Решение Московского городского суда от 28 ноября 2019 г. по делу N 3а-1711/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1711/2019 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003055:1030 общей площадью 1 779, 6 кв.м, равной его рыночной стоимости, определенной согласно отчету наименование организации по состоянию на дата.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что наименование организации является собственником указанного объекта недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель наименование организации по доверенности фио в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества адрес фио представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003055:1030 расположенное по адресу: адрес (т. 1, л.д. 21).

В отношении указанного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость по состоянию на дата (л.д. 20).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона адрес от дата N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности наименование организации как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, административный истец дата обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отчет от дата N 3001201906/Д подготовленный наименование организации (т. 1, л.д. 39-97), в котором по состоянию на дата рыночная стоимость объекта определена в размере сумма.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации согласно заключению данной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дата рыночная стоимость объекта определена в размере сумма.

Суд, посчитав данную экспертизу не полной, в связи с тем, что в рамках доходного подхода рыночная стоимость определена с учетом НДС, провел по делу дополнительную экспертизу, поручив её проведение наименование организации по результатам дополнительной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дата определена в размере сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы (с учётом дополнительной) и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного наименование организации, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком наименование организации нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере рыночной, определенной не по результатам оценки наименование организации а по результатам дополнительной судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем ДГИ адрес выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Свои возражения административный ответчик обосновал тем, что при определении рыночной стоимости некорректно определена величина арендопригодной площади, не был проведен анализ использования объектов на дату оценки.

Суд, проанализировав заключение эксперта, не находит оснований для проведения повторной экспертизы в связи со следующим.

Согласно статье 14 Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с адрес стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Обосновывая метод расчета арендопригодной площади эксперт исходил из того, что полезной (арендопригодной) площадью для торговой недвижимости является общая площадь, за исключением площади лестниц, лифтовых шахт и других вертикальных сквозных коммуникаций, в связи с чем, эксперт определиларендопригодную площадь применив поправочный коэффициент к общей площади помещения, расcчитанный StatRielt. Таким образом, выбор метода определения арендопригодной площади экспертом обоснован, данных о том, что оценка данным методом привела к значительной погрешности в определении рыночной стоимости объекта недвижимости, административный ответчик не предоставил.

Доводы административного ответчика о том, что экспертом не проанализировано как объект оценки используется, судом отклоняются, в связи со следующим.

Согласно адрес стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 611 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Согласно подп г) п. 22 ФСО N7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определена на основании метода прямой капитализации. При этом средняя арендная ставка определена на базе рыночных арендных ставок. Данных о том, что полученная расчетным путем средняя арендная ставка, является не типичной, материалы дела не содержат.

Таким образом, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов оценки в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, изложенное в дополнительной экспертизе сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от дата N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на дата должна быть установлена в размере определенном в дополнительном заключении эксперта, а именно: в размере сумма.

Доводы ДГИ адрес о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объекта недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества адрес на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - дата.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от дата N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на дата

Нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003055:1030, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 189 148 773 (сумма прописью).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дата.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.