Решение Московского городского суда от 18 ноября 2019 г. по делу N 3а-2244/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2244/2019 по административному исковому заявлению ООО "КОНСТАНТА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания

УСТАНОВИЛ:

ООО "КОНСТАНТА" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 430 753 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что ООО "КОНСТАНТА" является собственником указанного объекта недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель ООО "КОНСТАНТА" по доверенности * в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила провести по делу повторную оценочную экспертизу.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец на праве собственности владеет нежилым зданием с кадастровым номером * площадью 10805, 7 кв.м расположенным по адресу: *.

В отношении указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года, в установлена кадастровая стоимость в размере 958 983 939, 43 рубля (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 15).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ООО "КОНСТАНТА", как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 02 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания отчет от 26 марта 2019 года N 54-Н, подготовленный ИП Бандуриной А.Е. (т. 1, л.д. 32-123), в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 430 753 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое Бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 664 525 646 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Бандуриной А.Е. и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки, поскольку согласно выводам эксперта * при проведении оценки ИП Бандуриной А.Е. допущены ошибки в подборе объектов аналогов (подобраны объекты аналоги из другого сегмента рынка, территория которых не позволяет разместить автосалон), не проанализировано расположение относительно первой линии дорог, данные нарушения повлияли на стоимость объекта оценки.

Суд доверяет выводам эксперта *относительно наличия ошибок при проведении оценки, допущенных ИП Бандуриной А.Е, в связи с чем, судом данная оценка не принимается в качестве доказательства рыночной стоимости объекта экспертизы.

Сторонами выражено не согласие, с выводом эксперта * относительно определения рыночной стоимости объекта оценки, заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. Свои возражения стороны обосновали наличием ошибок в выборе объектов аналогов, наличием в экспертизе недостоверной информации относительно объектов-аналогов, а также наличием арифметической ошибки в заключении эксперта.

Суд, выслушав стороны, допросив эксперта * отклоняет доводы относительно наличия в экспертном заключении ошибок в связи со следующим.

Так, доводы истца о том, что в базе REALTO объект-аналог N1 продается по цене 355 000 000 рублей, данная стоимость, как наиболее вероятная стоимость сделки должна быть принята экспертом за основу, судом отклоняются, поскольку из пояснений эксперта следует, что цена предложения в сумме 549 000 000 рублей взята экспертом на основании объявления наиболее близкого к дате оценке, в то время как, объявления приведенные в рецензии на заключение эксперта, отражают стоимость объекта позже даты оценки.

Доводы истца относительно нарушений в расчетах, допущенных экспертом на стр. 49, где стоимость объекта -аналога указана экспертом в сумме 387 211 620 рублей, тогда как в объявлении указана стоимость - 356 999 936 рублей, судом отклоняются, поскольку, как следует из объяснений эксперта, с учетом разницы в стоимости указанной в различных объявлениях в отношении данного объекта им определено среднее значение, в качестве наиболее вероятной цены продажи, расчет приведенный экспертом в письменных пояснениях соответствует 387 211 620 рублям. Кроме того, эксперт * пояснил, что даже если учесть стоимость, на которой настаивает административный истец (356 999 936 рублей), то рыночная стоимость объекта оценки будет составлять 657 221 929 рублей, то есть отклонение от рыночной стоимости определенной экспертом составляет менее 1, 10 %, что укладывается в математическую погрешность.

Также экспертом исходя из удаленности от метро и расположения относительно красной линии, правильно применены корректировки к объектам аналогам.

Довод административного истца о необходимости анализа обеспеченности объекта оценки и аналогов свободными земельными участками, отклоняется судом, поскольку избыточность земельными участками экспертом анализировалась на стр. 46 заключения, объекты аналоги N1, 2, 4 предоставлены отдельно стоящими зданиями в связи с чем, признаны экспертом в качестве зданий с не избыточными земельными участками, в связи с чем, корректировка экспертом к данным объектам применена не была.

Доводы административного ответчика о том, что эксперт необоснованно очистил стоимость объектов аналогов от цены НДС, судом отклоняются, поскольку как пояснил эксперт в судебном заседании цены предложений (как продажи, так и аренды) включали в себя НДС (18%), в связи с чем, цены объектов аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов очищены от величины НДС.

Учитывая пояснения эксперта * суд не находит оснований для проведения повторной экспертизы, поскольку эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено сторонами по делу. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в сумме 664 525 646 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 02 апреля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ООО "КОНСТАНТА" об установлении по состоянию на 01 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости в размере 430 753 000 рублей, отказать.

Установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 года нежилого здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г* в размере его рыночной стоимости равной 664 525 646 (шестьсот шестьдесят четыре миллиона пятьсот двадцать пять тысяч шестьсот сорок шесть рублей).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 02 апреля 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.