Решение Московского городского суда от 02 декабря 2019 г. по делу N 3а-3910/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Бондаренко С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "АДМ" об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, УСТАНОВИЛ:

ООО "АДМ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении ООО "АДМ" просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Градостроительный ментор", по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере 93 189 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 200 579 189 рублей 04 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ООО "АДМ" по доверенности Рычагова О.А. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, Мясников И.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1, л.д. 8-10).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 200 579 189 рублей 04 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 11).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ООО "АДМ" как плательщика налога.

В соответствие с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 21 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "АДМ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет, подготовленный ООО "Градостроительный ментор" (т.1, л.д. 12-119), в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 93 189 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро оценки бизнеса".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 101 866 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Градостроительный ментор", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Градостроительный ментор", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении отсутствует подтвержденная информация о фактическом использовании площадей объекта исследования, анализ бухгалтерской отчётности по существующим арендным договорам, копии необходимых для анализа документов, а полученная в результате расчета посредством доходного подхода рыночная стоимость объекта исследования не обоснована; операционные расходы в рамках доходного подхода содержат платежи за землю; полученная в рамках используемых подходов рыночная стоимость очищена на величину НДС; в рамках доходного подхода доля земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости превышает рекомендованное значение.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже и аренде сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Не подтверждается довод административного ответчика об отсутствии информации о фактическом использовании площадей объекта исследования, так как фактическое использование площадей было установлено на основании проведенного экспертом визуального осмотра объекта исследования. Кроме того, в материалах дела содержится справка о составе площадей, в которой отражено назначение и площадь каждого типа площадей.

Доводы административного ответчика о том, что полученная в результате расчета доходным подходом рыночная стоимость объекта исследования не обоснована ввиду отсутствия в заключении анализа бухгалтерской отчетности по существующим арендным договорам, суд считает несостоятельными, поскольку методология расчета стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода, который будет приносить объект оценки при наиболее эффективном его использовании, исходя из дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке. В указанной ситуации сведения о фактическом использовании объекта оценки, которое может не быть наиболее экономически выгодным, необходимости проведения анализа договоров аренды значения для определения рыночной стоимости объекта оценки не имеют.

В связи с тем, что рамках доходного подхода расчет единого объекта недвижимости включает в себя и здание и земельных участок, на котором оно расположено, учет расходной части, которая приходится на здание и земельный участок при вычитании затрат на содержание единого объекта является обоснованным.

Суд также отмечает, что ссылки административного ответчика на приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 не применимы к экспертному заключению, поскольку указанный приказ устанавливает рекомендации по государственной кадастровой оценки, а не по определению рыночной стоимости.

Что касается очищения экспертом рыночной стоимости от НДС, указанные выводы сделаны экспертом в соответствии с поставленным перед ним вопросом.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "АДМ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере 101 866 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 21 июня 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 101 866 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 июня 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2019 года