Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 05 декабря 2019 г. по делу N 66а-69/2019

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1192/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "ХЛЕБОЗАВОД N 16" (специализированный застройщик) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 16 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "ХЛЕБОЗАВОД N 16" (специализированный застройщик) (далее - Общество, АО "ХЛЕБОЗАВОД N 16") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 6047 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", арендатором которого Общество является, в размере его рыночной стоимости 231 966 128 рублей.

В обоснование заявленных требований АО "ХЛЕБОЗАВОД N 16" указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в завышенном размере.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Решением Московского городского суда от 16 сентября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в размере 308 846 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для административного дела, нарушение норм материального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что административный истец является арендатором спорного земельного участка и не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды. Апеллянт считает, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на данном участке, фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, при этом кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Также Департаментом городского имущества города Москвы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку экспертом неверно выбран сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что привело к некорректному расчету рыночной стоимости.

АО "ХЛЕБОЗАВОД N 16", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что АО "ХЛЕБОЗАВОД N 16" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 6047 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", о чем представлен договор аренды от 3 февраля 2016 года N М-01-048490.

Кадастровая стоимость данного участка была определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 442 714 657, 16 рублей, утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" (далее - Распоряжение от 29 ноября 2018 года N 40557), сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке объекта недвижимости от 14 января 2019 года N 167/18, подготовленный оценщиком ООО "Первая оценочная компания", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 231 966 128 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московское городское бюро оценки и экспертизы".

Согласно выполненному экспертом ФИО10, состоящим в трудовых отношениях с ООО "Московское городское бюро оценки и экспертизы", заключению от 12 апреля 2019 года N 48/2019, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на 1 января 2018 года составляет 308 846 000 рублей.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как арендатор земельного участка, обязанный уплачивать арендную плату, размер которой определяется в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исходя из кадастровой стоимости данного участка, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной. Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, суд правомерно отклонил довод административного ответчика о том, что обращение административного истца с этим административным иском имеет своей целью уменьшить императивно установленный налоговый платеж.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости является реализацией гарантий, закрепленных Конституцией Российской Федерации, на судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46). Право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (часть 1 статьи 17, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям равенства и справедливости.

Таким образом, недопустим отказ в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без законных оснований. Таких оснований в рассматриваемом деле не имелось.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы о том, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, были предметом исследования суда первой инстанции и получили должную оценку. Суд обоснованно указал, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, на оспаривание арендной платы или на установление потенциальной цены продажи земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

В разделе заключения "Сведения о физических свойствах земельного участка" и "Анализ наиболее эффективного использования" эксперт указал, что исследуемый земельный участок на дату оценки фактически используется для размещения производственно-складских зданий, но наиболее эффективным использованием является размещение многоэтажной жилой застройки. Экспертом были проанализированы ценовые диапазоны предложений земельных участков различного назначения, в связи с чем эксперт пришел к выводу, что в сопоставимых с объектом оценки районах имеются предложения о продаже объектов производственно-складского назначения, в то время как объекты, аналогичные оцениваемому, в сегменте вида разрешенного использования "многоквартирное жилищное строительство" имеют иное местоположение, в связи с чем, по данному критерию была введена существенная корректировка.

В рамках сравнительного подхода эксперт, выбрав аналоги наиболее сопоставимые с объектом оценки, провел анализ и сравнение каждого объекта-аналога с объектом исследования по условиям продажи, времени продажи, местоположению, физическим характеристикам; внес соответствующие корректировки по имеющимся различиям между ними; согласовал скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости, определив рыночную стоимость объекта исследования.

В рамках доходного подхода методом остатка эксперт исходил из того, что исследуемый земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения представляют собой единый производственный комплекс, в связи с чем произведен расчет чистого операционного дохода на основе рыночных ставок арендной платы, расчет рыночной стоимости единого объекта путем капитализации чистого операционного дохода, затем произведен расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта стоимости воспроизводства (замещения) улучшений.

По результатам произведенных расчетов эксперт определилитоговую рыночную стоимость спорного объекта посредством согласования значений стоимостей, полученных с использованием сравнительного и доходного подходов.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, ввиду использования иного сегмента рынка, к которому объект оценки не относится, судебной коллегией отклоняется. На стр. 30, 70, 88, 103 заключения экспертом приведено обоснование расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом с учетом вида разрешенного использования объекта исследования "производственно-складская застройка" и "многоквартирное жилищное строительство", эксперт обосновал необходимость выбора при расчете рыночной стоимости вида разрешенного использования "производственно-складская застройка", кроме того эксперт указал, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом вида разрешенного использования "многоквартирное жилищное строительство" отличается от итоговой величины рыночной стоимости менее чем на 10%, что в целом подтверждает результаты проведенных расчетов.

Судебная коллегия учитывает, что изложенные выше доводы административного ответчика были предметом исследования судом первой инстанции и им была дана правовая оценка, в том числе с учетом данных в судебном заседании экспертом Астраханцевым Г.В. разъяснений относительно экспертного заключения.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, административным ответчиком не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Таким образом, разрешая административный иск, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Согласно пункту 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

Основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в частности: нарушение или неправильное применение норм процессуального права (часть 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

В абзаце 4 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

По результатам рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции изменил установленную кадастровую стоимость, определив ее в соответствии с пунктом 24 указанного Постановления от 30 июня 2015 года N 28 в ином размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Таким образом, суд первой инстанции фактически требования административного истца удовлетворил, кадастровая стоимость изменена и установлена в размере рыночной, определенной на основании заключения эксперта, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем, резолютивная часть решения в нарушение части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержит совсем иной вывод, которым судом отказано в удовлетворении заявленных административным истцом требований об оспаривании кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, решение Московского городского суда следует изменить, исключив из резолютивной части решения указание об отказе в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества "ХЛЕБОЗАВОД N 16".

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 16 сентября 2019 года изменить, исключив из резолютивной части решения указание об отказе в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества "ХЛЕБОЗАВОД N 16" (специализированный застройщик) об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В остальной части решение Московского городского суда от 16 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)