Решение Московского городского суда от 20 ноября 2019 г. по делу N 3а-4617/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4617/2019 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:14213 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма; кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:14212 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма; кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0010004:6747 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма

В обоснование требований представитель истца указал на то, что наименование организации является собственником указанных нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель наименование организации по доверенности фио в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества адрес фио поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях на иск. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество: нежилое помещение кадастровый номер 77:07:0010004:6747 по адресу: адрес, нежилое помещение кадастровый номер 77:07:0013003:14213 по адресу: адрес и нежилое помещение кадастровый номер 77:07:0013003:14212 по адресу: адрес, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 15-19).

В отношении указанных нежилых помещений установлена следующая кадастровая стоимость, определенная по состоянию на дата, в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0010004:6747 в размере сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14213 в сумме сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14212 в сумме сумма (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 12-14).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона адрес от дата N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности наименование организации как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец дата обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения отчет от дата N 12/К-00/19 подготовленный наименование организации (т. 1, л.д. 20-202), в котором по состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0010004:6747 определена в размере сумма; рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14213 определена в сумме сумма; рыночная стоимость в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14212 определена в сумме сумма.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0010004:6747 определена в размере сумма; рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14213 определена в сумме сумма; рыночная стоимость в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14212 определена в сумме сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного наименование организации, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком наименование организации нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной не по результатам оценки наименование организации, а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем ДГИ адрес выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений. Свои возражения административный ответчик обосновал тем, что отсутствует корректировка между датами предложений аналогов и датой оценки, тогда как даты предложений отличаются от даты объекта оценки на 3-5 месяцев, анализ рынка, подтверждающий отсутствие динамики цен, экспертом в заключении не приведен, эксперт не применил корректировку на окружающую зону в рамках сравнительного подхода, площадь объектов аналогов подобрана экспертом не корректно, что привело к необходимости использования корректировок, полученная экспертом итоговая стоимость объектов оценки значительно отличается от средних рыночных цен продажи 1 кв.м объектов аналогичного с объектом экспертизы.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

При этом разница во времени между объектами аналогами N4 и N2 составляет 2 месяца, между объектами аналогами N4 и N1 - 4 месяца, данные отличия по датам предложений эксперт счел не существенными, в связи с чем, не произвел корректировку изменения цен во времени. Доводы административного ответчика о том, что расхождение по датам предложений объектов аналогов в 4 месяца является существенным не мотивированы, в связи с чем, отклоняются судом.

Также экспертом обоснованно не применена корректировка на качество окружения.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от дата N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Не соглашаясь с заключением эксперта, административный ответчик указывал на необходимость корректировки стоимости объектов аналогов по элементу сравнения - окружающая застройка, указывая на то, что окружение объекта исследования - преимущественно жилая застройка, а объекты -аналоги N2 и N3 расположены в промышленной зоне. Вместе с тем, фактическое описание окружающей застройки объекта сравнения и объектов-аналогов ответчиком приведено не было, что исключает возможность вывода о существенном различии в окружающей застройке объекта оценки и объектов-аналогов по предоставленным административным ответчиком доказательствам. В свою очередь эксперт посчитал, что качество окружения объектов аналогов не привело к различиям в стоимости данных объектов в связи с чем, корректировку на качество окружения не применил.

Разница в площади объектов аналогов компенсирована применением корректировки, в связи с чем, доводы административного ответчика в данной части отклоняются.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Департамента городского имущества адрес об отсутствии ошибок и нарушений при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы представителя Правительства Москвы и ДГИ адрес о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости нежилого помещения и внесения её в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности и на праве аренды объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Обращению в суд административного истца с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предшествовало его обращение в комиссию при Управлении Росреестра по адрес, однако заявление было отклонено. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от дата N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на дата должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении рыночная объекта кадастровый номер 77:07:0010004:6747 - сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14213 в сумме сумма; в отношении объекта кадастровый номер 77:07:0013003:14212 в сумме сумма.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - дата.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от дата N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на дата

нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:14213, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 72 691 679 (сумма прописью);

нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:14212, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 48 095 426 (сумма прописью);

нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0010004:6747, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 3 606 745 (сумма прописью).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дата.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.