разработку проектной документации к затратам на строительство (стоимости) объекта капитального строительства.

Определение Экспертом в качестве оцениваемого права на объект исследования - право собственности не противоречит фактическому праву Административного истца на объект исследования и обусловлено требованием п. 3, п.10 ФСО N4.

Экспертом представлено пояснение в отношении наличия потенциала коммерческого использования парковой зоны объекта исследования без необходимости возведения объектов капитального строительства с учетом наличия ограничения на увеличение застройки.

Эксперт указал, на необоснованность доводов административного истца о необходимости проведения оценки спорного земельного участка затратным подходом, поскольку для оценки земельных участков указанный подход не применим.

В ответ на доводы административного истца о том, что из проведенного им анализа кадастровой стоимости земельных участков, занятых особо охраняемыми природными территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (1.2.14) следует, что стоимость спорного земельного участка должна быть существенно ниже, также представлены результаты сравнительного анализа, по результатам которого определено, что удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков с низкой плотностью застройки и большой парковой зоной (застройка сопоставима с плотностью застройки объекта исследования) значительно выше удельной кадастровой стоимости смежных земельных участков без строений (только парковая зона), таким образом, полученная рыночная стоимость соответствует представленному в пояснениях диапазону.

Таким образом, заключения эксперта от дата N5569-ЗЭ/2019 и N5570-ЗЭ/2019, выполненные фио экспертом экспертной организации наименование организации соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В этой связи, суд считает, что позиция сторон о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования наименование организации основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключений судебных экспертиз наименование организации и заключений наименование организации в части ответа на вопрос о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, сторонами не опровергнута, допустимых доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность заключений наименование организации, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает по состоянию на дата и на дата кадастровую стоимость земельного участка, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы наименование организации, при этом принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной объектов недвижимости в ином размере, чем указано в заявлении.

Утверждения представителя административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление наименование организации СТД" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в рыночном размере удовлетворить частично.

Установить по состоянию на дата на период до дата кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка общей площадью 398 660 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004001:130, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

Установить по состоянию на дата на период до дата кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка общей площадью 398 660 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004001:130, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма;

Датой обращения наименование организации СТД" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве является дата, дата.

В удовлетворении остальной части исковых требований наименование организации СТД" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева