Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04 декабря 2019 г. по делу N 8Г-133/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н.

судей Черемисина Е.В. и Ларионовой С.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N38RS0024-01-2019-000189-74 по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов, по встречному иску Фельдмана Ильи Шлемовича к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения, по кассационной жалобе Фельдмана Ильи Шлемовича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г.

Заслушав доклад судьи Ларионовой С.Г, выслушав посредством видеоконференц-связи с Усольским городским судом Иркутской области объяснения Фельдмана И.Ш, его представителя Мацкевичуса А.В, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО Агентство недвижимости "Регион-Развитие" Наумова Э.И, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО Агентство недвижимости "Регион-Развитие" обратило в Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов.

В обоснование требований указывает, что является собственником двух нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, расположенных по адресу: "адрес"

Данные нежилые помещения являются предметом договора N аренды нежилого помещения от 11 ноября 2005 г, заключенного с Фельдманом И.Ш. на срок до 21 мая 2052 г.

При заключении договора аренды помещение являлось муниципальной собственностью. С 2013 года сменилось несколько собственников, а с 24 апреля 2017 г. - ООО АН "Регион-Развитие".

На основании п. 3.2, п. 3.3 договора аренды нежилого помещения от 11 ноября 2005 г. N арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа текущего месяца. В период срока действия настоящего договора размер арендной платы рассчитывается на основании базовой ставки арендной платы на муниципальное недвижимое имущество и может быть изменен по требованию арендодателя только в случае ее увеличения в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В рамках исполнительного производства N от 10 августа 2017 г, возбужденного на основании исполнительного листа Усольского городского суда по делу N от 21 июня 2017 г. об обязании должника ООО "АН "Регион-Развитие" в отношении взыскателя Фельдмана И.Ш. не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, произведено вселение Фельдмана И.Ш. с передачей ключей, обеспечен беспрепятственный вход в помещение и 12 сентября 2018 г. данное исполнительное производство окончено.

С указанной даты - 11 сентября 2018 г. у арендатора Фельдмана И.Ш. возникла прямая обязанность по уплате арендной платы в силу действующего договора аренды нежилого помещения N, которая за период с 11 сентября 2018 г. до 11 февраля 2019 г. от ответчика не поступала, образовалась задолженность по арендной плате из расчета стоимости арендной платы в месяц за 2018 год 89436 руб. 25 коп.; за 2019 год - 89947 руб. 97 коп. в месяц, в общем размере 515591 руб. 76 коп, которую истец просит взыскать с ответчика, а также проценты за просрочку арендной платы, предусмотренную пунктом 4.2.1 договора аренды, в размере 226493 руб. 21 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Фельдман И.Ш. обратился со встречным иском о признании расторгнутым договор аренды нежилого помещения. В обоснование указал, что на дату заключения договора аренды 11 ноября 2005 г. нежилые помещения находились в муниципальной собственности, с 2007 года перешли в частную собственность. Собственник ФИО6 разделила нежилое помещение на два помещения с кадастровыми номерами: N и N и 11 апреля 2017 г. передала их ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие". Фельдман И.Ш. продолжал пользоваться нежилым помещением по договору аренды N от 11 ноября 2005 г. до сентября 2016 года. В начале сентября 2016 года он обнаружил, что арендуемое им нежилое помещение кафе "Теремок" вскрыто, на нем сменены замки и висит объявление о том, что оно охраняется собственником. Обратившись в УФРС, узнал, что запись об обременении помещения договором аренды была погашена по заявлению собственника. С этого момента и до 11 сентября 2018 года он не имел доступа в спорное помещение.

После передачи ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" в рамках исполнительного производства ему ключей от помещения, он обнаружил, что за два года пока он не имел в него доступа, помещение в результате бездействия истца, либо его право предшественника ФИО6, стало непригодным для использования по назначению.

12 октября 2018 г. он направил в адрес истца соглашение о досрочном расторжении договора аренды и акт приема-передачи. Согласно данным с сайта ФГУП "Почта России" письмо получено 30 октября 2018 г. До настоящего времени его экземпляр соглашения и акта, подписанный арендодателем, ему не возвращен.

Считает, что ответчик намеренно уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды, в нарушение требований ст. 10 ГК РФ злоупотребляя правом, в целях начисления ему арендной платы за помещение, которое он не может использовать.

Фельдман И.Ш. просил суд признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения N от 11 ноября 2005 г. в отношении нежилым помещений с кадастровыми номерами N, N, расположенных по адресу: "адрес" с 30 октября 2018 г.

Решением Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года в удовлетворении иска ООО "Агентство недвижимости "Регион- Развитие" отказано. Встречные исковые требования Фельдмана И.Ш. удовлетворены.

Судом апелляционной инстанции, согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г. отменено решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 г. и принято по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, с Фельдмана Ильи Шлемовича взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" арендная плата в размере 515591 руб. 76 коп, проценты в размере 226493 руб. 21 коп, расходы по уплате государственной пошлины 2000 руб. Встречные исковые требования Фельдмана И.Ш. удовлетворены частично. Признан расторгнутым договор аренды нежилого помещения N от 11 ноября 2005 года в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами: N и N, расположенных по адресу: "адрес" с момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения. В расторжении договора аренды нежилого помещения N от 11 ноября 2005 года с 30 октября 2018 г. отказано.

В кассационной жалобе Фельдман И.Ш. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г. и оставить в силе решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 г. Полагает, что суд апелляционной инстанции допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление прав заявителя. Удовлетворяя встречные исковые требования о расторжении договора аренды по инициативе арендатора с момента вступления в силу апелляционного определения, суд апелляционной инстанции сослался на пункт 5.3 договора аренды, однако не расторг договор с момента получения арендодателем уведомления об отказе от договора, в нарушение положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд апелляционной инстанции не обоснованно определилко взысканию арендную плату, относительно которой между сторонами договора аренды не было достигнуто соглашения, как того требуют условия договора аренды, из буквального толкования его пунктов 3.3, 5.1. При этом, не учел, что в расчете арендной платы, представленной истцом, неправильно применен коэффициент использования - "3", как кафе, реализующее спиртные напитки, вместо коэффициента "0, 5" - общественное питание, кафе, бары (без реализации спиртных напитков), не обоснованно отказал ответчику в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении неустойки, предусмотренной договором аренды, а также не применил пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении арендной платы до 5000 рублей, в связи с ухудшением состояния помещения и невозможностью использовать его по назначению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судом апелляционной инстанции.

Как было установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское (арендодатель) и Фельдман И.Ш. 11 ноября 2005 года был заключен договор аренды нежилого помещения N 617, согласно которому Фельдман И.Ш. принял в аренду помещение, расположенное Арендодатель сдает в аренду вышеуказанную площадь для использования под кафе. Срок аренды помещения с 11ноября 2005 г. по 21 мая 2052 г. Сдача части арендуемого помещения в субаренду производится с письменного согласия арендодателя. Арендодатель не позднее, чем за тридцать дней, обязуется уведомить арендатора о предстоящем пересмотре размера арендной платы. Арендатор обязуется заключить договоры с юридическими лицами, оказывающими услуги, связанные с текущей эксплуатацией; использовать помещение по прямому назначению, указанному в пункте 1.2 договора. Разделом 3 договора аренды N от 11 ноября 2005 г. предусмотрен порядок начисления арендной платы, ее расчета и оплаты. Размер арендной платы определен сторонами в соответствии с расчетом в договоре, равен 116148 рублей в год, кроме того НДС 20907 руб... Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до пятого числа текущего месяца. Стороны оговорили, что в период срока действия настоящего договора размер арендной платы рассчитывается исключительно на основании базовой ставки арендной платы на муниципальное недвижимое имущество и может быть изменен по требованию арендодателя в случае ее увеличения в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В пункте 4.2.1 договора аренды стороны оговорили начисление пени в размере 0, 5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, в случае невнесения платежей в сроки, установленные настоящим договором.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительным соглашением. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению: в случае просрочки оплаты за пользование помещением более одного месяца; в случае не заключения договора на аренду земли и договоров на коммунальные услуги; при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения. Договор также может быть расторгнут по требованию арендатора в случаях, если помещение ввиду обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для пользования.

Кроме того, на арендатора возложена обязанность проведения текущего и капитального ремонта помещения за свой счет.

В случае смены собственника помещения, условия настоящего договора обязательны для нового собственника, который несет обязательства арендодателя в полном объеме, включая условия, предусмотренные пунктом 3.3 относительно расчета арендной платы.

Согласно акту приема-передачи помещения Фельдман И.Ш. принял в аренду имущество по договору 11 ноября 2005 года.

Дополнительными соглашениями между КУМИ г. Усолье - Сибирское и Фельдманом И.Ш. от 11 ноября 2005 года, от 29 июня 2006 года в условия договора аренды вносились изменения в части права использования арендатора на земельный участок под арендуемым кафе на срок до 21 мая 2052 года и размера арендной платы за земельный участок и нежилое помещение. При этом, стороны оговорили, что размер арендной платы за землю исчисляется с 11 ноября 2005 года, пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или освобождения от нее).

Истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, расположенных по адресу: "адрес" с 24 апреля 2017 г.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 марта 2018 года ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" отказано в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании незаконными действий по внесению записи об обременении правом аренды ИП Фельдмана И.Ш. нежилых помещений, принадлежащих истцу.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об окончании исполнительного производства по решению суда по иску Фельдмана И.Ш. об обязании ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, взыскателем по которому являлся Фельдман И.Ш.

11 сентября 2018 г. судебным приставом-исполнителем составлен акт о вселении в нежилые помещения кафе "Теремок", взыскателю Фельдман И.Ш. переданы ключи, обеспечен беспрепятственный вход в помещение.

В соответствии с обращением истца в муниципальное образование "город Усолье-Сибирское" для расчета арендной платы в соответствии с методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Думой муниципального образования города Усолье-Сибирское, был представлен расчет арендной платы за нежилое помещение и земельный участок. Размер арендной платы в месяц за помещение и земельный участок составляет на 2018 года 87958 руб. 59 коп. и 1477 руб. 67 коп, соответственно, всего в месяц полностью арендная плата составила 89436 руб. 25 коп.; на 2019 год: 88466 руб. 04 коп. и 1481 руб. 93 коп, или 89947 руб. 97 коп. в месяц.

29 января 2018 г. и 9 февраля 2018 г. ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" направляло в адрес Фельдмана И.Ш. претензионное письмо о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и увеличении арендной платы в соответствии с методикой расчета, утвержденной решением Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от 27 июня 2013 г. N 54/6.

Также предыдущим собственником помещений ФИО7 Фельдману И.Ш. было вручено уведомление об увеличении размера арендной платы по договору в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды.

Арендатор Фельдман И.Ш. выражал несогласие с повышением арендной платы, с коэффициентом целевого использования "3", включенным в расчет арендной платы, полагая, что подлежит включению значение коэффициента "0, 5".

Суд апелляционной инстанции установилправильность расчета арендной платы и процентов за просрочку арендной платы, с учетом пунктов 3.3 и 4.2.1 договора аренды, в соответствии с методикой расчета, утвержденной решением Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от 27 июня 2013 г. N, с учетом целевого использования объекта, согласно пункту 1.2 договора аренды об использовании помещения под кафе, признавая не обоснованными доводы Фельдмана И.Ш. о применении в расчете арендной платы коэффициента "0, 5", установленного для объектов общественного питания.

Также было установлено, что до сентября 2016 года Фельдман И.Ш. использовал помещение, согласно договору аренды, с 2015 года начал заниматься ремонтом помещения, летом 2016 просушивал помещение, с сентября 2016 г. по 11 сентября 2018 г. не пользовался помещением, в связи с отсутствием у него доступа в помещение.

На момент вселения Фельдмана И.Ш. 11 сентября 2018 г. в арендованное помещение оно оказалось в состоянии, не пригодном для использования его по назначению, согласно условиям договора аренды.

12 октября 2018 г. Фельдман И.Ш. направил в адрес истца предложение о расторжении договора аренды, приложив соглашение о досрочном расторжении договора аренды, акт приема-передачи нежилых помещений с просьбой возвратить один экземпляр подписанных документов. Данное письмо получено истцом 30 октября 2018 года, однако соглашение о досрочном расторжении договора аренды арендодателем не было подписано, письмо оставлено без ответа.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в связи с несоответствием вводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, указал, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды N от 11 ноября 2005 г. не предусматривает возможность расторжения договора в одностороннем порядке, и, соответственно, отказ от подписания арендодателем соглашения о расторжении договора аренды нельзя расценивать как недобросовестное поведение. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ответчика Фельдмана И.Ш. о расторжении договора аренды N от 11 ноября 2005 г. с даты получения ответчиком соглашения о расторжении договора 30 октября 2018 г, и признавая договор аренды N от 11 ноября 2005 г. расторгнутым с момента вступления в законную силу апелляционного определения, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями договора аренды N от 11 ноября 2005 г, которые были согласованы сторонами.

Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Установив обстоятельства непригодности нежилого помещения, переданного в аренду Фельдману И.Ш. согласно договору аренды N от 11 ноября 2005 г, и отсутствие доказательств вины в этом арендатора, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда пришла к выводу о праве арендатора требовать расторжения договора аренды, согласно пункту 5.3 договора аренды N N от 11 ноября 2005 г.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды N от 11 ноября 2005 г. изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Суд апелляционной инстанции установил, что иных условий, предусматривающих прекращение договора аренды и его расторжение по истечении десятидневного срока, установленного для рассмотрения соглашения стороной, договор аренды не содержит и что в остальном стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Признав договор аренды N от 11 ноября 2005 г. расторгнутым с момента вынесения апелляционного определения, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования истца - ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие", взыскал с арендатора арендную плату и пени за просрочку арендных платежей, в соответствии с расчетом, представленным истцом, не установив оснований для применения положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и возможности уменьшить арендную плату.

Такой вывод соответствует закону и установленным обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на арендатора возложена обязанность проведения текущего и капитального ремонта помещения за свой счет, с 2015 года Фельдман И.Ш. начал заниматься ремонтом помещения, отопление было отключено, летом 2016 года просушивал помещение, и фактически оно не использовалось по целевому назначению в связи с ремонтом. Судом не установлено, что ненадлежащее техническое состояние нежилого помещения на сентябрь 2018 г. существенно ухудшилось по сравнению с техническим состоянием нежилого помещения в сентябре 2016 г. Основанием для расторжения договора аренды суд апелляционной инстанции признал непригодность помещения для целевого использования на момент обращения с иском.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям закона, соответствуют фактическим обстоятельства дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы заявителя жалобы о необходимости применения статьи 450.1, а также статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, связаны с неправильным толкованием заявителем норм материального права, несогласием с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой им доказательств, а следовательно, не могут являться основанием для отмены судебного постановления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Поскольку судом апелляционной инстанций не было допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

Определением судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции 15 октября 2019 г. приостановлено исполнение обжалуемого судебного постановления до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 379.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исполнение судебного акта приостанавливается по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления, если судом не установлен иной срок приостановления судебного акта.

Поскольку обстоятельства для приостановления исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г. отпали, то приостановление необходимо отменить.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Фельдмана И.Ш. - оставить без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г, принятое по определению Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2019 г.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Е.В. Черемисин

С.Г. Ларионова