Решение Московского городского суда от 02 декабря 2019 г. по делу N 3а-3717/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Бондаренко С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Вент Групп" об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания, УСТАНОВИЛ:

ООО "Вент Групп" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * и земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2.

В административном исковом заявлении ООО "Вент Групп" просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", а именно 83 815 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, 21 040 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1 и 65 062 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 133 090 934 рублей 48 копеек, и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, кадастровая стоимость которых установлена в размере 40 359 220 рублей 83 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, 124 313 136 рублей 93 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

Поскольку ООО "Вент Групп" является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Вент Групп" по доверенности Южин И.А. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Мясников И.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 24).

В отношении названного нежилого здания утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 133 090 934 рублей 48 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 27).

Административный истец также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды земельных участков (т. 1, л.д. 10-23). По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков составила 40 359 220 рублей 83 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, 124 313 136 рублей 93 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 25-26).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Вент Групп" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, административный истец 26 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Вент Групп" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", в котором рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 83 815 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, 21 040 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1 и 65 062 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 94 680 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - 76 170 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *1 - 24 547 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом неверно определено наиболее эффективное использование объекта исследования; в рамках доходного подхода при определении потенциального валового дохода необоснованно использованы сведения лишь об арендопригодной, а не общей площади объекта оценки.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже и аренде сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Подлежат отклонению доводы административного истца о необоснованном определении наиболее эффективного использования объекта оценки. Экспертом проведен анализ рынка соответствующего сегмента недвижимости (стр. 24 заключения), приведено обоснование наиболее эффективного использования объекта (стр. 51 заключения). Административный ответчик, утверждая, что наиболее эффективное использование объекта определено неверно, не указывает, какое иное возможное использование объекта будет более эффективным. При этом ссылки на необходимость запроса акта Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) не могут быть приняты во внимание. Так, суду не представлено сведений о наличии такого акта; эксперт, не являясь собственником имущества, не имеет права получения актов Госинспекции. Также в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 года N 257-ПП, Госинспекция определяет вид фактического использования зданий лишь для целей налогообложения (включения в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база которых определяется как их кадастровая стоимость). В целях определения рыночной стоимости здания эксперт в соответствии с положениями федеральных стандартов оценки вправе самостоятельно определять фактическое использование оцениваемых объектов.

Относительно неверного расчета потенциального валового дохода суд отмечает, что методология расчета стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода, который будет приносить объект оценки при наиболее эффективном его использовании, исходя из дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке. В указанной ситуации сведения о фактическом использовании объекта оценки, которое может не быть наиболее экономически выгодным, необходимости проведения анализа договоров аренды значения для определения рыночной стоимости объекта оценки не имеют.

Также указанная методика предполагает расчет стоимости объекта исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемого объекта.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Вент Групп" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * и земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 26 апреля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 24 547 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - в размере 76 170 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - в размере 94 680 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 апреля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2019 года