Решение Московского городского суда от 20 ноября 2019 г. по делу N 3а-4133/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4133/2019 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0001001:6219 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма; кадастровую стоимость для земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004005:61 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что наименование организации принадлежат указанные объекты недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов равной его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель наименование организации по доверенности фио в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества адрес фио поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях на иск. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 77:07:0001001:6219 по адресу: адрес и земельный участок кадастровый номер 77:07:0004005:61 по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, договором аренды земельного участка и дополнительным соглашением к нему(т. 1, л.д. 10-28).

В отношении указанных объектов недвижимости установлена следующая кадастровая стоимость, определенная по состоянию на дата, в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0001001:6219 в размере сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0004005:61 в сумме сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14212 в сумме сумма (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 29-30).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона адрес от дата N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности наименование организации как плательщика налога, а также как арендатора земельного участка, размер арендной платы за который определяется в процентном соотношении от его кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец дата обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отчет от дата N 1006201951/Д подготовленный ООО Оценочная наименование организации (т. 1, л.д. 33-119), в котором по состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0001001:6219 определена в размере сумма; рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0004005:61 определена в сумме сумма.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0001001:6219 определена в размере сумма; рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0004005:61 определена в сумме сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО Оценочная наименование организации, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО Оценочная наименование организации нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО Оценочная наименование организации, а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем ДГИ адрес выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Свои возражения административный ответчик обосновал тем, что в рамках сравнительного подхода эксперт очистил цены предложений объектов-аналогов от величины НДС, в следствие чего не представляется возможным сделать вывод, содержит ли рыночная стоимость нежилых помещений, рассчитанная экспертом, величину НДС, кроме того не был проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки необходимый для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными, поскольку из заключения эксперта следует, что эксперт, проанализировав фактические данные о ценах сделок и предложений пришел к выводу, что текущие предложения по ценам предложений и аренде торговой недвижимости содержат НДС (стр. 35 заключения), в связи с чем обоснованно исключил НДС из стоимости объектов аналогов в рамках сравнительного подхода. Кроме того, одно из объявлений объектов аналогов содержит прямое указание на наличии НДС в цене предложения.

Что касается доводов ответчика относительно неправильного расчета рыночной стоимости в рамках доходного дохода, то данные доводы судом также отклоняются в связи со следующим.

Эксперт рассчитал рыночную стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода методом прямой капитализации доходов.

Согласно пункту 23 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от дата N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода и расчет рыночной стоимости объектов недвижимости приведен в таблицах.

В целях получения более объективной оценки каждого из использованных подходов оценщик сопоставил показатели для нежилого помещения по четырех бальной шкале и получил рыночную стоимость объекта недвижимости, которую суд считает достоверной.

При этом, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Департамента городского имущества адрес об отсутствии ошибок и нарушений при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы представителя Правительства Москвы и ДГИ адрес о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения её в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности и на праве аренды объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от дата N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на дата должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении рыночная объекта кадастровый номер 77:07:0001001:6219 - сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0004005:61 в сумме сумма.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - дата.

Согласно п.15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от дата N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на дата

земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004005:61, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 57 401 153 (сумма прописью).

нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0001001:6219, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 76 972 291 (сумма прописью).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дата.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда

Лебедева И.Е.