Решение Московского городского суда от 20 ноября 2019 г. по делу N 3а-4698/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4698/2019 по административному исковому заявлению адрес об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

адрес обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0004001:264 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что адрес является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости нарушает права истца, как арендатора земельного участка, арендная плата за который исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель адрес по доверенности фио в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества адрес фио поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях на иск. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителя в суд не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из представленных документов следует, что адрес на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым номером 77:02:0004001:264.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на дата" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на дата.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от дата N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Согласно Приложению N1 к Договору краткосрочной аренды земельного участка NМ-02-512454 от дата заключенному между Департаментом земельных ресурсов адрес и адрес арендная плата установлена в размере 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом в случае изменения кадастровой стоимости арендная плата определяется арендатором самостоятельно.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец дата обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения отчет N 04-19/46 подготовленный наименование организации (т. 1, л.д. 28-163), в котором по состоянию на дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0004001:264 определена в размере сумма.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:02:0004001:264 определена в размере сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного наименование организации и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком наименование организации нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки наименование организации, а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем ДГИ адрес выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка. Свои возражения административный ответчик обосновал тем, что эксперт при определении в доходном подходе рыночной стоимости единого объекта недвижимости допустил различные методологические нарушения, которые привели к некорректному расчету.

Суд, проанализировав заключение эксперта, не находит оснований для проведения повторной экспертизы в связи со следующим.

Согласно статье 14 Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с адрес стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Экспертом на основании данных полученных от административного истца определена арендопригодная площадь, использованная впоследствии при расчетах в рамках доходного подхода, в экспертном заключении приведено обоснование принятых экспертом корректировок, в том числе обоснован учет экспертом прибыли предпринимателя при расчете стоимости замещения здания. Доводы административного ответчика о том, что экспертом необоснованно учтена в расчетах прибыль предпринимателя при расчете стоимости замещения здания (табл. 40 на стр. 129), тогда как в используемом экспертом справочнике "Ко-Инвест" при расчете стоимости строительства учтена сметная прибыль по нормативам региона, судом не принимаются во внимание, поскольку экспертом учтена прибыль предпринимателя, представляющая собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. Свои доводы о том, что именно прибыль предпринимателя учтена в справочнике "Ко-Инвест", административный ответчик не обосновал.

Доводы об отсутствии в заключении эксперта корректировки на плотность застройки судом отклоняются, в связи со следующим.

Как указано в подп. ж) адрес стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от дата N 611 (далее - ФСО N 7) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Необходимость применения корректировки на плотность застройки к объектам аналогам эксперт не усмотрел, в свою очередь административный ответчик не обосновал наличие вклада этого элемента в стоимость объекта применительно к каждому объекту-аналогу.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Департамента городского имущества адрес о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку данные доводы не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от дата N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от дата N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку ДГИ адрес для спорных земельных участков установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от дата N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на дата должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении объекта кадастровый номер 77:02:0004001:264 в сумме сумма.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - дата.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от дата N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на дата

адрес с кадастровым номером 77:02:0004001:264, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 187 535 000 (сумма прописью).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дата.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.