Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 г. по делу N 8Г-310/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лопаткиной Н.А.

судей Грибанова Ю.Ю, Фрид Е.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Третьяка Владислава Александровича на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года по гражданскому делу по иску Демьянова Ивана Кирилловича к ЗАО "Инвестиционностроительная компания "ЭНБИЭМ", ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО "Кит Финанс Капитал" о признании права собственности на квартиру, признании права собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на квартиру отсутствующим, снятии обременений, а также по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Третьяка Владислава Александровича о признании права собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на квартиру отсутствующим, снятии обременения и признании за ним право собственности на квартиру, поступившую в суд 14 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Лопаткиной Н.А, выслушав представителя истца - Малхасяна А.Р, судебная коллегия

установила:

Демьянов И.К. обратился в суд с иском к ЗАО "Инвестиционностроительная компания "ЭНБИЭМ", ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО "Кит Финанс Капитал", в котором просил суд признать отсутствующим право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на квартиру N 120, расположенную по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219к; снять обременение в виде ипотеки данной квартиры в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал"; признать право собственности Демьянова И.К. на квартиру N 120, расположенную по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219к.

Требования обосновал тем, что 01 августа 2007 г. между ним и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" заключен агентский договор N30/С, согласно которому ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на шестом этаже в жилом доме по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219А. Согласно п. 1.1 агентского договора общая стоимость квартиры составила 8 417 237 руб. 08.08.2007г. Демьянов И.К. оплатил ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" указанную сумму.

Кроме того, 09.08.2007 г. между Демьяновым И.К. и "ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей проектной площадью 121.2 кв.м. на этаже номер 3 на шестом этаже во второй секции жилого дома по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219А.

17 июля 2014 года между "ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и Демьяновым И.К. было подписано дополнительное соглашение в подтверждении и продлении условий заключенного предварительного договора.

Подписав все договоры и полностью выполнив их условия, в силу норм действующего законодательства он является лицом, которому должно принадлежать право собственности на квартиру N 120, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219к.

Третьяк В.А, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, просил отказать в удовлетворении исковых требований Демьянова И.К. и заявил иск, в котором просил признать право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на квартиру N120, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219к, отсутствующим; снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО "Кит Финанс Капитал" на квартиру N 120 и признать за ним право собственности на квартиру.

Требования обосновал тем, что 25.04.2007 г. между ним и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" заключен агентский договор от 25.04.2007 г. N55/С, согласно которому ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на шестом этаже в жилом доме по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219А и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. Согласно п. 1.1 агентского договора от 25.04.2007 г. N 55/С общая стоимость квартиры и машино-места составила 5 619 889 руб. 44 коп. 23.05.2007 г. Третьяк В. А. оплатил ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" указанную сумму и 56 766, 56 рублей в качестве агентского вознаграждения ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость").

Кроме того, 25.04.2007 г. между Третьяком В.А. и "ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 3 на шестом этаже во второй секции жилого дома по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219А и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. В связи с чем полагал, что он является лицом, которому должно принадлежать право собственности на квартиру N 120, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219к.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 09 апреля 2019 года иск Демьянова И.К. к ООО "ГлавМос-Риэлти", КИТ Финанс Капитал (ООО) о признании права собственности на квартиру, ее обременений отсутствующими удовлетворен в полном объеме. В удовлетворении требований Третьяка В.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Третьяк В.А. просит отменить решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года, ссылаясь на существенные нарушения норм процессуального права, допущенные судами.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явился представитель Демьянова И.К. - Малхасян А.Р. Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, заслушав объяснение представителя истца, полагавшего, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, поступивших на нее, судебная коллегия приходит к выводу об отмене апелляционного определения по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 01 августа 2007 года между Демьяновым И.К. (принципал), и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (агент), заключен агентский договор N 30/С, предметом которого является совершение ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" от имени и за его счет Демьянова И.К. юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Демьянова И.К. квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121, 20 кв.м, на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а, ориентировочной стоимостью 8 417 237 рублей.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора от 01.08.2007 г. ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" приняло на себя обязательство осуществить за счет Демьянова И.К. расчет по заключенному Демьяновым И.К. договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Демьяновым И.К. согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора от 01.08.2007 г. в целях обеспечения возможности исполнения ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Демьянов И.К. перечисляет ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" денежные средства в размере 8 417 236, 98 рублей.

В тот же день, 01 августа 2007 года между ЗАО "Инвестиционностроительная компания "ЭНБИЭМ" (поручитель), и Демьяновым И.К. (кредитор), заключен договор поручительства, согласно условиям которого ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" приняло на себя обязательства отвечать перед Демьяновым И.К. за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора по осуществлению за счет Демьянова И.К. расчета в сумме 8 417 236, 98 рублей по заключенному Демьяновым И.К. с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договору купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.4. договора поручительства от 01.08.2007 г. данное поручительство вступает в силу с даты исполнения Демьяновым И.К. в полном объеме и надлежащим образом своих обязанностей перед ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" по оплате сумм согласно п.п. 3.1, 3.5. агентского договора.

Из материалов дела также следует, что Демьянов И.К. выполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры.

После полной оплаты стоимости квартиры 09 августа 2007 года между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и Демьяновым И.К. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого ЗАО обязывалось заключить с Демьяновым И.К. в будущем, после сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121, 20 кв.м, порядковый номер на этаже 3, на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а.

Рассматривая требования истца по существу, оценив представленные доказательства, заключенные договоры в их совокупности суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существо возникших правоотношений сторон свидетельствует о том, что к ним необходимо применять требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку усматривается, что целью истца при заключении вышеуказанных договоров было инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры и в последующем приобрести ее в собственность.

Кроме того, по смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

Между тем, в нарушении данного требования закона между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос-Риэлти" был заключен договор участия в долевом строительстве N1011-С от 14 октября 2011 года, объектом которого являлась, в том числе, спорная квартира.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не имело право заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта, поскольку у него имелись договорные обязательства с истцом, который со своей стороны обязательства уже исполнил, оплату объекта произвел.

Не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора. В этой ситуации гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Материалами дела подтверждается, что ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 06 февраля 2015 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности удовлетворения требований Демьянова И.К.

Кроме того, судом установлено, что аналогичные договоры 25 апреля 2007 года были заключены ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" с Третьяком В.А.

При этом, из дословного определения предмета договора, заключенного с Третьяком В.А. усматривается, что под квартирой понимается двухкомнатная квартира, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 67.1 кв.м, номер на этаже 3, на 6 этаже, в секции 2 жилого дома (адрес тот же).

Таким образом, местонахождение спорной квартиры в доме, как и в предварительном договоре, заключенном с Демьяновым И.К, так и в предварительном договоре, заключенном с Третьяком В.А, описано практически одинаково.

Отказывая в иске Третьяку В.А. о признании права собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции сослался на рабочую документацию, типовые планы этажей, представленные в материалы дела истцом, установив, что объект, в отношении которого ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" заключил предварительный договор с Третьяком В.А, находится в другой секции спорного дома.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судебными инстанциями существенно нарушены нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по оценки доказательств и предоставлении права на судебную защиту.

Как видно из материалов дела, на 09 апреля 2019 года Адлерским районным судом было назначено и проведено предварительное судебное заседание, в ходе которого представителем Демьянова И.К. - Малхасян А.Р. было заявлено и удовлетворено судом ходатайство о предоставлении в материалы дела проспектов (рабочей документации, типовых планов этажей) строящегося жилого дома для разрешения вопроса о месте нахождения на плане дома спорных квартир и их соответствия предварительным договорам, заключенным с Демьяновым И.К. и Третьяком В.А.

В этот же день судом было признано, что дело подготовлено к разбирательству, назначено судебное заседание по рассмотрению дела по существу и дело рассмотрено с вынесением решения.

Третьяк В.А. в судебном заседании отсутствовал.

При этом представленные 09 апреля 2019 года в предварительном судебном заседании документы послужили основанием для вывода суда первой инстанции о том, что именно в отношении квартиры N120 в спорном доме был заключен предварительный договор с Демьяновым И.К, а объект, указанный в предварительном договоре с Третьяком В.А, является иной квартирой.

Согласно статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу требований части 3 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации копии письменных доказательств, представленных в суд лицом, участвующим в деле, или истребуемых судом, направляются другим лицам, участвующим в деле.

В виду дальнего места нахождения и невозможности прибытия в судебные заседания Адлерского районного суда города Сочи, Третьяк В.А. заявлял соответствующее ходатайство суду о направлении в его адрес представляемых сторонами доказательств (л.д. 64, 65).

Однако, в нарушение норм процессуального права ни указанные типовые планы этажей, ни другие доказательства, предъявленные истцом суду, в адрес Третьяка В.А. судом не направлялись, в связи с чем сторона по делу была лишена возможности представить свои возражения, что, в конечном итоге, привело к нарушению принципа состязательности и равноправия сторон.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Принимая во внимание, необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года отменить с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу Третьяка Владислава Александровича удовлетворить частично.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий

Судьи